Помощь студентам в учебе
ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА НА ПРИМЕРЕ «ПАРКОВЫЙ» ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
|
ВВЕДЕНИЕ 5
1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА. ... 8
1.1 ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ: АНАЛИЗ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ 8
1.2 ПОКАЗАТЕЛИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 11
1.3 УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ 15
2 АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ 18
2.1ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ
ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ 18
2.2 АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ..22
2.3 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЕАЛИЗУЕМОМУ
ДЕВЕЛОПЕРСКОМУ ПРОЕКТУ 25
3 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 35
3.1 СОСТАВЛЕНИЕ БЮДЖЕТА ПРОЕКТА 35
3.2 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПРОЕКТА 48
3.3 ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ВЫРУЧКЕ 49
3.4 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
ПРИЛОЖЕНИЯ 64
1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА. ... 8
1.1 ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ: АНАЛИЗ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ 8
1.2 ПОКАЗАТЕЛИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 11
1.3 УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ 15
2 АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ 18
2.1ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ
ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ 18
2.2 АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ..22
2.3 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЕАЛИЗУЕМОМУ
ДЕВЕЛОПЕРСКОМУ ПРОЕКТУ 25
3 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 35
3.1 СОСТАВЛЕНИЕ БЮДЖЕТА ПРОЕКТА 35
3.2 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПРОЕКТА 48
3.3 ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ВЫРУЧКЕ 49
3.4 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
ПРИЛОЖЕНИЯ 64
Актуальность исследования. Данная тема исследования является очень актуальной в области не только архитектуры, а так же экономике, социологии, градостроительстве. Наличие социальных сервисов в жилых комплексах является одним из самых важных элементов при выборе жилья, поэтому именно изучение взаимодействия жилого пространства с пространством сервисов отвечает потребностям сегодняшнего дня.
Большое количество объектов социальной инфраструктуры сейчас строится в микрорайонах эконом-и комфорт - класса. Объекты бизнес-класса и выше, как правило, имеют хорошую локацию, и вся необходимая инфраструктура и так находится в шаговой доступности. В первую очередь, в таких жилых комплексах строится детский сад или другое дошкольное упреждение, школа, паркинг, благоустраивается прилегающая территория, на первых этажах дома располагаются коммерческие помещения: магазины, банки, бытовые услуги и др.
Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект.
Большинство новостроек представляют собой масштабные
многофункциональные комплексы, где перед девелопером стоит задача комплексного освоения территории. И, несмотря на то, что социальные объекты на данный момент не приносят прибыли, девелопер идет на эти траты, понимая, что наличие данных объектов может стать решающим аргументом для покупки жилья в этом комплексе. Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект. Требования к наличию социальной инфраструктуры различаются в зависимости от масштабов и класса проекта.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке концепции девелоперского проекта жилого микрорайона «Парковый», включающего в себя социальную, транспортную инфраструктуру отличающейся применением частным государственным партнерством с участием Правительства Челябинской области и ООО «СтройМаш», что позволяет снизить стоимость жилья и обеспечить комфортное проживание для различных социальных групп населения.
Целью магистерской диссертации является разработка девелоперского проекта на примере жилого микрорайона.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• расчет экономической эффективности строительства жилого микрорайона;
• привлечение и расчет инвестиционных средств для реализации проекта;
• схематизация поэтапной реализации проекта с целью выявления, снижения рисков и разработки мероприятий для увеличения доходности проекта;
• обоснование эффективности привлекаемых инвестиций с демонстрацией основных инвестиционных показателей.
Объектом исследования являются методы оценки управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве в процессе их реализации.
Предмет исследования - принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства микрорайона, основанных на разных концепциях строительства.
Теоретической и методологической основой исследования служат: работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории девелопмента недвижимости, проблемам развития девелоперского бизнеса в условиях рынка; методические разработки и публикации, касающихся исследуемой проблемы. В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, сравнительный метод.
Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых. Использовались законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной, инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.
Результат магистерской работы - изучены принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства, основанных на разных концепциях строительства и разработан на их основе проект.
Степень изученности проблемы исследования. Разработанная схема опирается на накопленный научный потенциал в сфере девелопмента. Серьезный вклад в разработку указанной проблематики внесли труды многих зарубежных и российских ученых. Среди них следует отметить работы Асаул А.Н., Беренс Г., Бирман Г., Вечер Н.Ф., Горемыкин В.А., Караваева Н.М., Ларионова В.А., Мазур И.И., Майлс М., Максимов С.Н., Ольдерогге Н.Г., Ольховский А.А., Пейзер Р., Платонов А.М., Подшиваленко Г.П., Бочков П.В., Шапиро В.Д. Проблемы развития девелоперского бизнеса были рассмотрены в научных работах Алексеева В.Ю., Дедушкиной Н.В., Сафоновой Д.Г., Юркиной Е.Ю..
Таким образом, проведенное исследование в некоторой мере восполняет указанные пробелы и обуславливает актуальность магистерской диссертации.
Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 48 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 63 страницах, содержит 22 таблицы, 8 рисунков.
В первой главе рассмотрены специфика девелоперского проекта, методики оценки эффективности девелоперских проектов, а также рассмотрены риски при реализации девелоперского проекта.
Во второй главе проведен анализ социологического исследования потребителя на рынке недвижимости, анализ состояния рынка недвижимости.
В третьей главе произведена оценка привлекательности девелоперского проекта по строительству жилого микрорайона «Парковый», его экономическое обоснование и расчеты, связанные с оценкой экономической эффективности реализации проекта.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования.
Большое количество объектов социальной инфраструктуры сейчас строится в микрорайонах эконом-и комфорт - класса. Объекты бизнес-класса и выше, как правило, имеют хорошую локацию, и вся необходимая инфраструктура и так находится в шаговой доступности. В первую очередь, в таких жилых комплексах строится детский сад или другое дошкольное упреждение, школа, паркинг, благоустраивается прилегающая территория, на первых этажах дома располагаются коммерческие помещения: магазины, банки, бытовые услуги и др.
Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект.
Большинство новостроек представляют собой масштабные
многофункциональные комплексы, где перед девелопером стоит задача комплексного освоения территории. И, несмотря на то, что социальные объекты на данный момент не приносят прибыли, девелопер идет на эти траты, понимая, что наличие данных объектов может стать решающим аргументом для покупки жилья в этом комплексе. Спрос на такие объекты растет, что подтверждает потребность во включении пространства сервисов в проект. Требования к наличию социальной инфраструктуры различаются в зависимости от масштабов и класса проекта.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке концепции девелоперского проекта жилого микрорайона «Парковый», включающего в себя социальную, транспортную инфраструктуру отличающейся применением частным государственным партнерством с участием Правительства Челябинской области и ООО «СтройМаш», что позволяет снизить стоимость жилья и обеспечить комфортное проживание для различных социальных групп населения.
Целью магистерской диссертации является разработка девелоперского проекта на примере жилого микрорайона.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• расчет экономической эффективности строительства жилого микрорайона;
• привлечение и расчет инвестиционных средств для реализации проекта;
• схематизация поэтапной реализации проекта с целью выявления, снижения рисков и разработки мероприятий для увеличения доходности проекта;
• обоснование эффективности привлекаемых инвестиций с демонстрацией основных инвестиционных показателей.
Объектом исследования являются методы оценки управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве в процессе их реализации.
Предмет исследования - принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства микрорайона, основанных на разных концепциях строительства.
Теоретической и методологической основой исследования служат: работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории девелопмента недвижимости, проблемам развития девелоперского бизнеса в условиях рынка; методические разработки и публикации, касающихся исследуемой проблемы. В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, сравнительный метод.
Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых. Использовались законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной, инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.
Результат магистерской работы - изучены принципы реализации девелоперских проектов жилого строительства, основанных на разных концепциях строительства и разработан на их основе проект.
Степень изученности проблемы исследования. Разработанная схема опирается на накопленный научный потенциал в сфере девелопмента. Серьезный вклад в разработку указанной проблематики внесли труды многих зарубежных и российских ученых. Среди них следует отметить работы Асаул А.Н., Беренс Г., Бирман Г., Вечер Н.Ф., Горемыкин В.А., Караваева Н.М., Ларионова В.А., Мазур И.И., Майлс М., Максимов С.Н., Ольдерогге Н.Г., Ольховский А.А., Пейзер Р., Платонов А.М., Подшиваленко Г.П., Бочков П.В., Шапиро В.Д. Проблемы развития девелоперского бизнеса были рассмотрены в научных работах Алексеева В.Ю., Дедушкиной Н.В., Сафоновой Д.Г., Юркиной Е.Ю..
Таким образом, проведенное исследование в некоторой мере восполняет указанные пробелы и обуславливает актуальность магистерской диссертации.
Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 48 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 63 страницах, содержит 22 таблицы, 8 рисунков.
В первой главе рассмотрены специфика девелоперского проекта, методики оценки эффективности девелоперских проектов, а также рассмотрены риски при реализации девелоперского проекта.
Во второй главе проведен анализ социологического исследования потребителя на рынке недвижимости, анализ состояния рынка недвижимости.
В третьей главе произведена оценка привлекательности девелоперского проекта по строительству жилого микрорайона «Парковый», его экономическое обоснование и расчеты, связанные с оценкой экономической эффективности реализации проекта.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования.
Эффективность проекта характеризуется результатами, получаемыми от производственной, финансовой и инвестиционной деятельности предприятия.
Оценка потребности проекта в оборотных средствах (чистого оборотного капитала) осуществляется на основе норм оборота основных статей текущих активов и пассивов, исходя из потребностей предприятия при работе на полную (проектную) мощность. При этом учитывается необходимость наличия соответствующих средств на оплату сырья, материалов и комплектующих на интервалах планирования, предшествующих периоду их использования, а поступления средств за услуги - в последующих интервалах планирования. Кроме того, учитываются затраты на начисления и уплаты налогов и сборов.
Экономический эффект от реализации проекта
1) Общие отчисления в бюджеты всех уровней за весь период реализации проекта.
2) Обеспечение жителей объектами социально-культурного и бытового назначения.
3) Расселение и снос ветхого и аварийного жилья - более 15-ти объектов.
4) Благоустройство территории по современным нормативам.
5) Применение новых инновационных технологий при строительстве объектов жилого и коммерческого назначения.
Социальная значимость проекта
1) Представленный проект имеет важное социальное значение для города и области.
2) Расселение жилых помещений в ветхих и аварийных домах является основным требованием местных органов власти и условием договора о развитии территории.
3) Существующие здания и сооружения не отвечают современным нормативам и требованиям градостроительства
4) Обновление облика микрорайона имеет важный психологический эффект обновления образа жизни
5) Строительство новых социально-культурных объектов должно качественно улучшить проживание на реконструируемой территории
Дата начала реализации проекта - 1 квартал 2017 года. Строительство объектов (включая подготовительный этап, организацию внутриплощадочных сетей, подготовку территории для строительства) планируется осуществить в течение 60 месяцев. Период планирования деятельности организации по данному бизнес-плану - 6 лет.
Реализацию проекта можно разделить на два блока:
• получение проектной и разрешительной документации - 8 месяцев;
• строительство и реализацию объектов недвижимости - 64 месяца.
Инвестиционный период в целом длится более трех лет, но ввод объектов в эксплуатацию происходит последовательно в разные сроки: с начала возводится среднеэтажное строительство, потом возводятся коттеджи и таунхаусы. С 18-го месяца проекта возводятся объекты социальной инфраструктуры и объекты общественно-деловой сферы. Таким образом, объекты недвижимости равномерно вводятся в эксплуатацию с учетом правил долевого строительства, повышая эффективность проекта.
Оценка потребности проекта в оборотных средствах (чистого оборотного капитала) осуществляется на основе норм оборота основных статей текущих активов и пассивов, исходя из потребностей предприятия при работе на полную (проектную) мощность. При этом учитывается необходимость наличия соответствующих средств на оплату сырья, материалов и комплектующих на интервалах планирования, предшествующих периоду их использования, а поступления средств за услуги - в последующих интервалах планирования. Кроме того, учитываются затраты на начисления и уплаты налогов и сборов.
Экономический эффект от реализации проекта
1) Общие отчисления в бюджеты всех уровней за весь период реализации проекта.
2) Обеспечение жителей объектами социально-культурного и бытового назначения.
3) Расселение и снос ветхого и аварийного жилья - более 15-ти объектов.
4) Благоустройство территории по современным нормативам.
5) Применение новых инновационных технологий при строительстве объектов жилого и коммерческого назначения.
Социальная значимость проекта
1) Представленный проект имеет важное социальное значение для города и области.
2) Расселение жилых помещений в ветхих и аварийных домах является основным требованием местных органов власти и условием договора о развитии территории.
3) Существующие здания и сооружения не отвечают современным нормативам и требованиям градостроительства
4) Обновление облика микрорайона имеет важный психологический эффект обновления образа жизни
5) Строительство новых социально-культурных объектов должно качественно улучшить проживание на реконструируемой территории
Дата начала реализации проекта - 1 квартал 2017 года. Строительство объектов (включая подготовительный этап, организацию внутриплощадочных сетей, подготовку территории для строительства) планируется осуществить в течение 60 месяцев. Период планирования деятельности организации по данному бизнес-плану - 6 лет.
Реализацию проекта можно разделить на два блока:
• получение проектной и разрешительной документации - 8 месяцев;
• строительство и реализацию объектов недвижимости - 64 месяца.
Инвестиционный период в целом длится более трех лет, но ввод объектов в эксплуатацию происходит последовательно в разные сроки: с начала возводится среднеэтажное строительство, потом возводятся коттеджи и таунхаусы. С 18-го месяца проекта возводятся объекты социальной инфраструктуры и объекты общественно-деловой сферы. Таким образом, объекты недвижимости равномерно вводятся в эксплуатацию с учетом правил долевого строительства, повышая эффективность проекта.
