Введение 3
1.1 Анализ методов оценки объектов недвижимости 5
1.2 Экономические принципы оценки земли 12
1.3 Правовое регулирование оценки стоимости земельных участков 27
2.1 Анализ рынка загородной недвижимости г.Уфы и РБ 38
2.2 Анализ факторов, формирующих стоимость земли 46
2.3 Особенности оценки земельных участков под девелопмент 52
3.1 Общие сведения об объекте оценки 56
3.2 Оценка застроенного земельного участка с использованием затратного
подхода 59
3.3 Оценка застроенного земельного участка с использованием
сравнительного подхода 67
3.4 Оценка застроенного земельного участка с использованием доходного
подхода 70
3.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
недвижимости 77
Заключение 81
Список использованной литературы 84
Приложение 87
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Актуальность темы. Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценивание является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны многочисленные условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом и соответственно имеет большое прикладное значение.
Оценка стоимости - не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента, стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Дипломная работа посвящена этой актуальной теме оценке стоимости недвижимого имущества.
Цель дипломной работы - определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и земельного участка под ним для последующей продажи объекта, рассмотрение теоретических основ оценки недвижимости, а также анализ факторов, формирующих стоимость земли.
Задачи:
- изучить основные методы и принципы оценки недвижимости;
-рассмотреть краткую характеристику объекта оценки (тип и назначение здания, текущее использование здания, место расположения объекта, правовой статус объекта);
-охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в г.Уфе;
-выявить основные факторы, формирующие стоимость земли;
-оценить стоимость земельного участка;
-оценить стоимость объекта затратным, доходным и сравнительным подходами;
-провести согласование результатов оценки и определить средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости.
Объект работы - оценка жилого дома и земельного участка под ним.
Предметом работы - рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.
Анализ структуры землепользования большинства российских городов показывает, что городские территории используются крайне неэффективно. В экономическом отношении неэффективность использования земли главным образом проявляется в создании системы землепользования, приводящей к чрезвычайно низкой отдаче земли из -за неадекватности земельных платежей, ни ценности территорий. Такая ситуация сложилась вследствие того, что до недавнего времени регулирование землепользования в городах осуществлялось исключительно административными и градостроительными методами при полном игнорировании экономических методов, в частности методов оценки земельных участков для различных целей.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.
В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.
Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.
Цели и задачи данной выпускной квалификационной работы были достигнуты, а именно:
- изучены основные методы и принципы оценки недвижимости;
-рассмотрено краткая характеристика объекта оценки (тип и назначение здания, текущее использование здания, место расположения объекта, правовой статус объекта);
-проведен анализ ситуации на рынке недвижимости в г.Уфе;
-выявлены основные факторы, формирующие стоимость земли;
-получена итоговая стоимость земельного участка;
-произведена оценка стоимости объекта затратным, доходным и сравнительным подходами;
-проведено согласование результатов оценки и определить средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
Реальная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 849 510 (восемьсот сорок девять тысяч пятьсот десять) рублей.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
