ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 7
1.1. Понятие и правовая природа договора аренды 7
1.2. Источники правового регулирования арендных отношений 19
1.3. Стороны договора аренды 27
ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 35
2.1. Условия договора аренды 35
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды 44
ГЛАВА III. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 53
3.1. Права и обязанности сторон по договору аренды 53
3.2. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее
исполнение договора аренды 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность исследования. В настоящее время в условиях активного развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, значит, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Благодаря изучаемой конструкции, граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные по сравнению с приобретением в собственность средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.
Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Правовое регулирование института аренды в Российской Федерации в современный период нельзя назвать беспроблемным. Так, анализ судебных обобщений, производимых недавно реорганизованным Высшим арбитражным судом Российской Федерации, позволяет сделать вывод, что нормативное регулирование отношений в сфере аренды еще далеко от совершенства. К примеру, для восполнения ряда подобных законодательных неточностей было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» , которое внесло значительные изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и дало разъяснения по многим спорным вопросам, касающимся арендных отношений. Чуть позже незначительные коррективы были внесены еще одним аналогичным документом .
Все указанное обусловливает необходимость комплексного исследования вопроса правового регулирования отношений, связанных с понятием, содержанием и особенностями договора аренды и позволяет предположить, что сегодня изучение специфических особенностей договора аренды достаточно актуально.
Степень разработанности темы. Нормативно-правовую базу исследования составили Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), Уголовный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, федеральные законы Российской Федерации. Тема аренды по праву является одной из наиболее разработанных в частно-правовых исследованиях. При написании данной работы нами использовались, в частности, труды таких авторов, С.Н. Александрова, А.П. Анисимов, А.М.Анчоков, И.М.Ашихмин, В.А.Белов,
B. Е.Белов, Т.В.Богачева, М.И.Брагинский, Е.В.Вавилин, В.В.Витрянский,
C. А.Голосова, Л.Ю.Грудницына, О. Гутников, Б.Д.Завидов, М.В.Захарова, А.И.Зырянов, А.А.Иванов, Ю.Н.Игнатова, С.Кириллова, О.Н. Садиков и др. Также были использованы материалы судебной и иной юридической практики.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования отношений, связанных с понятием, содержанием и особенностями договора аренды в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с понятием, содержанием и особенностями договора аренды, а также судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о понятии, содержании и особенностей договора аренды.
Достижение данной цели связано с решением следующих задач:
- провести анализ российского гражданского законодательства о договоре аренды;
- охарактеризовать договор аренды и рассмотреть отдельные его виды;
- изучить отдельные элементы договора аренды;
- рассмотреть субъективный состав договора аренды;
- раскрыть процедуру заключения, изменения и прекращения договора аренды;
- исследовать общие положения о юридической ответственности за нарушение договора аренды.
Методологической основой работы использован общенаучный диалектический метод познания и его разновидности: исторический, метод логического анализа, сравнительно-правовой.
Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую.
Основной целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.
Именно аренда дает возможность удовлетворить потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.
Законодательное определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где закрепляется правило о том, что по договору аренды одна сторона, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование и представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, имеющий двоякую правовую природу: правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер.
Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы, связанные с правовым регулированием арендных правоотношений, при этом общие положения ГК РФ об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах. Кроме того, арендные правоотношения также регулируются целым комплексом нормативных актов, закрепляющих особенности и специальные правила аренды отдельных видов объектов рассматриваемого договора.
По общему правилу, договор аренды является двусторонним договором, стороны которого определены как арендатор и арендодатель.
В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Поскольку сдача имущества в аренду является актом распоряжения соответствующим объектом имущества, таким правом не могут обладать все субъекты. Следовательно, арендодателем, может быть лицо, имеющее статус собственника либо лицо, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях. Кроме того, в отношении отдельных объектов, передаваемых по договору аренды, законодатель предусматривает специальные правила к фигуре арендатора, такие как требование о наличии лицензий (разрешений), а также устанавливает ряд ограничений, закрепленных в федеральных законах.
Под условиями договора аренды принято понимать согласованные договаривающимися сторонами между собой до заключения договора и внесенные в текст договора условия, регулирующие отношения и действия сторон в процессе выполнения договора, отражающие взаимные требования, права, обязанности. Совокупность же согласованных сторонами договора условий, в которых закрепляются предмет, цена, права и обязанности контрагентов, а также иные условия составляет содержание договорного обязательства.
По общему правилу единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете договора, который должен быть описан таким образом, который позволяет точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Кроме того, в отношении отдельных видов договора аренды законом могут быть предусмотрены и иные существенные условия.
Договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Однако ГК РФ прямо предусматривает, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, обязательная письменная форма предусматривается для договоров аренды транспортных средств, договоров проката, аренды зданий и сооружений и аренды предприятий. При этом в крайних двух случаях предъявляется повышенное требование - заключение в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В предусмотренных законом случаях договор аренды также подлежит государственной регистрации.
Исполнение обязательства, возникающего из договора аренды, состоит в совершении должником в пользу кредитора конкретного действия, составляющего предмет обязательства, либо в воздержании от определенных обязательством действий. Поскольку рассматриваемый договор является взаимным, исполнение обязательств возложено на обе стороны, соответственно, и арендодатель, и арендатор наделены правами и обязанностями. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Права и обязанности как арендатора, так и арендодателя закрепляются в нормативных актах, главным образом ГК РФ, и договорах. Исполнение обязанностей обеими сторонами договора аренды должно точно соответствовать всем условиям обязательства, определенным договором или
законом, другими требованиями законодательства, а при их отсутствии - обычаям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям (ст. 309 ГК РФ). В результате нарушения стороной принятых обязанностей при исполнении договора аренды возникают, как правило, конфликтные ситуации.
ГК РФ в связи с этим дает другой стороне ряд правомочий, исходя из которых, она может выбрать приемлемую для себя линию поведения. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды определяется в соответствии с общими положениями законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.
Таким образом, общие положения о договоре аренды могут, во-первых, могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах, и, во-вторых, регулировать простейшие арендные отношения, не обладающие специфическими признаками.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
