ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Понятие недвижимости, категории и классификация недвижимого
имущества 7
1.2. Понятие сделки с недвижимым имуществом в гражданском праве 13
ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
2.1. Отчуждение недвижимого имущества 22
2.2. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков 36
2.3. Договор мены, дарения и аренды недвижимости 44
ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
3.1. Общие положения о государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость и сделок с ним 68
3.2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость и сделок с ним 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность исследования. В 90-е гг. ХХ века в нашей стране начались экономические и политические преобразования, которые затронули все сферы жизни общества. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным образом с остальными формами собственности .
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ) 1994 г. были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости , которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других .
Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на нее, а главное - обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. В то же время недвижимость представляет собой один из ценных объектов экономически отношений. Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики, свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства. С увеличением числа собственников увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и отчуждаться, и приобретаться в результате совершения с ними сделок.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и правами на него подвергнут учету и контролю со стороны государства. Введение института государственной регистрации имеет огромную гражданско-правовую значимость, которая направлена на защиту прав граждан и юридических лиц. Все недвижимое имущество подвергнуто инвентаризации и учету. Государственная регистрация прав обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимых вещей. Это является гарантией гражданам и юридическим лицам «чистоты» сделок с недвижимым имуществом.
Однако практика применения Кодекса и других нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью. Все это обуславливает актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности. В работе использована литература по гражданскому, жилищному, земельному и гражданско-процессуальному праву. В частности, теоретической основой послужили работы отечественных учёных, занимавшихся и занимающихся проблемами защиты права собственности и владения. Среди них труды М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Е.А. Киндеевой, А.М.Маковского, М.П. Пискунова, О.Ю.кворцова, А.М.Хамзана и других авторов.
Нормативно-правовую основу составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, отдельные нормативно-правовые акты. Был привлечен достаточно широкий спектр материалов судебной и иной юридической практики.
Основная цель настоящей работы - всесторонний комплексный анализ отдельных видов обязательств по сделкам с недвижимостью на основе изучения нормативно-правовой базы с учётом наличия различных мнений ученых и практики его применения.
Поставленные цели определили задачи исследования:
- охарактеризовать понятие недвижимости, его категории, дать классификацию недвижимого имущества;
- рассмотреть понятие сделки с недвижимостью в гражданском праве;
- дать анализ различных видов сделок с недвижимостью;
- дать характеристику рассмотреть юридическую классификацию и перечень объектов недвижимости;
- рассмотреть сущность понятия и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследовать российское законодательство в части сделок с недвижимостью.
Объектом исследования стали действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.
Предметом исследования стала система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.
Методологической основой работы стал исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа была построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Практическая значимость работы состоит в том, что в этом исследовании предпринята попытка дать анализ действующего гражданского, жилищного, земельного, гражданско-процессуального законодательства России и выявить основные тенденции развития института обязательств по сделкам с недвижимостью.
Экономические реформы в Российской Федерации привели к повышению значимости сделок с недвижимостью. В связи с введением частной собственности, приватизации объектов, рынок недвижимости стал разнообразен. Разнообразны и сделки с недвижимым имуществом.
Именно на создание конкурентного рынка и эффективного использования недвижимого имущества направлена политика государства.
Гражданское законодательство, рассматривая понятие недвижимости использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. Однако, в теории права эти понятия несут различную смысловую нагрузку, и, думается, не совсем правильно их отождествлять.
Как указывал Г.Ф. Шершеневич: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении» . Указанная проблема существует до сих пор и споры ученых относительно данного вопроса не угасают.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и прав подвергнут учету и контролю со стороны государства. Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Выгоды института государственной регистрации для гражданского оборота очевидны. Однако, эффективно применять данный институт, как правопорождающий механизм, возможно только относительно недвижимых вещей. Поскольку только недвижимые вещи в силу их физических свойств возможно обнаружить и обратить на них взыскание и прочее, что имеет важное значение при защите прав на них.
Государственная регистрация права оказывает влияние на классификационные особенности недвижимого имущества, защиту прав на него, решение вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и в других случаях.
Но, несмотря на это, государственная регистрация не может являться единственным признаком недвижимого имущества.
В состав недвижимого имущества включены объекты, которые не обладают признаками недвижимости по природе. Иногда говорят о том, что включение морских и воздушных судов, космических объектов в число недвижимых вещей произведено в целях распространения на эти ценные объекты правового режима недвижимого имущества .
Однако, для таких объектов из всех особенностей надвижимости по природе, может быть применимо только требование о государственной регистрации.
Регистрация прав - это сфера деятельности государства. На сегодняшний день законодательство, регулирующее отношения по государственной регистрации прав все больше развивается. По некоторым вопросам возможно обратить внимание на процедуру регистрации других стран. Это касается прежде всего упрощения процедуры подачи и получения документов. В нашей стране это возможно осуществить только при личном присутствии сторон в органе регистрации. В некоторых странах регистрация прав передана независимым агентам, которые заинтересованы в клиентах и осуществляют свою работы очень качественно и быстро.
Законодательством РФ установлены специальные требования к форме сделок, в том числе и к сделкам, являющимся основанием возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Законодательство РФ установлены и требования к исполнению сделок, в частности передаточные акты должны быть оформлены в письменной форме.
В выпускной квалификационной работе рассмотрены особенности правового режима сделок по отчуждению недвижимости, аренде, ипотеке, безвозмездных сделок - ренты, дарения.
Очень много вопросов возникает в связи с разницей в дате заключения сделки и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав. В этот период продавец остается собственником и соответственно фактически может распорядиться своей недвижимостью. Это не освобождает продавца от исполнения договора, но новый будущий собственник должен будет восстанавливать свои права в суде.
Не урегулирован законодательно вопрос о передаче арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Несмотря на то, что в нашей стране не прецедентное право, при разрешении таких споров, мы обращаем свое внимание на судебную практику, которая в свою очередь не имеет единообразия в разрешении таких споров.
Необходимо, чтобы система государственной регистрации прав обеспечивала защиту прав добросовестного приобретателя. Необходимо, чтобы «добросовестность» покупателя доказывалась фактом обращения, или напротив необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о недвижимости. Предполагается, что многих споров можно было бы избежать при внесении в единый государственный реестр прав сведений о существовании спора о праве на недвижимое имущество.
Необходимо более четко регламентировать вопросу по государственной регистрации договоров аренды недвижимости. По общему правилу обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный сроком менее года.
Итак, в целом можно сформулировать следующие выводы, что правовой режим купли-продажи рассмотренных объектов недвижимости имеет ряд общих черт. Общим для всех вышеуказанных договоров является условие необходимости государственной регистрации прав не недвижимое имущество. Но также каждый вид договора имеет свои отличительные, присущие только ему черты.
Подводя итог, проведенным исследованиям, можно сделать вывод, что российской законодательство, несмотря на то, что с одной стороны прогрессивно учитывает интересы многих субъектов прав, с другой имеет некоторые пробелы. Том же имеет место быть разная практика применения законодательства. Разные суды могут принять противоположные по однотипным спорам при одних и тех же исходных данных.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
