Кредитование нетрадиционных форматов недвижимости
|
ВВЕДЕНИЕ 4
1. РЫНОК НЕТРАДИЦИОННЫХ ФОРМАТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО
КРЕДИТНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ 8
1.1 Развитие нетрадиционных форматов недвижимости 8
1.2 Правовые аспекты новых форм недвижимости 12
1.3 Девелоперские программы коммерческих банков 19
1.4 Рынок растущих сегментов недвижимости: зарубежный опыт 25
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ В СФЕРЕ КРЕДИТОВАНИЯ НЕТРАДИЦИОННЫХ ФОРМАТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ 42
2.1 Сравнительный анализ партнерских программ коммерческих банков с
застройщиками г. Екатеринбурга 42
2.2 Особенности ипотечных программ в кредитовании жилых и нежилых
форматов 62
3. ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И РАЗВИТИЕ РЫНКА
НОВЫХ ФОРМ НЕДВИЖИМОСТИ 66
3.1 Рыночные перспективы новых форм недвижимости 66
3.2 Рекомендации по совершенствованию кредитования новых форм
недвижимости 70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 85
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчет ипотечной программы от Сбербанка 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Расчет ипотечной программы «Ипотека для студентов 93
1. РЫНОК НЕТРАДИЦИОННЫХ ФОРМАТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО
КРЕДИТНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ 8
1.1 Развитие нетрадиционных форматов недвижимости 8
1.2 Правовые аспекты новых форм недвижимости 12
1.3 Девелоперские программы коммерческих банков 19
1.4 Рынок растущих сегментов недвижимости: зарубежный опыт 25
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ В СФЕРЕ КРЕДИТОВАНИЯ НЕТРАДИЦИОННЫХ ФОРМАТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ 42
2.1 Сравнительный анализ партнерских программ коммерческих банков с
застройщиками г. Екатеринбурга 42
2.2 Особенности ипотечных программ в кредитовании жилых и нежилых
форматов 62
3. ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И РАЗВИТИЕ РЫНКА
НОВЫХ ФОРМ НЕДВИЖИМОСТИ 66
3.1 Рыночные перспективы новых форм недвижимости 66
3.2 Рекомендации по совершенствованию кредитования новых форм
недвижимости 70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 85
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчет ипотечной программы от Сбербанка 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Расчет ипотечной программы «Ипотека для студентов 93
В России проблема жилищных условий, обострившаяся при переходе к рыночной экономике, вызвала необходимость в новейших подходах к ее решению. Одним из значимых изменений жилищной политики стало - ипотечное кредитование. Благодаря этому, государственная политика приобрела значительную социальную базу, поскольку благодаря ипотечному кредитованию, улучшение жилищных условий стало доступно широким слоям населения и даже среднему классу со средним заработком.
В современной рыночной экономике значимость ипотечного кредитования, как инвестиционного инструмента, огромно: для населения России ипотечное кредитование - это возможность получить крупные денежные средства на длительный срок для решения квартирного вопроса. Для кредитного института - стойкое функционирование с постоянными доходами и гарантией возвратности кредита, для экономики в целом - непрерывные инвестиции в жилищный сектор, процветание строительной индустрии, формирование рыночных взаимоотношений в смежных отраслях экономики и решение социальных вопросов.
Актуальность выбранной темы связанна с тем, что в России рынок ипотечного кредитования активно развивается. На сегодняшний день можно без преувеличения сказать, что, невзирая на определенные трудности, российский рынок ипотечного кредитования находится на подъёме. Подтверждение этому снижение ставок по ипотеке в условиях стабильных цен на жилье. Ипотека стала основным инструментом приобретения современного и комфортного жилья.
Система ипотечного кредитования занимает выдающуюся позицию в национальной экономике и исследование ипотечного кредитования актуально на сегодняшний день. Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран на данный момент является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает значительное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный и многообразный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности отечественных банков. Изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, банки стремятся разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Ипотека становится все более востребованным способом улучшения жилищных условий, доля сделок с ипотекой выросла до 35%.
Цель магистерской диссертации заключается в изучении кредитования новых форматов недвижимости в России и ипотечного кредитования апартаментов, а также в выявлении особенностей ипотечного кредитования новых форм и разработка предложений по их усовершенствованию.
Для решения поставленной цели были определены следующие задачи:
• рассмотреть развитие нетрадиционных форматов недвижимости в России;
• определить правовые аспекты новых форм недвижимости и рассмотреть девелоперские программы банков;
• раскрыть значение ипотечных программ за границей;
• проанализировать особенности партнерских программ коммерческих банков Екатеринбурга;
• определить рыночные перспективы нового сегмента недвижимости;
Предметом магистерской диссертационной работы является система экономических и финансовых отношений, возникающих при развитии ипотечного кредитования, механизм ипотечного кредитования нетрадиционных форм недвижимости. Объектом исследования является практика коммерческих банков региона.
Теоретико-методологическая база исследования представлена трудами ученых, посвященных вопросам ипотечного кредитования и его институционального развития, а так же законодательными актами, регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программными документами. Методологический
инструментарий дипломной работы включает графический, статистический материал, графический анализ, метод сопоставления и сравнения.
Интерес к изучению ипотечного кредитования нетрадиционных форматов недвижимости нашел свое отражение в многочисленных исследованиях российских и зарубежных авторов М.М. Монастырев, Е.Ю. Цуканова, Е.А. Придатко, М.А. Панин, А.В. Марченко.
В ходе подготовки диссертации были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки, кредитования, статистические данные, материалы учебных курсов, семинаров и конференций, проводимых по вопросам ипотечного кредитования апартаментов, касающиеся зарубежного опыта ипотечного кредитования, моделирования процесса ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертации заключается в изучении и анализе появившихся на рынке программ жилищного кредитования, а не только традиционных ипотечных форм.
Современный рынок характеризуется созданием новых ипотечных продуктов и ипотечного кредитования нетрадиционных форматов недвижимости.
Однако нормативно-правовая поддержка в настоящее время еще не доработана, и приходится двигаться методом «проб и ошибок».
Практическая значимость диссертационной работы заключается в доведении конкретных теоретических положений до практического внедрения посредством разработки новых программ ипотечного кредитования апартаментов и рекомендаций. Основные положения работы создают теоретико-методологическую базу для создания стратегии развития ипотечного кредитования с целью развития новых сегментов недвижимости и обеспечения доступности жилья на первичном рынке.
Информационно-эмпирической базой для обоснования и обеспечения достоверности выводов и результатов исследования служат:
• статистические отчеты коммерческих банков и центра «АИЖК»
• статьи российских и зарубежных авторов
• информационные порталы и сайты
• отчеты маркетинговых, рейтинговых и аналитических агентств (УПН, Эксперт РА)
• материалы с банковских и экономических сайтов.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Объем магистерской диссертации составляет 92 страницы, в том числе 9 рисунков, 13 таблиц. Магистерская диссертационная работа содержит введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения. Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы. В первой главе рассматривается рынок нетрадиционных форматов недвижимости. Вторая глава - аналитическая, содержит сравнительный анализ партнерских программ коммерческих банков Екатеринбурга. В третьей главе определены перспективы развития новых форм недвижимости и пути совершенствования в ипотечном кредитовании и разработаны предложения по введению новых программ ипотечного кредитования апартаментов. В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы.
В современной рыночной экономике значимость ипотечного кредитования, как инвестиционного инструмента, огромно: для населения России ипотечное кредитование - это возможность получить крупные денежные средства на длительный срок для решения квартирного вопроса. Для кредитного института - стойкое функционирование с постоянными доходами и гарантией возвратности кредита, для экономики в целом - непрерывные инвестиции в жилищный сектор, процветание строительной индустрии, формирование рыночных взаимоотношений в смежных отраслях экономики и решение социальных вопросов.
Актуальность выбранной темы связанна с тем, что в России рынок ипотечного кредитования активно развивается. На сегодняшний день можно без преувеличения сказать, что, невзирая на определенные трудности, российский рынок ипотечного кредитования находится на подъёме. Подтверждение этому снижение ставок по ипотеке в условиях стабильных цен на жилье. Ипотека стала основным инструментом приобретения современного и комфортного жилья.
Система ипотечного кредитования занимает выдающуюся позицию в национальной экономике и исследование ипотечного кредитования актуально на сегодняшний день. Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран на данный момент является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает значительное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный и многообразный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности отечественных банков. Изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, банки стремятся разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Ипотека становится все более востребованным способом улучшения жилищных условий, доля сделок с ипотекой выросла до 35%.
Цель магистерской диссертации заключается в изучении кредитования новых форматов недвижимости в России и ипотечного кредитования апартаментов, а также в выявлении особенностей ипотечного кредитования новых форм и разработка предложений по их усовершенствованию.
Для решения поставленной цели были определены следующие задачи:
• рассмотреть развитие нетрадиционных форматов недвижимости в России;
• определить правовые аспекты новых форм недвижимости и рассмотреть девелоперские программы банков;
• раскрыть значение ипотечных программ за границей;
• проанализировать особенности партнерских программ коммерческих банков Екатеринбурга;
• определить рыночные перспективы нового сегмента недвижимости;
Предметом магистерской диссертационной работы является система экономических и финансовых отношений, возникающих при развитии ипотечного кредитования, механизм ипотечного кредитования нетрадиционных форм недвижимости. Объектом исследования является практика коммерческих банков региона.
Теоретико-методологическая база исследования представлена трудами ученых, посвященных вопросам ипотечного кредитования и его институционального развития, а так же законодательными актами, регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программными документами. Методологический
инструментарий дипломной работы включает графический, статистический материал, графический анализ, метод сопоставления и сравнения.
Интерес к изучению ипотечного кредитования нетрадиционных форматов недвижимости нашел свое отражение в многочисленных исследованиях российских и зарубежных авторов М.М. Монастырев, Е.Ю. Цуканова, Е.А. Придатко, М.А. Панин, А.В. Марченко.
В ходе подготовки диссертации были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки, кредитования, статистические данные, материалы учебных курсов, семинаров и конференций, проводимых по вопросам ипотечного кредитования апартаментов, касающиеся зарубежного опыта ипотечного кредитования, моделирования процесса ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертации заключается в изучении и анализе появившихся на рынке программ жилищного кредитования, а не только традиционных ипотечных форм.
Современный рынок характеризуется созданием новых ипотечных продуктов и ипотечного кредитования нетрадиционных форматов недвижимости.
Однако нормативно-правовая поддержка в настоящее время еще не доработана, и приходится двигаться методом «проб и ошибок».
Практическая значимость диссертационной работы заключается в доведении конкретных теоретических положений до практического внедрения посредством разработки новых программ ипотечного кредитования апартаментов и рекомендаций. Основные положения работы создают теоретико-методологическую базу для создания стратегии развития ипотечного кредитования с целью развития новых сегментов недвижимости и обеспечения доступности жилья на первичном рынке.
Информационно-эмпирической базой для обоснования и обеспечения достоверности выводов и результатов исследования служат:
• статистические отчеты коммерческих банков и центра «АИЖК»
• статьи российских и зарубежных авторов
• информационные порталы и сайты
• отчеты маркетинговых, рейтинговых и аналитических агентств (УПН, Эксперт РА)
• материалы с банковских и экономических сайтов.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Объем магистерской диссертации составляет 92 страницы, в том числе 9 рисунков, 13 таблиц. Магистерская диссертационная работа содержит введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения. Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы. В первой главе рассматривается рынок нетрадиционных форматов недвижимости. Вторая глава - аналитическая, содержит сравнительный анализ партнерских программ коммерческих банков Екатеринбурга. В третьей главе определены перспективы развития новых форм недвижимости и пути совершенствования в ипотечном кредитовании и разработаны предложения по введению новых программ ипотечного кредитования апартаментов. В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы.
В результате исследования темы кредитование нетрадиционных форматов недвижимости в теоретической части работы, было рассмотрено понятие апартаментов на российском рынке недвижимости. Условия ипотечного кредитования нового сегмента на рынке. Рассмотрены элементы кредитной системы и организация кредитного процесса. За последние два года было отмечено активное развитие рынка апартаментов в формате "жилье без права прописки". Об этом свидетельствует большое количество введенных в эксплуатацию и строящихся объектов, а также только анонсированных, от эконома до премиума класса.
Проанализированы правовые аспекты новых форм недвижимости. Современное гражданское право часто подвергается изменению и совершенствованию. Законодатель то вводит новые понятия в оборот, то легализует уже имеющиеся явления. Постоянной модернизации подвергается и институт недвижимости. Однако, несмотря на такие процессы, еще встречаются пробелы, которые не урегулированы законодательством с позиций современности. Одним из таких явлений выступает понятие «апартаменты». Стоит отметить, что в действующем законодательстве не имеется понятия, соответствующего нынешнему пониманию апартаментов.
В начале октября 2017 года Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. Данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений.
На сегодняшний день законопроект об апартаментах до сих пор не принят. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства не смогло согласовать с Министерством экономического развития текущую редакцию законопроекта о регулировании рынка апартаментов.
Проведено сравнение российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования на рынке недвижимости. Выявлены направления, которые позволят добиться более эффективной работы ипотечного механизма:
• расширение обычных и специальных программ ипотечного кредитования;
• освоение новых нетрадиционных сегментов рынка;
• работа над уменьшением процентной ставки;
Во второй главе магистерской диссертации был проведен анализ деятельности коммерческих банков в сфере кредитования нетрадиционных форматов недвижимости, выделены наиболее льготные условия по программе банк-партнер, и рассмотрены востребованные комплексы апартаментов в Екатеринбурге. В результате отмечено, что по итогам 2017 г. на рынке недвижимости, было заключено порядка 15,3 тыс. сделок, что на 13,5% больше значения 2016 г.
В то время пока стоимость квартир снижалась, рынок апартаментов в Екатеринбурге набирал обороты. В марте 2018 года к реализации на первичном рынке недвижимости к продаже готовы 13 апартаментных комплексов, различного класса, большая часть из которых находиться в центральной части города.
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов по итогам 1 квартала увеличилась на +3,9% и в марте 2018 года составляет 96040 руб. Рост средних цен зафиксирован по всем размерам объектов, 1-комнатные +2,8%; 2
комнатные +2,4%; 3-комнатные апартаменты +8,3%. Увеличение средних цен характеризуется, прежде всего, ростом стадии строительства части комплексов.
В заключительной части магистерской диссертации разработаны две программы ипотечного кредитования. Первая программа - это «Ипотека для студентов», новые льготные условия, и возможность приобретения апартаментов, по программе банк-партнер. Проведен расчет конкретного примера для студента. Исходя из анализируемых данных, можно сделать вывод, что программа рентабельна.
Вторая программа - это создание специального центрального фонда сбережений (ЦФС), который поможет накопить на новое жилье, и приобрести недвижимость по более привлекательной цене у партнера-застройщика. Программа рассчитана на долгосрочные вложения с последующим приобретением недвижимости. Исходя из расчетных данных, программа считается прибыльной и может быть одобрена для реализации.
Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить, что предложенные программы принесут банкам и государству дополнительный доход, повысят узнаваемость бренда и имидж банков и застройщиков, повысят лояльность клиентов.
Проанализированы правовые аспекты новых форм недвижимости. Современное гражданское право часто подвергается изменению и совершенствованию. Законодатель то вводит новые понятия в оборот, то легализует уже имеющиеся явления. Постоянной модернизации подвергается и институт недвижимости. Однако, несмотря на такие процессы, еще встречаются пробелы, которые не урегулированы законодательством с позиций современности. Одним из таких явлений выступает понятие «апартаменты». Стоит отметить, что в действующем законодательстве не имеется понятия, соответствующего нынешнему пониманию апартаментов.
В начале октября 2017 года Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. Данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений.
На сегодняшний день законопроект об апартаментах до сих пор не принят. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства не смогло согласовать с Министерством экономического развития текущую редакцию законопроекта о регулировании рынка апартаментов.
Проведено сравнение российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования на рынке недвижимости. Выявлены направления, которые позволят добиться более эффективной работы ипотечного механизма:
• расширение обычных и специальных программ ипотечного кредитования;
• освоение новых нетрадиционных сегментов рынка;
• работа над уменьшением процентной ставки;
Во второй главе магистерской диссертации был проведен анализ деятельности коммерческих банков в сфере кредитования нетрадиционных форматов недвижимости, выделены наиболее льготные условия по программе банк-партнер, и рассмотрены востребованные комплексы апартаментов в Екатеринбурге. В результате отмечено, что по итогам 2017 г. на рынке недвижимости, было заключено порядка 15,3 тыс. сделок, что на 13,5% больше значения 2016 г.
В то время пока стоимость квартир снижалась, рынок апартаментов в Екатеринбурге набирал обороты. В марте 2018 года к реализации на первичном рынке недвижимости к продаже готовы 13 апартаментных комплексов, различного класса, большая часть из которых находиться в центральной части города.
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов по итогам 1 квартала увеличилась на +3,9% и в марте 2018 года составляет 96040 руб. Рост средних цен зафиксирован по всем размерам объектов, 1-комнатные +2,8%; 2
комнатные +2,4%; 3-комнатные апартаменты +8,3%. Увеличение средних цен характеризуется, прежде всего, ростом стадии строительства части комплексов.
В заключительной части магистерской диссертации разработаны две программы ипотечного кредитования. Первая программа - это «Ипотека для студентов», новые льготные условия, и возможность приобретения апартаментов, по программе банк-партнер. Проведен расчет конкретного примера для студента. Исходя из анализируемых данных, можно сделать вывод, что программа рентабельна.
Вторая программа - это создание специального центрального фонда сбережений (ЦФС), который поможет накопить на новое жилье, и приобрести недвижимость по более привлекательной цене у партнера-застройщика. Программа рассчитана на долгосрочные вложения с последующим приобретением недвижимости. Исходя из расчетных данных, программа считается прибыльной и может быть одобрена для реализации.
Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить, что предложенные программы принесут банкам и государству дополнительный доход, повысят узнаваемость бренда и имидж банков и застройщиков, повысят лояльность клиентов.
