Помощь студентам в учебе
СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
|
Введение 3
Глава 1. Правовые основы управления многоквартирным жилым домом 8
1.1. Понятие и система способов управления многоквартирным
жилым домом; 8
1.2. Правовое регулирование управления многоквартирным
жилым домом; 19
1.3. Система договоров в сфере управления многоквартирным
жилым домом; 33
Глава 2. Особенности правового регулирования отдельных способов управления многоквартирным жилым домом 47
2.1. Правовые аспекты непосредственного управления собственниками
помещений в многоквартирном доме; 47
2.2. Правовые аспекты управления товариществом собственников жилья
либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 54
2.3. Правовые аспекты управления управляющей организацией; 57
Заключение 65
Список использованных источников и литературы 71
Глава 1. Правовые основы управления многоквартирным жилым домом 8
1.1. Понятие и система способов управления многоквартирным
жилым домом; 8
1.2. Правовое регулирование управления многоквартирным
жилым домом; 19
1.3. Система договоров в сфере управления многоквартирным
жилым домом; 33
Глава 2. Особенности правового регулирования отдельных способов управления многоквартирным жилым домом 47
2.1. Правовые аспекты непосредственного управления собственниками
помещений в многоквартирном доме; 47
2.2. Правовые аспекты управления товариществом собственников жилья
либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 54
2.3. Правовые аспекты управления управляющей организацией; 57
Заключение 65
Список использованных источников и литературы 71
Нынешний этап развития российской системы права характеризуется динамичностью, направленностью на соответствие экономическим, политическим и иным общественным отношениям. Быстро развивается и жилищное законодательство.
Жилищный кодекс России сформировал устойчивую нормативно-правовую среду для развития новых управленческих инструментов в жилищной сфере. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, товарищество собственников жилья, договор управления многоквартирным домом - эти и другие юридические конструкции в настоящий момент бесповоротно и окончательно вошли в практику организации жилищного хозяйства в нашей стране. Известно, что данные общественные процессы шли и идут болезненно, вызывая недовольство со стороны населения, но другого пути нет: собственник квартиры должен стать сособственником многоквартирного дома.
Каждый собственник жилья в многоквартирном доме или лицо, намеренное в будущем стать таким собственником, обязано иметь общее представление о процессе управления многоквартирным домом и базовые знания в этой области. Наличие этих знаний может принести вполне зримые материальные выгоды носителю знаний, поскольку позволит избежать незакон¬ных и безосновательных платежей в составе платы за жилое помещение. Такая обязанность зиждется на основополагающем правовом принципе «Бремя содержания собственности несет собственник». 1
Жилье играет важную роль в жизни человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос
управления жилыми многоквартирными домами становится наиболее актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы жилищно¬коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступивший в действие с 31 декабря 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств.
В частности, новое жилищное законодательство меняет представление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает, что жители могут образовывать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников жилья. Если собственники помещений до 1 января 2007 г. не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор управления с выбранной по итогам конкурса организацией.
Несмотря на относительно невысокий удельный вес рынка услуг по управлению многоквартирными домами в ВВП (менее 1%), его социальная роль достаточно высока, поскольку качество услуг управления, их цена затрагивают интересы всех собственников жилья в многоквартирных домах.
В результате реализации жилищной реформы и в соответствии с нормами «Жилищного кодекса Российской Федерации» в настоящее время установлены три способа управления многоквартирными домами:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для каждого из них характерны свои особенности организации. Все это объясняет актуальность темы и цели дипломной работы.
Эффективное управление многоквартирным домом признается основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства - вопросом новым, сложным и неоднозначным.
Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.
Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает участие в управлении жилищным фондом: активное либо пассивное. Пассивное участие - это бездействие собственника помещения в отношении выбора способа управления домом. Такой собственник добровольно, путем бездействия передает органам местного самоуправления право принять решение о том, кому передать дом в управление. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и обязанности в отношении принадлежащего им имущества, объединяют свои усилия и совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом.
Жильцы старых домов не спешат брать на себя управление жилищным фондом, опасаясь, что он станет для них обузой. Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление домом.
Таким образом, изучение и анализ правового регулирования в данной области научных знаний является достаточно актуальным.
Степень разработанности темы. Проблемами правового регулирования управления многоквартирными домами, проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов в разные годы занимались такие ученые, как Н.А. Головощапова, И.А. Дроздова, В. П. Пастухов, ЛЛ. Матерова, МГ. Пискунова, С.И. Помаскова, АВ. Попов, Г.Л Присягин, С.Г. Певницкий, Р.Б. Рюминой, Д.Б. Савельева, О.В. Сахно, Г.Ш. Седугина, Е. А Суханова, А.А. Тарасова, У.Б. и др. Но работы этих авторов имели место до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации и начала процесса модернизации системы управления многоквартирными домами, также объектом большинства из них выступает сравнительно узкий круг отношений, например, только правоотношения общей собственности в многоквартирном доме либо правоотношения, возникающие в связи с объединением собственником в товарищество собственников жилья и осуществлением его деятельности. Из работ последних лет следует отметить исследования В.П. Михайлова, Л.Н. Симановича.
Поэтому нужно системно исследовать положения о комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, нуждающейся в управлении, отдельные формы, способы и субъекты такого управления, а также договорные отношения, возникающие при управлении многоквартирным домом, вопросы о процедуре выбора управляющей организации.
Цель данной работы - изучить правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1) рассмотреть понятие и систему способов управления многоквартирным домом;
2) изучить действующие правовые нормы, регулирующие управление многоквартирными домами.
3) изучить систему договоров в управлении многоквартирными домами;
4) изучить правовые аспекты отдельных способов управления;
5) рассмотреть особенности правового регулирования управления многоквартирным домом.
Объектом настоящего исследования является способы управления многоквартирным жилым домом.
Предметом исследования является особенности правового регулирования управления многоквартирным жилым домом.
Методологическая основа исследования. При написании работы в качестве базового был использован традиционный для юридических наук формально - логический метод исследования. В исследовании также применялись и другие специальные методы, такие как функциональный анализ правовых явлений, сравнительно-правовой анализ, системно - структурный подход.
Нормативную базу исследования составляют нормы Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов РФ, Постановлений Правительства РФ, приказов Минрегиона РФ, писем Минэкономразвития РФ, писем Минфина РФ, нормативно-правовые акты иного законодательства, регламентирующие правоотношения в жилищной сфере.
Данная дипломная работа состоит из двух глав.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, многоквартирный дом как объект собственности и управления.
Вторая глава дипломной работы посвящена особенностям правового регулирования отдельных способов управления многоквартирным жилым домом.
Жилищный кодекс России сформировал устойчивую нормативно-правовую среду для развития новых управленческих инструментов в жилищной сфере. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, товарищество собственников жилья, договор управления многоквартирным домом - эти и другие юридические конструкции в настоящий момент бесповоротно и окончательно вошли в практику организации жилищного хозяйства в нашей стране. Известно, что данные общественные процессы шли и идут болезненно, вызывая недовольство со стороны населения, но другого пути нет: собственник квартиры должен стать сособственником многоквартирного дома.
Каждый собственник жилья в многоквартирном доме или лицо, намеренное в будущем стать таким собственником, обязано иметь общее представление о процессе управления многоквартирным домом и базовые знания в этой области. Наличие этих знаний может принести вполне зримые материальные выгоды носителю знаний, поскольку позволит избежать незакон¬ных и безосновательных платежей в составе платы за жилое помещение. Такая обязанность зиждется на основополагающем правовом принципе «Бремя содержания собственности несет собственник». 1
Жилье играет важную роль в жизни человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос
управления жилыми многоквартирными домами становится наиболее актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы жилищно¬коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступивший в действие с 31 декабря 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств.
В частности, новое жилищное законодательство меняет представление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает, что жители могут образовывать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников жилья. Если собственники помещений до 1 января 2007 г. не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор управления с выбранной по итогам конкурса организацией.
Несмотря на относительно невысокий удельный вес рынка услуг по управлению многоквартирными домами в ВВП (менее 1%), его социальная роль достаточно высока, поскольку качество услуг управления, их цена затрагивают интересы всех собственников жилья в многоквартирных домах.
В результате реализации жилищной реформы и в соответствии с нормами «Жилищного кодекса Российской Федерации» в настоящее время установлены три способа управления многоквартирными домами:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для каждого из них характерны свои особенности организации. Все это объясняет актуальность темы и цели дипломной работы.
Эффективное управление многоквартирным домом признается основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства - вопросом новым, сложным и неоднозначным.
Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.
Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает участие в управлении жилищным фондом: активное либо пассивное. Пассивное участие - это бездействие собственника помещения в отношении выбора способа управления домом. Такой собственник добровольно, путем бездействия передает органам местного самоуправления право принять решение о том, кому передать дом в управление. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и обязанности в отношении принадлежащего им имущества, объединяют свои усилия и совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом.
Жильцы старых домов не спешат брать на себя управление жилищным фондом, опасаясь, что он станет для них обузой. Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление домом.
Таким образом, изучение и анализ правового регулирования в данной области научных знаний является достаточно актуальным.
Степень разработанности темы. Проблемами правового регулирования управления многоквартирными домами, проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов в разные годы занимались такие ученые, как Н.А. Головощапова, И.А. Дроздова, В. П. Пастухов, ЛЛ. Матерова, МГ. Пискунова, С.И. Помаскова, АВ. Попов, Г.Л Присягин, С.Г. Певницкий, Р.Б. Рюминой, Д.Б. Савельева, О.В. Сахно, Г.Ш. Седугина, Е. А Суханова, А.А. Тарасова, У.Б. и др. Но работы этих авторов имели место до принятия Жилищного кодекса Российской Федерации и начала процесса модернизации системы управления многоквартирными домами, также объектом большинства из них выступает сравнительно узкий круг отношений, например, только правоотношения общей собственности в многоквартирном доме либо правоотношения, возникающие в связи с объединением собственником в товарищество собственников жилья и осуществлением его деятельности. Из работ последних лет следует отметить исследования В.П. Михайлова, Л.Н. Симановича.
Поэтому нужно системно исследовать положения о комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, нуждающейся в управлении, отдельные формы, способы и субъекты такого управления, а также договорные отношения, возникающие при управлении многоквартирным домом, вопросы о процедуре выбора управляющей организации.
Цель данной работы - изучить правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1) рассмотреть понятие и систему способов управления многоквартирным домом;
2) изучить действующие правовые нормы, регулирующие управление многоквартирными домами.
3) изучить систему договоров в управлении многоквартирными домами;
4) изучить правовые аспекты отдельных способов управления;
5) рассмотреть особенности правового регулирования управления многоквартирным домом.
Объектом настоящего исследования является способы управления многоквартирным жилым домом.
Предметом исследования является особенности правового регулирования управления многоквартирным жилым домом.
Методологическая основа исследования. При написании работы в качестве базового был использован традиционный для юридических наук формально - логический метод исследования. В исследовании также применялись и другие специальные методы, такие как функциональный анализ правовых явлений, сравнительно-правовой анализ, системно - структурный подход.
Нормативную базу исследования составляют нормы Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов РФ, Постановлений Правительства РФ, приказов Минрегиона РФ, писем Минэкономразвития РФ, писем Минфина РФ, нормативно-правовые акты иного законодательства, регламентирующие правоотношения в жилищной сфере.
Данная дипломная работа состоит из двух глав.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, многоквартирный дом как объект собственности и управления.
Вторая глава дипломной работы посвящена особенностям правового регулирования отдельных способов управления многоквартирным жилым домом.
Основная масса собственников жилья в многоквартирных домах в России на сегодняшний день не имеют даже общих представлений о том, как управлять своим жильем и, хуже того, не проявляют желания им управлять. Эта ситуация, на наш взгляд, является самой актуальной проблемой реформирования системы управления жилищным фондом в современной России.
Проведенные исследования в рамках настоящей работы позволили сформулировать ряд основных выводов.
К нормативно-правовым актам, регламентирующих вопросы управления многоквартирными домами, относится, во-первых, действующее жилищное законодательство, к которым относят федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства, распорядительные документы федеральных органов исполнительной власти, во-вторых, нормативно-правовые акты иного законодательства, регламентирующие правоотношения в жилищной сфере.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ есть три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации.
Передача многоквартирного дома в управление осуществляется с целью фиксирования факта передачи объекта управления и связанных с ним документов лицу, в функции которого входит управление домом; установления технического состояния передаваемого в управление общего имущества; запуска механизма расторжения договоров с прежней управляющей организацией в отношении передаваемого объекта управления; приведения в соответствие учета объекта управления органами местного самоуправления и муниципальными предприятиями и учреждениями.
В научной литературе определяется три основных типа отношений управления собственностью: отношения индивидуального управления,
отношения коллективного управления и отношения авторитарного управления.
В зависимости от природы управления многоквартирным жилым домом определяется группа договорных форм, с помощью которых обеспечивается достижение целей управления.
Учитывая особенности правового режима имущества многоквартирного дома, а также статус собственников жилых помещений, законодательство предусматривает несколько способов управления в многоквартирных домах.
При реализации непосредственного управления жилым домом обнаруживается потребность в заключении двух групп договоров.
Первая из них - это ремонтно-эксплуатационные договоры, вторая группа договоров - это ресурсоснабжающие договоры.
Гражданско-правовым способом осуществления косвенного управления является создание юридического лица в виде товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Гражданско-правовой формой выражения третьего способа управления является заключение соответствующего договора с управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом — это двухсторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный, казуальный, срочный и смешанный договор, содержащий элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, договором присоединения и договором доверительного управления.
В ЖК РФ отсутствуют специальные нормы, посвященные условиям договора управления о предоставлении коммунальных услуг (купли-продажи холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа и услуг водоотведения), отсутствуют и специальные нормы, регулирующие условия о выполнении подрядных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но это не означает, что отсутствует необходимое нормативное регулирование. Правовые нормы, регулирующие отношения из этого смешанного договора, существуют в ЖК РФ только частично. Их недостаточно. Поэтому применимые для регулирования таких отношений нормы права должны определяться на основе предписания п. 3 ст. 421 ГК РФ.
Многообразие реальных финансовых возможностей в социально - экономической сфере предполагает обязательное наличие утвержденных нормативно - технических требований (перечень и состав работ по содержанию и ремонту, периодичность их выполнения), характеризующих тот или иной стандарт эксплуатации с учетом особенностей застройки, природно - климатических условий и других местных факторов.
При выборе собственником жилищного фонда стандарта эксплуатации жилищного фонда должен быть определен обязательный перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые отражаются в договоре с хозяйствующим субъектом (подрядчиком).
К технической эксплуатации жилищного фонда относится: управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание.
Управляющая организация организует процесс предоставления услуг по технической эксплуатации жилого комплекса.
Норма части 1 ст. 65 ЖК РФ предоставляет наймодателю право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этому праву соответствует обязанность наймодателя предоставлять необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю коммунальные услуги.
Управляющая организация по управлению многоквартирными домами осуществляет технический контроль и планирование, содержание жилищного фонда, договорно-правовую деятельность, работу с населением, финансово-экономическую деятельность, организационные функции. Также она составляет предложения на очередной год или на несколько лет (перспективный план) по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме.
Важным направлением в реформировании жилищно-коммунального хозяйства страны является налаживание процессов управления экономикой жилищно-коммунального хозяйства через сбалансированную тарифную политику.
Основы тарифного регулирования в коммунальном хозяйстве определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. 29.12.2014 N 485-ФЗ).
Порядок установления тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса определены в Правилах регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2008 г. N 520 (с изменениями на 4 сентября 2015 года).
Порядок установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда определен в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (с
изменениями на 25 декабря 2015 года).
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
Состав и размер расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Доходы от содержания многоквартирного дома бывают в виде платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, в виде целевого финансирования; в виде платежей за коммунальные услуги.
В настоящее время большое количество управляющих компаний успешно работают на рынке управления объектами жилой и коммерческой недвижимости.
Цели управления многоквартирными домами достижимы только в условиях появления в этих домах неравнодушного, грамотного и рационального «хозяина», способного сформулировать и разместить заказ на жилищно-коммунальные услуги, а также обеспечить контроль над качеством их исполнения. Деятельность этого субъекта должна протекать в форме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, Совета многоквартирного дома, общего собрания членов товарищества собственников жилья и др.
Наряду с «хозяином» многоквартирного дома должно вызревать профессиональное управление многоквартирными домами как вид предпринимательской, трудовой и управленческой деятельности. Повышение уровня профессионального управления многоквартирными домами предопределяется развитием института управляющей организации. Эффективное функционирование жилищно-коммунального хозяйства трудно представить без управляющих организаций, добросовестно и непрерывно реализующих функции управления многоквартирными домами.
Обучение управлению многоквартирными домами является важнейшим условием включения собственников жилья в процессы управления своими домами, появления профессиональных управляющих домами, развития жилищной и правовой культуры, становления бесперебойно функционирующего жилищно-коммунального комплекса.
Проведенные исследования в рамках настоящей работы позволили сформулировать ряд основных выводов.
К нормативно-правовым актам, регламентирующих вопросы управления многоквартирными домами, относится, во-первых, действующее жилищное законодательство, к которым относят федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства, распорядительные документы федеральных органов исполнительной власти, во-вторых, нормативно-правовые акты иного законодательства, регламентирующие правоотношения в жилищной сфере.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ есть три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации.
Передача многоквартирного дома в управление осуществляется с целью фиксирования факта передачи объекта управления и связанных с ним документов лицу, в функции которого входит управление домом; установления технического состояния передаваемого в управление общего имущества; запуска механизма расторжения договоров с прежней управляющей организацией в отношении передаваемого объекта управления; приведения в соответствие учета объекта управления органами местного самоуправления и муниципальными предприятиями и учреждениями.
В научной литературе определяется три основных типа отношений управления собственностью: отношения индивидуального управления,
отношения коллективного управления и отношения авторитарного управления.
В зависимости от природы управления многоквартирным жилым домом определяется группа договорных форм, с помощью которых обеспечивается достижение целей управления.
Учитывая особенности правового режима имущества многоквартирного дома, а также статус собственников жилых помещений, законодательство предусматривает несколько способов управления в многоквартирных домах.
При реализации непосредственного управления жилым домом обнаруживается потребность в заключении двух групп договоров.
Первая из них - это ремонтно-эксплуатационные договоры, вторая группа договоров - это ресурсоснабжающие договоры.
Гражданско-правовым способом осуществления косвенного управления является создание юридического лица в виде товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Гражданско-правовой формой выражения третьего способа управления является заключение соответствующего договора с управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом — это двухсторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный, казуальный, срочный и смешанный договор, содержащий элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, договором присоединения и договором доверительного управления.
В ЖК РФ отсутствуют специальные нормы, посвященные условиям договора управления о предоставлении коммунальных услуг (купли-продажи холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа и услуг водоотведения), отсутствуют и специальные нормы, регулирующие условия о выполнении подрядных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но это не означает, что отсутствует необходимое нормативное регулирование. Правовые нормы, регулирующие отношения из этого смешанного договора, существуют в ЖК РФ только частично. Их недостаточно. Поэтому применимые для регулирования таких отношений нормы права должны определяться на основе предписания п. 3 ст. 421 ГК РФ.
Многообразие реальных финансовых возможностей в социально - экономической сфере предполагает обязательное наличие утвержденных нормативно - технических требований (перечень и состав работ по содержанию и ремонту, периодичность их выполнения), характеризующих тот или иной стандарт эксплуатации с учетом особенностей застройки, природно - климатических условий и других местных факторов.
При выборе собственником жилищного фонда стандарта эксплуатации жилищного фонда должен быть определен обязательный перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые отражаются в договоре с хозяйствующим субъектом (подрядчиком).
К технической эксплуатации жилищного фонда относится: управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание.
Управляющая организация организует процесс предоставления услуг по технической эксплуатации жилого комплекса.
Норма части 1 ст. 65 ЖК РФ предоставляет наймодателю право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этому праву соответствует обязанность наймодателя предоставлять необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю коммунальные услуги.
Управляющая организация по управлению многоквартирными домами осуществляет технический контроль и планирование, содержание жилищного фонда, договорно-правовую деятельность, работу с населением, финансово-экономическую деятельность, организационные функции. Также она составляет предложения на очередной год или на несколько лет (перспективный план) по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме.
Важным направлением в реформировании жилищно-коммунального хозяйства страны является налаживание процессов управления экономикой жилищно-коммунального хозяйства через сбалансированную тарифную политику.
Основы тарифного регулирования в коммунальном хозяйстве определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. 29.12.2014 N 485-ФЗ).
Порядок установления тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса определены в Правилах регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2008 г. N 520 (с изменениями на 4 сентября 2015 года).
Порядок установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда определен в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (с
изменениями на 25 декабря 2015 года).
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
Состав и размер расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Доходы от содержания многоквартирного дома бывают в виде платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, в виде целевого финансирования; в виде платежей за коммунальные услуги.
В настоящее время большое количество управляющих компаний успешно работают на рынке управления объектами жилой и коммерческой недвижимости.
Цели управления многоквартирными домами достижимы только в условиях появления в этих домах неравнодушного, грамотного и рационального «хозяина», способного сформулировать и разместить заказ на жилищно-коммунальные услуги, а также обеспечить контроль над качеством их исполнения. Деятельность этого субъекта должна протекать в форме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, Совета многоквартирного дома, общего собрания членов товарищества собственников жилья и др.
Наряду с «хозяином» многоквартирного дома должно вызревать профессиональное управление многоквартирными домами как вид предпринимательской, трудовой и управленческой деятельности. Повышение уровня профессионального управления многоквартирными домами предопределяется развитием института управляющей организации. Эффективное функционирование жилищно-коммунального хозяйства трудно представить без управляющих организаций, добросовестно и непрерывно реализующих функции управления многоквартирными домами.
Обучение управлению многоквартирными домами является важнейшим условием включения собственников жилья в процессы управления своими домами, появления профессиональных управляющих домами, развития жилищной и правовой культуры, становления бесперебойно функционирующего жилищно-коммунального комплекса.