Введение
1 Теоретические и методологические аспекты управления недвижимостью .... 10
1.1 Понятие недвижимости. Классификация объектов недвижимости 10
1.2 Процесс управления недвижимостью 16
1.3 Риэлторская деятельность и ее правовое регулирование 25
1.4 Особенности и закономерности рынка недвижимости 30
2 Характеристика и анализ финансово-экономической деятельности
предприятия ООО «Недвижимость Закамья» 35
2.1 Краткая характеристика предприятия 35
2.2 Информационная база и особенности проведения анализа деятельности
агентства недвижимости 41
2.3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия 44
2.3.1 Анализ динамики доходов и расходов ООО «Недвижимость Закамья».... 45
2.3.2 Анализ структуры и динамики доходов ООО «Недвижимость Закамья» по
источникам формирования 47
2.3.3 Анализ потребителей услуг 54
2.3.4 Анализ структуры и динамики расходов организации 56
2.3.5 Анализ финансовых результатов деятельности предприятия 62
3 Разработка и обоснование проекта по повышению эффективности
деятельности ООО «Недвижимость Закамья» 65
3.1 Ситуационный анализ тенденций развития промышленной зоны города
Набережные Челны 65
3.1.1 Социально-экономическое положение города Набережные Челны 65
3.1.2 Производственная инфраструктура города Набережные Челны 69
3.2 Идея проекта 78
3.3 Описание услуги 81
3.4 Маркетинговый план 82
3.4.1 Ценовая политика 82
3.4.2 Рекламная политика 85
3.5 Инвестиционно-финансовый план 87
3.5.1 План финансирования проекта 87
3.5.2 Финансово-экономическое обоснование и эффективность проекта 88
3.6 Риски проекта 93
Заключение 96
Список использованных источников 99
Приложение А 81
Управление недвижимым имуществом- это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.
Управление недвижимостью должно носить системный долгосрочный характер. Само по себе владение недвижимостью - это дверь в мир финансового благосостояния и надежности. Затраты, которые несет собственник по обслуживанию собственности должны быть много меньше от того дохода, который собственник получает от своего права. Недвижимость не будет приносить доход без эффективного управления.
С каждым годом потребитель рынка недвижимости предъявляет все более высокие требования к арендуемому или приобретаемому объекту недвижимости. Поэтому становится очевидно, что выдержать в данной конкурентной борьбе могут лишь профессиональные управленцы, так как стоимость расходов по обслуживанию недвижимостью с каждым годом только увеличивается. Поэтому их оптимизация с помощью грамотного управленца, значительно снизит эти расходы и увеличит доходность объекта недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение анализа финансово-экономической деятельности предприятия и разработка проекта по повышению эффективности его деятельности.
Объектом исследования является ООО «Недвижимость Закамья», успешно функционирующее на рынке недвижимости жилого назначения.
Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:
1. Изучение методологии управления недвижимостью.
2. Проведение анализа финансово-экономической деятельности предприятия;
3. Определение проблем функционирования предприятия и направлений дальнейшего развития.
4. Изучение рынка производственно-складской недвижимости, тенденций и перспектив его развития.
5. Разработка мероприятия по повышению эффективности деятельности - организация новых услуг на рынке индустриальной недвижимости.
Информационной базой анализа в выпускной квалификационной работе являются бухгалтерская и финансовая отчетность ООО «Недвижимость Закамья», статистические данные по строительной отрасли Росстата, Татстата и рынку недвижимости; нормативно-техническая документация, нормативно-правовые акты.
Основные методы, применяемые при исследовании: методы финансового и экономического анализа, методы системного анализа, методы планирования на предприятии, методы оценки эффективности инвестиций.
Выпуская квалификационная работа состоит из трех глав:
В первой главе даны теоретические и методологические аспекты управления недвижимостью: дано понятие недвижимости, приведены классификации объектов недвижимости, описана риэлторская деятельность и ее правовое регулирование, структура рынка недвижимости и механизмы управления не
Во второй главе приведена краткая характеристика предприятия, представлен анализ финансово-экономической деятельности предприятия, в том числе анализ динамики доходов и расходов, анализ потребителей услуг, анализ финансовых результатов деятельности предприятия. Построено дерево целей.
В третьей главе предложен и проработан проект по повышению эффективности деятельности анализируемого предприятия направленный на дальнейшее его развитие и укрепление позиций на рынке недвижимости. Разработанный проект предполагает выход предприятия на рынок недвижимости производственно-складского назначения, реконструкцию и/или капитальный ремонт заброшенных объектов, их сдачу в аренду и профессиональное управление.
Практическая значимость: основные положения работы могут быть использованы в качестве рекомендаций для дальнейшего развития деятельности предприятия и повышения его эффективности.
Необходимо отметить, что рассматриваемая тема исследования освещена в литературе в достаточной степени. Исследования, направленные на рассмотрение экономического содержания и сущности управления недвижимостью, были проведены отечественными и зарубежными учеными, среди которых П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, А.Н. Асаул, А.В. Красев и др. При написании дипломной работы были изучены нормативно-правовые акты, монографическая и учебная литература, статьи периодической печати, посвящённые проблеме управления правления недвижимостью
Целью дипломного проекта является повышение эффективности деятельности ООО «Недвижимость Закамья». Для достижения данной цели был проведен анализ финансовой деятельности предприятия.
Предприятие работает по упрощенной системе налогообложение, в результате чего полную оценку финансового состояния с использованием существующих методик провести не представлялось возможным. Источником ин-формации для анализа предприятий, работающих по упрощенной системе, являются книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения; бухгалтерский баланс (форма 0710001); отчет о финансовых результатах (форма 0710002).
Анализ динамики и структуры притоков и оттоков средств предприятия показал:
- в 2014-2015 г.г. деятельность предприятия характеризовалась как убыточная, расходы превосходили доходы, расходы на рубль доходов в 2014 году составили 118 копеек, в 2015 - 127 копеек.
- падение объемов деятельности связано с кризисными проявлениями на рынке недвижимости, вызванные снижением уровня доходов населения, дестабилизацией социальной ситуации и напряжением на рынке труда, снижением объема банковского ипотечного кредитования, ужесточением условий кредитов.
- в 2016 году ситуация в целом по рынку жилья и коммерческой недвижимости так же характеризуется как стагнация, однако эксперты прогнозируют перспективы роста с конца 2017-начала 2018 года, что должно сказаться и на повышении эффективности деятельности предприятия, выходе его на безубыточность и росте чистых доходов и рентабельности деятельности.
Кризисные явления в экономике и на целевых рынках приводят к необходимости задуматься о диверсификации деятельности с целью снижения рисков за счет образования нескольких источников получения доходов.
Одним из таких направлений является выход на рынок недвижимости В2В (производственно-складских и офисных помещений для предпринимательских структур) и внедрение в деятельность услуг профессионального управления недвижимостью.
Для реализации этих целей у рассматриваемого предприятия имеется высокий потенциал:
- опыт работы на рынке недвижимости;
- владение информацией о состоянии рынка недвижимости, что позволяет оперативно реагировать на основные рыночные тенденции и изменения;
- сложившаяся репутация фирмы и ее известность на внутреннем рынке;
- хорошая кредитная история;
- наработанные деловые связи с операторами рынка недвижимости;
- опытный персонал;
- высокий управленческий потенциал руководства;
- желание и понимание необходимости развиваться.
Сложившийся потенциал компании будет способствовать успешной реализации проекта.
Суть проекта состоит в выходе на рынок профессионального управления недвижимостью. Осуществляется поиск пустующих незагруженных объектов производственно-складской недвижимости, обладающих высокой привлекательностью для потенциальных арендаторов по параметрам местонахождения, подъездных путей, качества территории, конструкционных особенностей, но находящихся в непригодном для использования состоянии по причине высокого износа и неудовлетворительного технического состояния. Далее заключается договор доверительного управления недвижимым имуществом с собственником, договор аренды недвижимости по минимальным ставкам и осуществляется проведение согласованного капитального ремонта или реконструкции объекта в целях повышения привлекательности. Расходы по реконструкции осуществляются совместно с собственником в равных долях.
После реконструкции объект сдается в субаренду по более высоким ставкам. Профессиональное управление при этом осуществляется уже арендатором. Доходом инициатора проекта является разница между ставкой аренды и ставкой субаренды.
В проекте проведено исследование рынка производственно-складской не-движимости г. Набережных Челнов, в том числе географического распределения производственно-складских баз, оценка привлекательности зоны, анализ арендных ставок.
Объем инвестиционных затрат на реализацию проекта составит 3455 тыс.руб. Объем привлекаемого банковского финансирования 3500 тыс.руб.
Оценка экономического обоснования целесообразности проекта проведена с использованием программного продукта «Альт - Инвест » версии 4.0W ИКФ «АЛЬТ» (Санкт - Петербург). Расчетный период - 10 лет.
В результате реализации проекта прогнозируются следующие показатели его эффективности:
- чистый дисконтированный доход по проекту 2 531 тыс. рублей;
- рентабельность инвестиционных затрат - 73%;
- окупаемость - 3,8 года;
- окупаемость по дисконтированному потоку - 4,7 года;
- внутренняя норма доходности - 31%;
- максимальная приемлемая ставка по кредиту - 31%.
По результатам оценки рисков проекта, обоснования эффективности и перспектив развития рынка можно констатировать, что проект эффективен и имеет хороший потенциал развития.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
