Тема: Особенности управления многоквартирными домами

Вопрос эффективного управления многоквартирными домами является одним из важных и сложных, так как решение данной проблемы должно быть направлено на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, предоставление качественных жилищных услуг. Для того чтобы наиболее эффективно обеспечить обслуживание дома и создать благоприятные условия для проживания собственников жилья, необходимо выбрать наиболее результативный способ управления многоквартирным домом, знать права и обязанности в сфере жилищного законодательства.
Решение проблем, возникающих при управлении многоквартирными домами, возможно только при совместной деятельности государства, товариществ собственников жилья, управляющих компаний, потребительских кооперативов, непосредственно собственников, а также при совершенствовании жилищного законодательства Российской Федерации.
Большинство собственников многоквартирных домов на данном этапе развития общества сталкиваются с серьезными вопросами управления многоквартирными домами: качество предоставляемых коммунальных услуг, обеспечение жилищными услугами, добросовестное выполнение обязанностей управляющей компанией, погашение задолженностей по оплате обслуживания, определение условий передачи многоквартирных домов от представляющей управляющей компании к другой, и так далее.
Актуальность выбранной темы заключается в правовой значимости осмысления теоретических вопросов регулирования управления многоквартирными домами управляющими организациями, решения споров, исследование проблем управления многоквартирными домами управляющими организациями и разработка путей их решений.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при управлении многоквартирными домами между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями.
Предмет исследования составили нормы права, определяющие основы и управление многоквартирными домами управляющими организациями.
Цель данной работы заключается в исследовании особенностей деятельности по управлению многоквартирными домами, способов управления многоквартирными домами, рассмотрение правоприменительной практики по данным вопросам и разработка предложений по правовому регулированию выявленных проблем в управлении многоквартирными домами при управлении управляющими организациями.
Поставленная цель предопределила постановку следующих задач:
− раскрыть основные правовые положения управления многоквартирными домами;
– раскрыть правовые проблемы управления многоквартирными домами и разработать пути их решений.
Методологическая основа представляет с собой совокупность таких методов как анализ и синтез, обобщение.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких ученых как: Г.А. Моргунова, К.Е. Сычева, В.А. Гассуль, Г.Г. Павлова, В.И. Коробко, Л.С. Цветлюк, П.В. Крашенинников, Г.Ф. Ручкина, В.А. Баранов, Е.Л. Венгеровский, А.Н. Чашин, Е.Ю. Бархатова.
Нормативную основу составит следующие источники правового регулирования: Конституция Российской Федерации (далее Конституция РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ2 (далее ЖК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 Российская газета. 1993. 25 декабря. 2 Российская газета. 2004. 12 января. 5 первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ1 (далее ГК РФ), Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1-ФЗ2 , Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 г. № 473 , Постановление Правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» от 3 апреля 2013 г. № 2904 , Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 г. № 4915 .
Структура работы состоит из введения, двух глав, каждая из которых разделена на три параграфа, заключения и списка использованной литературы.

Купить

На данном этапе развития общества и государства Жилищный кодекс претерпевает систематические изменения, в том числе и в области норм, касающихся управления многоквартирным домом, но количество коллизии в жилищном законодательстве не уменьшается. Эффективное управление многоквартирными домами является одним из главных условий обеспечения безопасного и благоприятного проживания граждан. Настоящее исследование было направлено на выявление правовых проблем управления многоквартирного дома.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
В деятельность по управлению многоквартирными домами входит своевременное, качественное и периодичное выполнение работ и оказание услуг, установленных Правительством РФ, субъектами правоотношений. Надлежащее содержание имущества собственников жилья осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе – в соответствии с нормами санитарно-эпидемиологическими, пожарной безопасности, технического регулирования, защиты прав потребителей.
В связи с тем, что предметом договора об управлении многоквартирным домом является оказание услуг управления, выполнить обязанности по договору сможет и индивидуальный предприниматель.
Проведя анализ действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что при оказании услуг по управлению многоквартирным домом, управляющая организация получает выгоду в виде определенного дохода, что в свою очень является предпринимательской детальностью.
Законодатель постарался максимально защитить права и интересы собственников многоквартирных домов, дав им возможность не только самостоятельно выбирать способ управления, но и при желании менять управляющую организация, а также в одностороннем порядке расторгать договор, если выбранная управляющая организация не выполняет возложенные на нее обязанности, согласно заключенному соглашению. При этом, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме, с момента заключения договора с собственниками многоквартирного дома.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющей организацией договора об управлении многоквартирным домом, она несет ответственность перед собственниками этого дома.
Гражданско-правовая ответственность управляющей организации перед собственниками вытекает непосредственно из договора, который стороны заключают между собой. В связи с тем, что обязанности управляющей компании связаны с осуществлением ею коммерческой деятельности, а именно оказания услуг собственникам, согласно нормам гражданского права, ее ответственность строится на рисках и наступает в независимо от того, есть ли вина управляющей организации или нет.
Однако, все же есть одно исключение из правил, когда ответственность снимается с управляющей организации. Так, согласно п.3 ст. 401 ГК РФ, управляющая организация не несет никакой ответственности в случае, если наступили обстоятельства, которые «непреодолимой силы». Это означает, что управляющая организация не могла повлиять на такие обстоятельства. Например, произошло стихийное бедствие (наводнение, ураган, землетрясение, введение военного положения, эпидемии и прочее).
Ответственность управляющей организации наступает вне зависимости от вины, и в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Именно эту возможность управляющие компании зачастую используют, когда при заключении договора включают в приложение многоквартирным домом вину в качестве условия своей ответственности.
Проведя анализ судебной практики, мы пришли к выводу о том, что вопрос о взыскании штрафа при причинении вреда жильцам многоквартирного дома решается судами по-разному.
Неопределенность по поводу взыскания штрафа обнажает проблему ответственности управляющих организаций, находит себя во многих судах субъектов, что не может позитивно сказаться на гражданском обороте, ведет к сложностям переговорных процессов между управляющими организациями и собственниками, в связи с невозможностью каждой из сторон однозначно предвидеть потери при наступлении тех или иных обстоятельств.
При этом, Гражданским кодексом Российской Федерации, статьей 1064 предусмотрено, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Кроме того, в ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» закреплено право потребителя на возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В ходе написания работы, мы пришли к выводу о том, что управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение условий договора, даже если ее вины в этом нет.
В связи с этим считаем необходимым закрепить в ст.162 ЖК РФ дополнительный пункт:
13. Если условия договора фактически выполнены управляющей организацией, но действия собственника привлекли к нарушению его условий, то она не привлекается к ответственности, если докажет, что нарушения условий договора произошли по вине собственника. При отсутствии доказательств у управляющей организации, вина с собственника снимается.
Так же добавим, что в России есть проблемы, касающиеся споров между собственниками и управляющими компаниями, по поводу проведения текущего и капитального ремонта. Законом установлена ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание многоквартирного дома.
Подводя итог, мы полагаем, что наше предложение по поводу внесения изменений в ЖК РФ, закроет имеющиеся пробелы в юридической практике.

Купить