ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА 9
1.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.2 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ТЕХНИЧЕСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В
СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 15
1.3 ПРИНЦИПЫ КОМФОРТНОЙ ЖИЛОЙ СРЕДЫ 25
2 ИССЛЕДОВАНИЕ МИРОВЫХ ПОДХОДОВ К ПЛОТНОСТИ ГОРОДСКОЙ
ЗАСТРОЙКИ 34
2.1 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДОВ 34
2.2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКИХ
ГОРОДАХ 46
2.3 МАЛОЭТАЖНОЕ ВЫСОКОПЛОТНОЕ ЖИЛЬЕ КАК
ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ВАРИАНТ ЗАСТРОЙКИ ПЕРИФЕРИЙНЫХ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ 52
3 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА МАЛОЭТАЖНОГО
ВЫСОКОПЛОТНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 65
3.1 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 65
3.2 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА 68
3.3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ .... 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 81
ПРИЛОЖЕНИЯ 93
Актуальность темы диссертации. Ускоряющийся рост населения сопровождается непрекращающимся увеличением численности жителей городов. При этом покупатель становится все более взыскательным и финансово грамотным. Перед застройщиками и властями стоит задача не только обеспечить спрос предложением за счет строительства «квадратных метров», но и сделать это жилье комфортным. Высокие плотность и этажность жилья зачастую не благоприятствуют повышению качества жилой среды, а индивидуальное жилищное строительство не способствует рациональному использованию земельных ресурсов. Необходима модель, способная объединить потребительские свойства комфортного жилья с развитой инфраструктурой и лаконично вписаться в городской контекст.
Целью настоящей магистерской диссертации является обоснование перспективной модели плотности и высотности жилой застройки в пригородных районах российских городов с последующей разработкой девелоперского проекта на основании выбранной модели.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
• изучить структуру рынка жилой недвижимости;
• произвести обзор законодательного и технического регулирования жилищного строительства;
• определить критерии комфортности жилой среды;
• ознакомиться с зарубежными подходами к плотности и этажности жилой городской застройки;
• исследовать развитие российского городского жилья в историческом контексте;
• выработать оптимальную модель жилой застройки;
• провести маркетинговый анализ выбранного земельного участка;
• выполнить технико-экономическое обоснование строительства;
- рассчитать экономическую оценку эффективности инвестиций
девелоперского проекта.
Объектом исследования является городская жилая застройка, предметом - малоэтажное высокоплотное жилье на примере проектируемого комплекса таунхаусов в микрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурга.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют методы сбора информации, сравнительного анализа, группировки и сопоставления, инвестиционного анализа, принятия управленческих решений, экспертных и качественных оценок.
Степень изученности темы. Все города сталкиваются с проблемой обеспечения жильем растущего населения. Сложившиеся подходы к строительству жилья во многих странах либо устарели и не соответствуют текущим задачам и требованиям, либо становятся причиной экологических и социальных проблем. В некоторых зарубежных странах уже предпринимались попытки пересмотра моделей жилой застройки. В России первый документ, задающий траекторию для этого процесса, появился лишь в прошлом году. При этом принципы строительства жилья, его плотности и этажности должны учитывать специфику не только отдельной страны, но особенности региона, города, района и уже сформировавшегося городского контекста.
Нормативной основой исследования является законодательство Российской Федерации в сфере жилищного строительства. Теоретическими источниками стали публикации, посвященные вопросам городского планирования и подходам к жилой застройке российских и зарубежных авторов: Асаула А.Н., Селютиной Л.Г., Гиффорда Р., Платонова А.М., Ларионовой В.А., Караваевой Н.М. и др. Эмпирическую базу работы составили аналитические и статистические данные о развитии рынков жилой недвижимости Екатеринбурга, России и других стран.
Научным результатом магистерского исследования является разработка модели и расчет эффективности проекта по строительству малоэтажного высокоплотного жилого комплекса в микрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурга.
Научная новизна работы заключается в предложении и обосновании выбора малоэтажного высокоплотного формата городского и пригородного жилья как перспективной модели, сочетающей в себе сомасштабность психофизиологическим особенностям человека и комфорт проживания с развитым инфраструктурным окружением, отличающейся от сложившихся подходов рациональным использованием пригородных земельных ресурсов и городских инженерных сетей и позволяющей избежать экологических и социальных проблем.
Практическая значимость результатов магистерского исследования определяется возможностью их применения при разработке концепций новых городских и пригородных жилых комплексов.
Объем и структура диссертации. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы 96 источников и 7 приложений. Основная часть диссертации изложена на 92 страницах, содержит 13 таблиц и 30 рисунков.
Во введении обосновывается выбор темы исследования и ее актуальность, формулируется цель и ставятся задачи, определяются предмет и объект исследования, его теоретическая, методологическая и эмпирическая базы, обозначается научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе рассматриваются общие положения рынка жилой недвижимости - его структура, законодательное регулирование строительства жилья, параметры определения его качества и комфортности.
Во второй главе изучаются зарубежные подходы к плотности и высотности городского жилья, анализируется сложившиеся в России типологии жилья, вырабатывается оптимальная модель малоэтажной высокоплотной жилой застройки.
В третьей главе описывается выбранный для реализации предложенной модели участок, производится технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого комплекса, рассчитывается его финансовоэкономическая эффективность.
В заключении формулируются основные выводы по результатам работы.
В приложениях представлены расчеты по практической части работы.
Подводя итоги работы, можно заключить, что цель настоящей магистерской диссертации достигнута: рассмотрен высокоплотный
малоэтажный формат жилой недвижимости, на основании которого разработан девелоперский проект по строительству таунхаусов и рассчитана его экономическая эффективность.
В соответствии с целью в диссертации выполнены следующие задачи:
• изучены структура и общие положения рынка жилой недвижимости;
• рассмотрено современное законодательное и техническое регулирование жилищного строительства;
• определены критерии комфортности жилой среды;
• приведен обзор зарубежных подходов к плотности и этажности жилой городской застройки;
• исследовано развитие российской модели городской жилой застройки в историческом контексте;
• выработана оптимальная модель малоэтажной высокоплотной жилой застройки;
• проанализирован выбранный земельный участок;
• составлено технико-экономическое обоснование строительства;
• рассчитана экономическая эффективность инвестиций девелоперского проекта.
В России в настоящее время разрабатываются принципы комфортной жилой среды, которые выделяют три модели жилья: малоэтажное,
среднеэтажное и центральное. Эти модели базируются на основных сценариях, т.е. способах жизни в городе, в основе которых лежат ключевые ценности, движущие покупателями при выборе жилой недвижимости.
Исследование формирования зарубежной и российской городской жилой застройки показало, что существенного пересмотра требуют подходы к жилью 79
в пригородных и окраинных районах городов, поскольку обе превалирующих модели - высотная микрорайонная застройка и нарезка земли на участки под ИЖС - не соответствуют современным требованиям горожан, неэффективно используют земельные ресурсы, перегружают инженерную городскую инфраструктуру или ведут к экологическим и социальным проблемам. В качестве перспективной альтернативы таким подходам предлагается переход к высокоплотному малоэтажному формату жилищного строительства, имеющему свои преимущества и для городов, и для застройщиков, и для будущих жителей.
На основании предлагаемого малоэтажного высокоплотного формата жилой недвижимости разрабатывается девелоперский проект по строительству таунхаусов в макрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурге. Концепция застройки отвечает и современным зарубежным тенденциям, и разрабатываемым в нашей стране критериям комфортного жилья, в частности - малоэтажной модели. Проведенный анализ экономической эффективности инвестиций показал, что предложенный проект по строительству комплекса таунхаусов является экономически эффективным.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
