Анализ действующего законодательства, регулирующего
правоотношения по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, отечественной доктрины, судебной практики, формирующейся в названной сфере, позволил обнаружить ряд проблем правового регулирования и сформулировать следующие выводы.
1. В соответствии с ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Это определение имеет существенный недостаток: из него исчезло упоминание о границах земельного участка, что может вызвать определенные проблемы, поскольку индивидуализирующие признаки может иметь и часть земельного участка. Для решения этой проблемы в данное определение следует вернуть упоминание о границах земельного участка.
2. Одним из оснований приостановления регистрационных действий является то, что объект, в отношении которого подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации, не является объектом недвижимости. Таким образом, именно Росреестру предоставляется право оценить такой объект с точки зрения отнесения либо неотнесения его к объектам недвижимости. Такая ситуация может явиться основанием для коррупции, когда Росреестр изначально не признает объект в качестве объекта недвижимости, а после определенных предложений со стороны заявителя осуществляет регистрационные действия.
Судебная практика указывает на то, что вследствие размытости определения понятия «недвижимое имущество» в Росреестр подается все больше заявлений об осуществлении регистрационных действий в отношении спорных объектов, к примеру, в отношении забора, газона, асфальтобетонного покрытия. Главной причиной возникновения таких проблем является то, что в России закреплено положение о самостоятельности земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Таких проблем не возникает в странах, где распространена концепция единого объекта, к примеру, в Г ермании, где земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения являются единым объектом недвижимости.
Таким образом, существующая в России проблема могла бы быть решена введением концепции единого объекта недвижимости. Следует сказать, что такой законопроект уже существует. Представляется, что его принятие могло бы способствовать правовой определенности лиц, которые хотят приобрести земельные участки, облегчению положения собственников застроенных земельных участков, на которых находятся незарегистрированные строения, и к тому же быть предпосылкой снижения нагрузки на регистрирующие органы, так как количество недвижимых вещей, права на которые подлежат регистрации, будет снижаться.
3. Существование ЕГРН является доказательством того, что происходит перевод многих функций государства в электронную форму. У данной тенденции есть положительные последствия, так как в данном случае снижаются риски, возникающие при подтверждении права собственности (к примеру, деятельность мошенников, которые подделывают бумажные документы), однако государству еще предстоит провести работу, направленную на повышение доверия к электронным реестрам и выпискам из них.
У многих граждан, чаще всего пожилого возраста, доверие вызывают исключительно бумажные документы на гербовых бланках, в том числе свидетельства о регистрации права, которые с 1 января 2017 года не выдаются. Поэтому нововведение, касающееся того, что теперь права на земельный участок подтверждаются только выпиской, является для них в той или иной мере пугающим. Подтверждением этого могут служить некоторые законодательные инициативы о возврате бумажного свидетельства (законопроект № 112351-7 «О внесении изменений в статью 28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»»). Считаем
необходимым поддержать данную инициативу, так как одновременное существование свидетельства о регистрации права и выписки из ЕГРН будет отвечать интересам различных групп населения.
4. Выписка из ЕГРН не является безусловным и абсолютно достоверным документом, на который следует опираться лицу, которое хочет заключить сделку относительно указанного в ней объекта недвижимости. В России закреплена негативная регистрационная система, суть которой заключается в том, что право на недвижимость, сведения о котором внесены в ЕГРН, неоспоримо только в том случае, если сделка или иное основание, с которым связано возникновение данного права, являются действительными. Вся цепочка сделок в отношении данного имущества должна состоять из сделок действительных и проверять эту цепочку сделок должен сам покупатель. Только при выполнении данного условия покупатель будет признан добросовестным, в противном же случае суд откажет в защите его прав полностью либо частично. Такое положение нашло свое закрепление в правоприменительной практике. Ряд Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ содержат вывод о том, что наличие записи в реестре о правах отчуждателя на имущество не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Таким образом, получается, что выписка из ЕГРН в юридическом своем значении не подтверждает безусловное существование того или иного права, что ставит под вопрос целесообразность самого существования Росреестра. Решение данной проблемы видится в введении обязательности нотариальной формы сделки, объектом которой является недвижимость, так как оспаривание таких сделок является намного более сложным и де-факто такие сделки становятся неаннулируемыми и неотменяемыми. При условии существования такого правила уровень доверия к выпискам из ЕГРН существенно возрастет.
5. Правоприменительная практика демонстрирует случаи, когда в ЕГРН вносятся ошибочные сведения. Это могут быть как ошибки технического характера (внутренние ошибки программ, посредством которых осуществляется как формирование межевого плана, так и его проверка), так и субъективные ошибки (ошибки государственного регистратора, ошибки, допущенные лицом, которое выполняло кадастровые работы). Кроме того бывают технические ошибки (ошибки, которые были допущены регистрирующим органом при осуществлении регистрационных действий и привели к несоответствию сведений, которые содержатся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН) и реестровые ошибки (воспроизведение в ЕГРН ошибки, содержащейся в представленных в регистрирующий орган документах)...

Купить