На данном этапе развития общества и государства Жилищный кодекс претерпевает систематические изменения, в том числе и в области норм, касающихся управления многоквартирным домом, но количество коллизии в жилищном законодательстве не уменьшается. Эффективное управление многоквартирными домами является одним из главных условий обеспечения безопасного и благоприятного проживания граждан. Настоящее исследование было направлено на выявление правовых проблем управления многоквартирного дома.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
В деятельность по управлению многоквартирными домами входит своевременное, качественное и периодичное выполнение работ и оказание услуг, установленных Правительством РФ, субъектами правоотношений. Надлежащее содержание имущества собственников жилья осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе – в соответствии с нормами санитарно-эпидемиологическими, пожарной безопасности, технического регулирования, защиты прав потребителей.
В связи с тем, что предметом договора об управлении многоквартирным домом является оказание услуг управления, выполнить обязанности по договору сможет и индивидуальный предприниматель.
Проведя анализ действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что при оказании услуг по управлению многоквартирным домом, управляющая организация получает выгоду в виде определенного дохода, что в свою очень является предпринимательской детальностью.
Законодатель постарался максимально защитить права и интересы собственников многоквартирных домов, дав им возможность не только самостоятельно выбирать способ управления, но и при желании менять управляющую организация, а также в одностороннем порядке расторгать договор, если выбранная управляющая организация не выполняет возложенные на нее обязанности, согласно заключенному соглашению. При этом, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме, с момента заключения договора с собственниками многоквартирного дома.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющей организацией договора об управлении многоквартирным домом, она несет ответственность перед собственниками этого дома.
Гражданско-правовая ответственность управляющей организации перед собственниками вытекает непосредственно из договора, который стороны заключают между собой. В связи с тем, что обязанности управляющей компании связаны с осуществлением ею коммерческой деятельности, а именно оказания услуг собственникам, согласно нормам гражданского права, ее ответственность строится на рисках и наступает в независимо от того, есть ли вина управляющей организации или нет.
Однако, все же есть одно исключение из правил, когда ответственность снимается с управляющей организации. Так, согласно п.3 ст. 401 ГК РФ, управляющая организация не несет никакой ответственности в случае, если наступили обстоятельства, которые «непреодолимой силы». Это означает, что управляющая организация не могла повлиять на такие обстоятельства. Например, произошло стихийное бедствие (наводнение, ураган, землетрясение, введение военного положения, эпидемии и прочее).
Ответственность управляющей организации наступает вне зависимости от вины, и в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Именно эту возможность управляющие компании зачастую используют, когда при заключении договора включают в приложение многоквартирным домом вину в качестве условия своей ответственности.
Проведя анализ судебной практики, мы пришли к выводу о том, что вопрос о взыскании штрафа при причинении вреда жильцам многоквартирного дома решается судами по-разному.
Неопределенность по поводу взыскания штрафа обнажает проблему ответственности управляющих организаций, находит себя во многих судах субъектов, что не может позитивно сказаться на гражданском обороте, ведет к сложностям переговорных процессов между управляющими организациями и собственниками, в связи с невозможностью каждой из сторон однозначно предвидеть потери при наступлении тех или иных обстоятельств.
При этом, Гражданским кодексом Российской Федерации, статьей 1064 предусмотрено, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Кроме того, в ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» закреплено право потребителя на возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В ходе написания работы, мы пришли к выводу о том, что управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение условий договора, даже если ее вины в этом нет.
В связи с этим считаем необходимым закрепить в ст.162 ЖК РФ дополнительный пункт:
13. Если условия договора фактически выполнены управляющей организацией, но действия собственника привлекли к нарушению его условий, то она не привлекается к ответственности, если докажет, что нарушения условий договора произошли по вине собственника. При отсутствии доказательств у управляющей организации, вина с собственника снимается.
Так же добавим, что в России есть проблемы, касающиеся споров между собственниками и управляющими компаниями, по поводу проведения текущего и капитального ремонта. Законом установлена ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание многоквартирного дома.
Подводя итог, мы полагаем, что наше предложение по поводу внесения изменений в ЖК РФ, закроет имеющиеся пробелы в юридической практике.


Купить