ПРИРОДНО-СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ (НА ПРИМЕРЕ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ ШЕБЕКИНСКОГО РАЙОНА)
|
НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 3
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 8
1.1 Мировая практика оценки земель 8
1.2. Исторический опыт оценки земли в России 17
1.3. Особенности земельного участка как объекта оценки 21
1.4. Понятие земель сельских населенных пунктов 31
ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКИХ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ 37
2.1. Теоретические положения оценки земель населенных пунктов 37
2.2. Нормативно-правовое и методическое обеспечение экономи
ческой оценки земель населенных пунктов 40
2.3. Информационная основа кадастровой оценки земель сельских
населённых пунктов 46
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ШЕБЕКИНСКОГО РАЙОНА В ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО- 49
ОЦЕНОЧНОГО ПРОЦЕССА
3.1. Характеристика рынка земли на территории муниципального 49
образования
3.2. Состояние земельно-оценочных работ и экономический ана
лиз результатов кадастровой оценки земель поселений 53
3.3. Практическое применение результатов кадастровой оценки
земель поселений Шебекинского муниципального района 59
3.4. Применение результатов оценки земель при выработке
управленческих решений 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 73
ПРИЛОЖЕНИЯ 77
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 8
1.1 Мировая практика оценки земель 8
1.2. Исторический опыт оценки земли в России 17
1.3. Особенности земельного участка как объекта оценки 21
1.4. Понятие земель сельских населенных пунктов 31
ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКИХ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ 37
2.1. Теоретические положения оценки земель населенных пунктов 37
2.2. Нормативно-правовое и методическое обеспечение экономи
ческой оценки земель населенных пунктов 40
2.3. Информационная основа кадастровой оценки земель сельских
населённых пунктов 46
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ШЕБЕКИНСКОГО РАЙОНА В ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО- 49
ОЦЕНОЧНОГО ПРОЦЕССА
3.1. Характеристика рынка земли на территории муниципального 49
образования
3.2. Состояние земельно-оценочных работ и экономический ана
лиз результатов кадастровой оценки земель поселений 53
3.3. Практическое применение результатов кадастровой оценки
земель поселений Шебекинского муниципального района 59
3.4. Применение результатов оценки земель при выработке
управленческих решений 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 73
ПРИЛОЖЕНИЯ 77
Актуальность выпускной квалификационной работы. Земельные ресурсы любого государства - это не только территориальнопространственный природный базис исторического месторасположения народа, но и сложный социально-эколого-экономический объект управления. В последние десятилетия в России, как и во всём мире, наблюдаются рост объёмов природопользования и увеличение воздействия этой сферы на окружающую природную среду, возросла роль экологических факторов в социально-экономическом развитии общества.
Реформирование и совершенствование системы государственного и муниципального управления в России способствовали внедрению новых подходов к экономическим отношениям в системе управления государственной и муниципальной собственностью, а также реформированию земельноимущественных отношений и вовлечению земельной собственности в сферу гражданского, правового и инвестиционного оборотов и современных товарно-денежных отношений. Вследствие этого отмечается возникновение новых связей между экологией, социумом и экономикой, формирующихся из комплекса определённых причин и следствий. Природно-ресурсный потенциал территории является основой социально-экономического развития и экологического благополучия, поэтому первоочередными становятся задачи учёта и социально-экономической оценки земельных ресурсов субъекта Российской Федерации и каждого муниципального образования и населённого пункта.
Существенное возрастание значимости оценки земли как информационной основы управления земельными ресурсами экономическими методами и опыт оценочных работ, проводимых на территории субъектов Российской Федерации, обострили проблему содержания оценочных работ. С появлением новых проблем, развитием новых технологий возникли и новые потребности, на которые ранее разработанные научно-методические основы оценки дают недостаточный ответ. В настоящее время требуются иные подходы к формированию объекта, выбору факторов и критериев оценки. В качестве объекта оценки целесообразно рассматривать поселение как социальноэкономическую и природно-антропогенную систему, а в качестве основных критериев оценки - микроэкономические показатели уровня жизни в регионе, уровень социального развития поселения, экологические условия и состояние использования земель [25].
В 1991 году законом Российской Федерации «О плате за землю» в нашей стране было установлено платное землепользование [1111Б 10]. Цели введения земельных платежей указанные в этом законе, следующие:
• стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв;
• выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества;
• обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах;
• формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.
Земля, как всякий ресурс, участвующий в процессе производства, независимо от того, становится ли она товаром (продается-покупается) в условиях перехода к рынку должна иметь денежную оценку. Это особенно относится к земельным ресурсам в городах и населенных пунктах.
Объектом выпускной квалификационной работы являются земли сельских населенных пунктов Шебекинского района.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы является механизм экономической оценки земель сельских населенных пунктов Шебекинского района Белгородской области по природно-социальным аспектам.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ экономической оценки земель сельских населенных пунктов (на примере сельских поселений Шебекинского района Белгородской области).
Для реализации природно-социальных аспектов экономической оценке земель сельских населенных пунктов (на примере сельских поселений Шебе- кинского района)в выпускной квалификационной работе решались следующие задачи:
• изучить теоретические основы истории становления и развития экономической оценки земли;
• изучить природно-экономические условия Шебекинского района;
• проанализировать экономическую оценку земель поселений Шебекинского района в общей системе земельно-оценочного процесса.
Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-аграрников, разработки научноисследовательских учреждений, законодательные акты РФ и постановления Правительства РФ.
При написании работы были использованы общенаучные методы - сравнительный, картографический, сравнительно-аналитический.
Практическая значимость: исследования дипломной работы могут быть использованы в Росреестре по Белгородской области
Структура выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из нормативно-правовой базы, введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
Реформирование и совершенствование системы государственного и муниципального управления в России способствовали внедрению новых подходов к экономическим отношениям в системе управления государственной и муниципальной собственностью, а также реформированию земельноимущественных отношений и вовлечению земельной собственности в сферу гражданского, правового и инвестиционного оборотов и современных товарно-денежных отношений. Вследствие этого отмечается возникновение новых связей между экологией, социумом и экономикой, формирующихся из комплекса определённых причин и следствий. Природно-ресурсный потенциал территории является основой социально-экономического развития и экологического благополучия, поэтому первоочередными становятся задачи учёта и социально-экономической оценки земельных ресурсов субъекта Российской Федерации и каждого муниципального образования и населённого пункта.
Существенное возрастание значимости оценки земли как информационной основы управления земельными ресурсами экономическими методами и опыт оценочных работ, проводимых на территории субъектов Российской Федерации, обострили проблему содержания оценочных работ. С появлением новых проблем, развитием новых технологий возникли и новые потребности, на которые ранее разработанные научно-методические основы оценки дают недостаточный ответ. В настоящее время требуются иные подходы к формированию объекта, выбору факторов и критериев оценки. В качестве объекта оценки целесообразно рассматривать поселение как социальноэкономическую и природно-антропогенную систему, а в качестве основных критериев оценки - микроэкономические показатели уровня жизни в регионе, уровень социального развития поселения, экологические условия и состояние использования земель [25].
В 1991 году законом Российской Федерации «О плате за землю» в нашей стране было установлено платное землепользование [1111Б 10]. Цели введения земельных платежей указанные в этом законе, следующие:
• стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв;
• выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества;
• обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах;
• формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.
Земля, как всякий ресурс, участвующий в процессе производства, независимо от того, становится ли она товаром (продается-покупается) в условиях перехода к рынку должна иметь денежную оценку. Это особенно относится к земельным ресурсам в городах и населенных пунктах.
Объектом выпускной квалификационной работы являются земли сельских населенных пунктов Шебекинского района.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы является механизм экономической оценки земель сельских населенных пунктов Шебекинского района Белгородской области по природно-социальным аспектам.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ экономической оценки земель сельских населенных пунктов (на примере сельских поселений Шебекинского района Белгородской области).
Для реализации природно-социальных аспектов экономической оценке земель сельских населенных пунктов (на примере сельских поселений Шебе- кинского района)в выпускной квалификационной работе решались следующие задачи:
• изучить теоретические основы истории становления и развития экономической оценки земли;
• изучить природно-экономические условия Шебекинского района;
• проанализировать экономическую оценку земель поселений Шебекинского района в общей системе земельно-оценочного процесса.
Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-аграрников, разработки научноисследовательских учреждений, законодательные акты РФ и постановления Правительства РФ.
При написании работы были использованы общенаучные методы - сравнительный, картографический, сравнительно-аналитический.
Практическая значимость: исследования дипломной работы могут быть использованы в Росреестре по Белгородской области
Структура выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из нормативно-правовой базы, введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
Основу методологии комплексной оценки земель населённых пунктов для решения вопросов управления использованием земельных ресурсов, планирования стратегии устойчивого развития поселений на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований составляет трёхмерный подход к ресурсам и объектам, исходящий из признания равной важности экологической, социальной и экономической составляющих. Комплексная оценка состоит из экологической оценки - с учётом динамики воздействия, определения социального значения событий, явлений, ресурсов и объектов, их экономической оценки и интегрируется в некую системную общность определений (относительных или абсолютных показателей), важных для жизни и развития общества.
Территории поселений, где земля призвана обеспечить многообразие различных потребностей человека и имеет вследствие этого все выделенные функции и реализованные направления использования, объединены, кроме того, общими задачами совместной жизнедеятельности проживающих людей. Реализованные в виде категорий земель целевые установки общества в сфере землепользования на территории поселений подчинены этому и связаны с основной задачей обеспечения лучшего качества совместного проживания, т.е. формирования «сверх категории».
Земли сельских населённых пунктов являются сложной системой взаимосвязей социально-экономической и природно-антропогенной систем, дающей полное основание в качестве объекта исследования рассматривать урбанизированную часть природного комплекса, что оказывает существенное влияние при определении ценности земли. Данные системы имеют много общего в своём функциональном назначении и отличительного - в специфичности самих структур. Базируясь и развиваясь на конкретной территории, социально-экономическая система поселений классифицируется по следующим показателям: численность населения, характер выполняемых функций, административно-политическое значение, форма расселения и характер застройки, местные и исторические условия. Данная классификация формирует общий взгляд как на градостроительную, так и на природно-антропогенную систему, касаясь её параметров, структуры, динамики развития и т.д.
Анализ методики Государственной кадастровой оценки земель поселений и её результатов позволяет сделать вывод о том, что методика разрабатывалась для целей налогообложения, т.е. позволяла сформировать в условиях становления рынка земли в России и новой системы учёта и регистрации земель налоговую базу, основанную на рентной составляющей экономической деятельности субъектов землепользования. Результаты оценки на момент её проведения адекватно отражали модели развивающегося рынка земель различных видов использования, фискальные цели данной оценки были достигнуты, так как в целом по субъектам налогооблагаемая база увеличивалась. Однако в процессе преобразования земельных отношений в Российской Федерации и создания современной кредитно-финансовой системы для решения проблем оптимизации финансово-экономических отношений всех собственников земли и землепользователей, органов власти и управления различных уровней возникла необходимость в использовании результатов экономически обоснованной массовой (кадастровой) оценки для иных целей. Для этого предлагается совершенствовать методику и методологию Государственной кадастровой оценки земель поселений, увеличивая количество и улучшая качество исходной информации для повышения точности расчётов за счёт использования объективной информации, достоверно характеризующей объекты оценки; активнее применять статистические методы обоснования выбора и степени влияния ценообразующих факторов на стоимость земель различного целевого использования.
Экономическая эффективность результатов проведённой кадастровой оценки земель поселений проявляется в увеличении налоговой базы для формирования местных бюджетов муниципальных образований. Как показали результаты анализа, в большинстве муниципальных районов потенциальная сумма налога за землю начинает превышать фактическую при среднем проценте (0,2-1 %), при расчёте по максимальной ставке (0,3-1,5 %) собираемость налога увеличивается: от 123 % - в Графовском сельском поселении до 247 % - в Большетроицком сельском поселении и 254 % - в Чураевском сельском поселении. Только в Бершаковском и Первоцепляевском сельских поселениях наблюдается значительное снижение суммы потенциального налога на 23 %. Это связано с быстрым устареванием результатов оценки и отсутствием в методике процедуры корректировки результатов с учётом динамики развития социальных и экономических процессов, кроме того, две трети жителей, со своими обычаями, образом жизни, что также оказало существенное влияние на ценообразование (низкий уровень рыночных цен на жилые дома с земельными участками в сельских поселениях).
Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что в методике кадастровой оценки предпочтение отдаётся рыночным факторам, неадекватно отражающим в условиях неразвитого рынка ценности территории. Для дальнейшего уточнения модели следует учитывать влияние дополнительных факторов, возможно, эколого-социальных, которые в проведённой кадастровой оценке отражены слабо из-за недостатка информации. Так, увеличение рыночной стоимости на 1 руб./м ведёт к росту кадастровой стоимости на 0,54 руб./м , а увеличение коэффициента на 1,00 увеличивает кадастровую стоимость на 0,33 руб./м .
Изучение зависимостей между ценностью земель поселений и влиянием ценообразующих факторов показало, что необходимо дифференцированно подходить к построению моделей для сельских поселений с разной численностью жителей. Это позволит адекватно оценить все поселения; уравнение, полученное на основе всей выборки, наиболее точно описывает зависимость лишь в 29 % случаев, а основная масса объектов оценена с явным искажением результатов.
Для совершенствования методики и технологии проведения оценочных работ необходимо увеличивать количество общих и специфических сведений о землях населённых пунктов, включающих: экологические, инженерногеологические, природно-климатические, социальные и экономические характеристики для определения уровня рыночных цен и анализа тенденций развития рынка земли различного целевого назначения. Зависимость результатов кадастровой оценки земель от рыночной стоимости земельных участков бесспорна, но для определения её величины следует постоянно пополнять и анализировать статистическую базу данных о реальных ценах продаж как незастроенных земельных участков, так и единых объектов недвижимости. Только с помощью достаточного количества такой информации возможно будет проводить массовую оценку стандартными статистическими методами.
Территории поселений, где земля призвана обеспечить многообразие различных потребностей человека и имеет вследствие этого все выделенные функции и реализованные направления использования, объединены, кроме того, общими задачами совместной жизнедеятельности проживающих людей. Реализованные в виде категорий земель целевые установки общества в сфере землепользования на территории поселений подчинены этому и связаны с основной задачей обеспечения лучшего качества совместного проживания, т.е. формирования «сверх категории».
Земли сельских населённых пунктов являются сложной системой взаимосвязей социально-экономической и природно-антропогенной систем, дающей полное основание в качестве объекта исследования рассматривать урбанизированную часть природного комплекса, что оказывает существенное влияние при определении ценности земли. Данные системы имеют много общего в своём функциональном назначении и отличительного - в специфичности самих структур. Базируясь и развиваясь на конкретной территории, социально-экономическая система поселений классифицируется по следующим показателям: численность населения, характер выполняемых функций, административно-политическое значение, форма расселения и характер застройки, местные и исторические условия. Данная классификация формирует общий взгляд как на градостроительную, так и на природно-антропогенную систему, касаясь её параметров, структуры, динамики развития и т.д.
Анализ методики Государственной кадастровой оценки земель поселений и её результатов позволяет сделать вывод о том, что методика разрабатывалась для целей налогообложения, т.е. позволяла сформировать в условиях становления рынка земли в России и новой системы учёта и регистрации земель налоговую базу, основанную на рентной составляющей экономической деятельности субъектов землепользования. Результаты оценки на момент её проведения адекватно отражали модели развивающегося рынка земель различных видов использования, фискальные цели данной оценки были достигнуты, так как в целом по субъектам налогооблагаемая база увеличивалась. Однако в процессе преобразования земельных отношений в Российской Федерации и создания современной кредитно-финансовой системы для решения проблем оптимизации финансово-экономических отношений всех собственников земли и землепользователей, органов власти и управления различных уровней возникла необходимость в использовании результатов экономически обоснованной массовой (кадастровой) оценки для иных целей. Для этого предлагается совершенствовать методику и методологию Государственной кадастровой оценки земель поселений, увеличивая количество и улучшая качество исходной информации для повышения точности расчётов за счёт использования объективной информации, достоверно характеризующей объекты оценки; активнее применять статистические методы обоснования выбора и степени влияния ценообразующих факторов на стоимость земель различного целевого использования.
Экономическая эффективность результатов проведённой кадастровой оценки земель поселений проявляется в увеличении налоговой базы для формирования местных бюджетов муниципальных образований. Как показали результаты анализа, в большинстве муниципальных районов потенциальная сумма налога за землю начинает превышать фактическую при среднем проценте (0,2-1 %), при расчёте по максимальной ставке (0,3-1,5 %) собираемость налога увеличивается: от 123 % - в Графовском сельском поселении до 247 % - в Большетроицком сельском поселении и 254 % - в Чураевском сельском поселении. Только в Бершаковском и Первоцепляевском сельских поселениях наблюдается значительное снижение суммы потенциального налога на 23 %. Это связано с быстрым устареванием результатов оценки и отсутствием в методике процедуры корректировки результатов с учётом динамики развития социальных и экономических процессов, кроме того, две трети жителей, со своими обычаями, образом жизни, что также оказало существенное влияние на ценообразование (низкий уровень рыночных цен на жилые дома с земельными участками в сельских поселениях).
Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что в методике кадастровой оценки предпочтение отдаётся рыночным факторам, неадекватно отражающим в условиях неразвитого рынка ценности территории. Для дальнейшего уточнения модели следует учитывать влияние дополнительных факторов, возможно, эколого-социальных, которые в проведённой кадастровой оценке отражены слабо из-за недостатка информации. Так, увеличение рыночной стоимости на 1 руб./м ведёт к росту кадастровой стоимости на 0,54 руб./м , а увеличение коэффициента на 1,00 увеличивает кадастровую стоимость на 0,33 руб./м .
Изучение зависимостей между ценностью земель поселений и влиянием ценообразующих факторов показало, что необходимо дифференцированно подходить к построению моделей для сельских поселений с разной численностью жителей. Это позволит адекватно оценить все поселения; уравнение, полученное на основе всей выборки, наиболее точно описывает зависимость лишь в 29 % случаев, а основная масса объектов оценена с явным искажением результатов.
Для совершенствования методики и технологии проведения оценочных работ необходимо увеличивать количество общих и специфических сведений о землях населённых пунктов, включающих: экологические, инженерногеологические, природно-климатические, социальные и экономические характеристики для определения уровня рыночных цен и анализа тенденций развития рынка земли различного целевого назначения. Зависимость результатов кадастровой оценки земель от рыночной стоимости земельных участков бесспорна, но для определения её величины следует постоянно пополнять и анализировать статистическую базу данных о реальных ценах продаж как незастроенных земельных участков, так и единых объектов недвижимости. Только с помощью достаточного количества такой информации возможно будет проводить массовую оценку стандартными статистическими методами.
