Введение 3
Глава I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 6
§ 1. Понятие договора управления многоквартирным домом 6
§ 2. Место управления многоквартирным домом в системе гражданско- правовых договоров 13
§ 3. Источники правового регулирования отношений по договору управления многоквартирным домом 18
Глава II. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 25
§ 1. Стороны договора управления многоквартирным домом 25
§2. Содержание договора управления многоквартирным домом 32
§3. Форма договора управления многоквартирным домом 42
Глава III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 48
§ 1. Заключение договора управления многоквартирным домом 48
§ 2. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным
домом 53
Заключение 59
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной (и иной юридической) практики и специальной литературы . . 63
Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан, и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.
Так, согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Потому, как и во все времена, была и остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации.
В конце 2004г. принята новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) , которая включает в себя новый раздел - Управление многоквартирным домом. ЖК РФ - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) на территории Российской Федерации.
Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства. Все указанные обстоятельства предопределяют актуальность темы данной дипломной работы.
С момента появления многоквартирных домов, как функционально-планировочной формы организации жилища, возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. Ни одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством того периода, полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственниками жилья (организациями, ими уполномоченными) и управляющими организациями.
Как и всякое новое правовое явление, договор управления многоквартирным домом привлёк внимание современных учёных- правоведов и практикующих юристов. Вместе с тем, на сегодняшний день целенаправленных и обстоятельных исследований договора управления многоквартирным домом недостаточно для полного и всестороннего понимания данного вопроса.
Данное обстоятельство негативно сказывается на практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон - противоречиями.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере регулирования отношений по договору управления многоквартирным домом.
Предмет исследования являются нормы жилищного и гражданского законодательства, предусматривающие понятие и особенности заключения договора управления многоквартирным домом.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о специфике общих положений договора управления многоквартирным домом.
Для реализации поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
- раскрыть понятие договора управления многоквартирным домом;
- изучить вопрос о том, какое место занимает договор управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров;
- перечислить и изучить источники правового регулирования отношений по договору управления многоквартирным домом;
- раскрыть стороны договора управления многоквартирным домом;
- проанализировать содержание договора управления многоквартирным домом;
- изучить форму договора управления многоквартирным домом;
- выявить особенности заключения договора управления многоквартирным домом;
- изучить изменение и расторжение договора управления многоквартирным.
Соответственно с учетом характера и специфики темы, а также степени разработки затрагиваемых в ней проблем, построена и структура данной дипломной работы, которая состоит из введения, трех глав разделенных на восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В главе первой дана общая характеристика договора управления многоквартирным домом, а именно, рассматривается понятие и источники правового регулирования отношений по договору управления многоквартирным домом.
Глава вторая посвящена элементам договора управления многоквартирным домом - в ней рассматриваются стороны, содержание и форма договора управления многоквартирным домом.
В третьей главе рассматривается заключение, изменение и
прекращение договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом - это соглашение, согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом регулируется нормами ЖК РФ. При этом, нормы гражданского законодательства применяются к отношениям, возникающим из договора управления многоквартирным домом, лишь в части общих положений об обязательствах и договорах - раздел 3 ГК РФ. В случае пробела в правовом регулировании договора управления многоквартирным домом и невозможности устранить пробел с помощью норм ЖК РФ, устранение пробела возможно с помощью норм гражданского законодательства.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
К источникам правового регулирования договора управления многоквартирным домом в Российской Федерации относятся Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от «О теплоснабжении», Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», а также к источникам относятся Указы Президента РФ, среди которых следует выделить Указ Президента РФ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», Указ Президента РФ «О повышении надежности обеспечения газом потребителей Российской Федерации».
Постановлениями Правительства РФ регулируются более узкие и конкретные вопросы данной сферы, среди которых важное место занимают: Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и т.д.
Нормативные правовые акты уполномоченных министерств и подведомственных им агентств, служб, надзоров, в частности акты Минстроя посвящены решению отдельных вопросов деятельности по управлению многоквартирными домам, например, Приказ Минстроя России «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Источниками правового регулирования управления многоквартирным домом также являются Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Акты Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, а также не утратившие силу акты Высшего Арбитражного Суда РФ применяются для судебного толкования и обязательны для применения всеми нижестоящими судами. Ими руководствуются и участники судебного процесса, формирующие свою правовую позицию по делу.
Таким образом, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ одной из сторон договора управления многоквартирным домом всегда выступает управляющая организация, а другой стороной могут быть либо непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным, взаимным, двусторонним, возмездным. Существенные условия договора: предмет - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он также должен быть размещен управляющей организацией в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в установленном порядке.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
