ВВЕДЕНИЕ 3
Глава I. СУЩНОСТЬ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В
МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
1.1. Многоквартирный дом как объект гражданского
права 7
1.2. Понятие и состав общего недвижимого имущества в многоквартирном
доме 16
Глава II. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВООТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
1.1. Правовой режим управления общим имуществом в многоквартирном
доме 23
1.2. Особенности реализации правомочий владения, пользования и
распоряжения в отношении общего имущества многоквартирного дома 33
Глава III. СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПО УПАВЛЕНИЮ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
3.1. Осуществление правомочий собственников путем членства в товариществе
собственников жилья 43
3.2. Осуществление правомочий собственников многоквартирного дома путем членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 64
В свете кардинальных изменений в жилищном и гражданском законодательстве большое научное и практическое значение имеет разработка теоретических основ правового режима многоквартирного дома и общего имущества. Отношения, возникающие вследствие пользования, владения и, самое главное, распоряжения общей собственностью многоквартирного дома, в настоящее время не до конца урегулированы. Так, до сих пор ни в нормативных актах, ни в юридической литературе нет однозначного ответа на вопрос о том, что именно следует понимать под многоквартирным домом и общей долевой собственностью многоквартирного дома. Данные понятия мало изучены и не имеют доктринальной дефиниции.
Кроме того, не нашли правовой регламентации некоторые важные вопросы, относящиеся к правомочиям собственников общего имущества многоквартирного дома, а закрепленные в законодательстве правомочия участников правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме нуждаются в уточнении и корректировке. Неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с осуществлением права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в данной сфере.
Гражданское (далее - ГК РФ) и жилищное законодательство (далее -ЖК РФ) направлено на создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере управления, принадлежности и оборота общего недвижимого имущества многоквартирных домов. Однако говорить о том, что такая система построена, пока рано. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без чего не представляется возможным создание комплексных представлений о способах осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме.
В настоящее время сложилась ситуация, характеризующаяся, с одной стороны, демонополизацией жилищно-коммунального хозяйства, попыткой внедрением конкуренции, проникновением частноправовых методов регулирования в сферу управления и обслуживания жилищного хозяйства, а с другой стороны - отсутствием детально разработанного, системного и эффективного механизма управления многоквартирными домами. Управление многоквартирными домами - это сложный процесс, включающий в себя множество аспектов, что требует выработки комплексной системы правового регулирования управления многоквартирными домами, которое должно осуществляться на нескольких правовых уровнях сразу.
Управление многоквартирными домами - это не только осуществление собственниками своих прав и исполнение обязанностей в отношении общего имущества, но и деятельность различных организаций по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и проведению мероприятий по энергосбережению, а также государственных и муниципальных органов, которые должны обеспечивать защиту прав граждан, пользующихся жилыми помещениями, потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда. Это обстоятельство обуславливает необходимость сочетания частноправовых и публично¬правовых методов при правовом регулировании отношений по управлению многоквартирными домами. Например, реализация процесса эффективного управления не возможна без выполнения государством управленческой функции в отношении жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства, что несомненно требует публично-правового регулирования. При этом в настоящее время отсутствует системный подход в регулировании этого вопроса на основе сочетания публично-правовых и частноправовых начал.
Все вышесказанное подтверждает значимость указанной проблемы и целесообразность ее научного исследования в целях выявления взаимодействия и взаимосвязанности частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений по управлению многоквартирными домами для совершенствования законодательства и построения многоуровневой системы управления многоквартирными домами.
Цель исследования заключается в комплексном анализе правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- рассмотреть понятие и состав общего недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- изучить правовой режим управления общим имуществом в многоквартирном доме;
- проанализировать особенности реализации правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении общего имущества многоквартирного дома;
- исследовать осуществление правомочий собственников путем членства в товариществе собственников жилья;
- раскрыть осуществление правомочий собственников путем членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Предметом исследования явились нормы гражданского и иных отраслей законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с правовым режимом общего имущества в многоквартирном доме.
Основу исследований составили: научно-методическая литература, законодательство РФ, а гражданско-правовая практика, различные научные материалы (статьи в периодической юридических изданиях, комментарии законодательства, отдельные публикации в рамках темы исследования). Среди авторов, исследующих вопросы правового режима общего имущества многоквартирного дома можно отметить работы Агутин С.А., Брагинского М.И., Несмеянова И.А., Харламова М.Л., Ивачева И.Л. и т.д.
Методологическую основу работы, помимо всеобщих и общенаучных эмпирических методов, составят следующие частнонаучные методы: системно¬структурный, функциональный методы, и, прежде всего логический или формально-логический метод.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
В главе первой дана характеристика правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Особое внимание уделено анализу понятия и состава общего недвижимого имущества в многоквартирных домах.
Глава вторая посвящена характеристике правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В главе третьей рассматриваются способы осуществления правомочий собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
В заключении приведены выводы, список использованных источников и литературы.
В результате проведенного анализа следует обозначить следующие выводы.
Многоквартирный дом в целом не является ни объектом гражданского оборота, ни, что тождественно, объектом какого-либо гражданского права, т.е. не является единым объектом вещных прав. Его можно рассматривать лишь как технический объект (объект градостроительной деятельности), но не юридический, собственнический, либо как объект управления.
Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ или муниципальных образований входит общее имущество, находящееся в их общей долевой собственности
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: «1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Приведенную классификацию жилых помещений мы считаем не вполне корректной. Если жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования (что следует из ч. 2 ст. 16 ЖК РФ), то частью жилого дома будет соответственно комната (несколько комнат) и помещения вспомогательного назначения, но эти же составляющие могут выступать и в роли «часть квартиры». И если же частью квартиры является одна комната, тогда в этом случае часть квартиры тождественна комнате.
Существуют существенные различия между жилым домом и многоквартирным домом, которые заключаются в том, что, во-первых, одноквартирные жилые дома представляют собой одно жилое помещение и состоят из комнат и вспомогательных помещений; многоквартирные же дома, состоят из двух категорий имущества: жилых помещений, к которым относятся
квартиры, а также в ряде случаев - нежилые помещения и общего имущества. Во-вторых, многоквартирный дом следует отличать от одноквартирного дома и по правовой природе, т.к. многоквартирный дом представляет собой совокупность жилых помещений (квартир), т.е. является родовой, собирательной, а не видовой категорией по отношению к жилому помещению.
Земельный участок является неотъемлемой составной частью общего имущества многоквартирного дома. К специфическим чертам, присущим земельному участку, как элементу общего имущества можно отнести: 1) земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет); 2) в отношении земельного участка выступают положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
При рассмотрении такого признака жилого помещения как недвижимости - «прочной связи с землей», речь должна идти не о прочной связи с землей вообще, а о связи с конкретным земельным участком. Если связь с землей юридически незначима, то связь с конкретным земельным участком необходима. Благодаря важному юридическому значению объективного качества прочности связи с земельным участком возможна и необходима регистрация правового состояния недвижимости в определенном месте.
Для успешной эксплуатации комплекса недвижимого имущества необходимо подобрать оптимальную форму управления. С точки зрения гражданско-правовой природы управление следует понимать как организацию осуществления субъективных гражданских прав и исполнения субъективных гражданских обязанностей.
На основе анализа норм ЖК РФ можно выделить следующие типы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме: непосредственное (прямое) коллективное управление (организация самоуправления, осуществляемая со стороны жильцов - п.п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ); косвенное управление (создание ТСЖ, ЖК (ЖСК)); «стороннее» управление (заключение договора управления с управляющей организацией).
Кроме того, выделяются две формы управления общим имуществом в многоквартирном доме: вещно-правовую и обязательственно-правовую. Способом выражения вещно-правовой формы управления является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Обязательственно-правовая форма управления выражается при помощи следующих способов: управление на основании договора управления и на основании создания товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Право на управление многоквартирным домом следует из права собственности, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (жилым или нежилым помещением и долей в общем имуществе). Иные лица - ТСЖ либо ЖК (ЖСК) или иной специализированный потребительский кооператив, так же управляющая организация - получают отдельные правомочия по управлению многоквартирным домом от собственников.
Под управлением многоквартирным домом следует понимать упорядоченный комплекс мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащего содержания в соответствии с установленными нормами, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов и иных работ и (или) услуг лицам, имеющим на праве собственности помещения в данном доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники должны быть наделены правом решения любых вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, на общем собрании собственников помещений, а не только тех вопросов, которые указаны в ЖК РФ.
Таким образом, имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делается, как правило, на отношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. Но несмотря на все проблемы, существующие в организации управления жилищными кооперативами, члены кооператива выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов кооператива самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
