ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ 7
1.1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 7
1.2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 19
1.3. ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 23
ГЛАВА 2.СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 35
2.1. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ.. 35
2.2. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА 40
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И
ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 50
3.1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 50
3.2. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 74
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 77
Актуальность темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.
Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.
В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы
5 подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Объектами аренды могут быть практически любые виды основных средств - здания, сооружения, транспортные средства, машины и оборудование, а также земельные и водные участки. Цели, для достижения которых заключаются договоры аренды, также могут существенно различаться - от непосредственного использования арендованных объектов в производственной, торговой деятельности, деятельности по оказанию бытовых и финансовых услуг до рекреационных и иных нужд.
Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ.
Глава 34 ГК РФ в виде отдельных договоров аренды выделяет договоры:
- аренды зданий и сооружений;
- аренды предприятий (как имущественного комплекса);
- аренды транспортного средства (с экипажем и без);
- проката;
- финансовой аренды (лизинга).
Наиболее распространенной разновидностью договора аренды является аренда зданий, сооружений, а также отдельных помещений в зданиях и сооружениях. Предметом договора в подобных случаях является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением или сооружение. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно¬архитектурный или технический объект.
Объектом исследования являются общественные отношения,
6
возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных
на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное
владение и пользование.
В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, доктрина, судебная практика в исследуемой области.
Целью исследования является формирование комплексного научного представления правовом регулировании договора аренды, его содержании и особенностях.
Поставленная цель определила следующие задачи исследования:
- провести анализ понятия и правовой природы договора аренды;
- изучить историю развития арендных отношений;
- проанализировать виды договора аренды;
- раскрыть права, обязанности и ответственность арендодателя;
- исследовать права, обязанности и ответственность арендатора;
- определить специфику заключения и исполнения договора аренды;
- выявить особенности изменения и прекращения договора аренды.
Теоретическую основу исследования составили научные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права. Так, проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными, в частности Брагинским М.И. и Витрянским В.В., Кабалкиным А. и Санниковой Л., а также Ильенко Е.Н., Ивановой Е., Корецким А.Д., Ладновой Е.С., Макеевым П.В., Пискуновой М.Г. и многими другими.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также другие федеральные законы РФ и иные подзаконные
7 акты, регулирующие отношения, которые составляют объект дипломного исследования.
Структура дипломной работы обусловлена указанными выше целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, подразделенных на семь параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Таким образом, из настоящей выпускной квалификационной работы можно сделать следующие выводы.
Исходя, из настоящей дипломной работы можно сделать следующие выводы.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, ксущественным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для того, чтобы условие о предмете договора аренды считалось согласованным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Анализ ст. 606 и 607 ГК РФ позволяет выделить такие особенности арендных отношений, как:
- платность;
- двусторонний характер (в случае субаренды - трехсторонний характер);
- режим аренды (влияет на объем прав арендатора): временное владение и пользование либо только временное пользование;
- объект аренды - непотребляемые вещи.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Тем не менее из этого правила есть исключения, которые могут быть предусмотрены самим ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450).
Договор может быть изменен или расторгнут судом:
- в случае существенного нарушения договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (ч. 2 ст. 450);
- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда право на такой отказ возникает у контрагента на основе закона или соглашения сторон (ч. 3 ст. 450).
Государственная регистрация используется государством в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости. Прозрачность и гласность сделок с недвижимостью, обеспечиваемая посредством их фиксации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, существенно облегчает деятельность как различных государственных органов, так и обычных граждан и юридических лиц.
В отношении договора аренды, как и любого гражданско-правового договора, действует правило, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Существуют следующие виды договоров аренды:
- договор аренды зданий и сооружений;
- договор аренды земельного участка;
- договор аренды предприятия;
- договор аренды транспортных средств (аренда транспортного средства с экипажем, аренда транспортного средства без экипажа);
- договор финансовой аренды (лизинг);
- договор проката.
Таким образом автором настоящего исследования выполнены следующие задачи:
- проведен анализ понятия и правовой природы договора аренды;
- изучена история развития арендных отношений;
- проанализированы виды договора аренды;
- раскрыты права, обязанности и ответственность арендодателя;
- исследованы права, обязанности и ответственность арендатора;
- определена специфика заключения и исполнения договора аренды;
- выявлены особенности изменения и прекращения договора аренды.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
