ВВЕДЕНИЕ 1
ГЛАВА 1. Теоретико-методологические основы оценки стоимости жилой недвижимости 5
1.1. Понятие недвижимости и ее основные виды 5
1.2. Виды стоимости недвижимости и факторы ее формирования 13
1.3. Методы оценки стоимости объектов жилой недвижимости 22
ГЛАВА 2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Белгороде 31
2.1. Описание объекта оценки 31
2.2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры 36
2.3. Согласование результатов оценки недвижимости 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 56
ПРИЛОЖЕНИЯ 61
В настоящее время одним из самых приоритетных направлений общественно-экономической политики нашего государства является развитие рынка жилой недвижимости. Важность этого направления обусловлена, с одной точки зрения, остротой жилищной проблемы, так как результаты социологических исследований говорят о том, что более 60% жителей России не удовлетворены своими жилищными условиями, а с другой стороны, низким уровнем доходов значительной части населения.
Развитие рыночной экономики в Российской Федерации привело к многообразию форм собственности. Появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью, которое принадлежит собственнику, а так же подыскать себе новое жилье или помещение для офиса.
Одним из основных вопросов, которые возникают при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности. Для того, чтобы определить стоимость жилья, необходимо провести его оценку.
Оценка собственности и есть определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой и требованиями оценки.
Главной областью применения оценочных технологий являются действия по купле - продаже объектов недвижимости и целых фирм, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости недвижимости так же необходима, например, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, а так же для предприятий в целом.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости играет важную роль. Значение вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, а также необходимостью роста инвестиций.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимость играет важную роль в экономической и социально - культурной жизни общества и государства, выступая в качестве важного экономического ресурса, в котором осуществляется любая человеческая деятельность. Каким бы высоким не был уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимое имущество всегда будут составлять значимую долю национального богатства.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой непростой и уникальный процесс, в котором практически невозможно найти два абсолютно схожих объекта. Даже в случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но находятся на разных земельных участках, их цена может существенно отличаться.
В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации находится в динамичном развитии. Сейчас на рынке недвижимости страны представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, а так же свободные участки различного назначения.
Без точной рыночной оценки любого имущества невозможно удачное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки являющейся им собственности время от времени беспокоят не только отдельных граждан, но и юридических лиц (предприятия, организации и т.д.).
Как известно, оценивается рыночная стоимость объекта, но во многих случаях используются и другие ее виды - страховая, инвестиционная, налогооблагаемая, утилизационная.
На реальную оценку определенного объекта недвижимости влияют очень многие факторы. Например, на рыночную оценку влияет уровень спроса на него и отношение спроса и предложения на аналоги, уровень затрат на создание аналогичных объектов, а также уровень риска получения намеченных доходов.
Цель данной дипломной работы заключается в проведении оценки жилого рынка недвижимости тремя подходами оценки. Для достижения поставленной цели необходимо решение ряда задач.
1 .Изучить особенности жилой недвижимости, как объекта оценки;
• определить понятие и состав жилой недвижимости;
• изучить принципы, используемые при оценке жилой недвижимости;
• охарактеризовать особенности рынка недвижимости.
2. Изучить методы оценки жилой недвижимости:
• методы оценки в рамках доходного подхода;
• методы оценки в рамках сравнительного подхода;
• методы оценки в рамках затратного подхода.
3. Непосредственная оценка объекта недвижимости (квартира)
-описание объекта оценки, оценка жилого помещения по доходному подходу методом дисконтирования денежных потоков;
• оценка стоимости жилого помещения по сравнительному подходу методом сравнения продаж;
• оценка жилого помещения по затратному подходу и расчет восстановительной стоимости, оценка земельного участка при применении метода сравнения продаж, согласование результатов и выведение итоговой величины.
Объектом исследования является рынок вторичной жилой недвижимости.
Предметом исследования являются методы и модели оценки рынка жилой недвижимости, а также влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость жилых объектов недвижимости.
Методологической и теоретической базой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых, занимающихся вопросами разработки моделей исследования и массовой оценки объектов недвижимости, а также методы построения регрессионных моделей и оценки их адекватности.
Информационной основой исследования послужили выборки на основе реальных данных о предложении на продажу объектов рынка вторичной жилой недвижимости в г. Белгороде; информационные материалы, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также материалы собственных исследований автора.
Для достижения точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. В данной дипломной работе, использованы все три подхода.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Жильё для каждого человека является средством удовлетворения его жизненных потребностей. Жилая недвижимость является одним из важных социальных (потребительских) товаров, вращающихся в рыночной экономике.
Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социальных и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.
Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимого имущества с использованием специальных подходов и методов.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными экспертами- оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, с целью получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, а также при страховании и налогообложении объектов. Как указывалось ранее, оценка недвижимости является самым востребованным видом оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта.
На сегодняшний день увеличивается необходимость оценки недвижимости. Так как, владельцы недвижимости представляют себе ее стоимость, опираясь лишь на получение как можно большей экономической выгоды. Однако, после проведения независимой оценки недвижимого имущества, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Именно для корректировки этой реальной стоимости и прибегают к процессу оценки недвижимости.
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Она является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею [27].
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:
• метод сравнения,
• затратный метод,
• метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
На сегодняшний день недвижимость во всем мире считается надежным объектом для вложения денег. Организации и физические лица активно приобретают жилую и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег, инвестиции в недвижимость обладают большими преимуществами [31].
При выполнении выпускной квалификационной работы мы занимались оценочной деятельностью то есть выступали в роли эксперта-оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.
Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения [19].
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики создаваемых объектов соответствовали их экономическим характеристикам и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни [2].
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при перераспределении имущественных долей;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические. В ходе данной выпускной квалификационной работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Белгород, район Крейды, ул. Макаренко, д. 28, кв. 15, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов.
Таким образом, по мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому есть необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности, которая будет возрастать с каждым днем [32].
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
