Помощь студентам в учебе
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
|
Введение 4
1. Теоретические аспекты оценки стоимости городских земель 8
1.1. Характеристика земли как объекта оценки 8
1.2. Цели, принципы оценки и виды стоимости городских земель 15
1.3. Методы оценки стоимости городских земель 23
2. Информационная база оценки стоимости городских земель 32
2.1. Характеристика объекта оценки
О шибка! Закладка не определена.
2.2. Анализ рынка земельных участков г. Казань 34
2.3. Разработка корреляционно-регрессионной модели для целей оценки
стоимости городских земель 41
3. Практика оценки стоимости городских земель 48
3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка 51
3.2.Оценка стоимости земельного участка методами доходного подхода 52
3.3.Оценка стоимости земельного участка методами сравнительного подхода 59
3.4. Согласование и выведение итоговой величины стоимости 66
Заключение 72
Список использованных источников 75
Приложения
1. Теоретические аспекты оценки стоимости городских земель 8
1.1. Характеристика земли как объекта оценки 8
1.2. Цели, принципы оценки и виды стоимости городских земель 15
1.3. Методы оценки стоимости городских земель 23
2. Информационная база оценки стоимости городских земель 32
2.1. Характеристика объекта оценки
О шибка! Закладка не определена.
2.2. Анализ рынка земельных участков г. Казань 34
2.3. Разработка корреляционно-регрессионной модели для целей оценки
стоимости городских земель 41
3. Практика оценки стоимости городских земель 48
3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка 51
3.2.Оценка стоимости земельного участка методами доходного подхода 52
3.3.Оценка стоимости земельного участка методами сравнительного подхода 59
3.4. Согласование и выведение итоговой величины стоимости 66
Заключение 72
Список использованных источников 75
Приложения
Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов. Наибольший интерес представляют городские земли.
Сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития
рынка земли в экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные
же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.
В странах с переходной экономикой, к которым относится и Российская
Федерация, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития по следующим причинам: оценка
имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости; оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного
кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и, таким образом, будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости; для медленно
развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать соответствующие страховые взносы; справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки; оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, — важный инструмент управления местными бюджетами.
Таким образом, рассмотрение основ проведения оценки городских земель в
современных условиях является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.5
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях
развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй,
В. Кляйбера, X. Дитериха. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма
А.П.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой. В то же время существует значительное
число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой. Методические подходы в оценке городских земель обоих авторов во многом схожи и характеризуются следующими чертами: преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов
(например, кварталов); частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние до центра города; ручная техника оценки в
табличной форме без использования формульных соотношений и компьютерных
программ.
Целью данной дипломной работы является исследование теоретико-практических аспектов оценки стоимости городских земель.
Предметом исследования являются методы оценки стоимости городских
земель.
Объект - земельный участок площадью 645 кв.м., расположенный по адресу:
Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский р-н, установлено относительноориентира Участок на землях Салмачинского Совета местного самоуправления.
Датой определения стоимости объекта оценки является июнь 2017 г. Все
расчеты выполнены на дату определения стоимости.
Структура данной выпускной квалифицированной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части,
которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.
Во введении рассматривается актуальность выбранной темы, установлена
цель дипломной работы и определены задачи исследования, которые позволят достичь поставленной цели.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки стоимости
городских земель. Определены характеристика земли как объекта оценки, цели,
принципы оценки и виды стоимости городских земель, а также методы оценки
стоимости городских земель.
Вторая глава посвящена анализу объекта оценки. Проведен анализ рынка
земельных участков г. Казань, разработана корреляционно-регрессионная модель
для целей оценки стоимости городских земель.
В третьей главе представлены практика оценки стоимости городских
земель. Проведен анализ наиболее эффективного использования земельного
участка. Произведена оценка стоимости земельного участка доходным подходом
и сравнительным подходом. Проведено согласование и выведение итоговой
величины стоимости объекта оценки.
Сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития
рынка земли в экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные
же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.
В странах с переходной экономикой, к которым относится и Российская
Федерация, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития по следующим причинам: оценка
имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости; оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного
кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и, таким образом, будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости; для медленно
развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать соответствующие страховые взносы; справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки; оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, — важный инструмент управления местными бюджетами.
Таким образом, рассмотрение основ проведения оценки городских земель в
современных условиях является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.5
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях
развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй,
В. Кляйбера, X. Дитериха. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма
А.П.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой. В то же время существует значительное
число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой. Методические подходы в оценке городских земель обоих авторов во многом схожи и характеризуются следующими чертами: преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов
(например, кварталов); частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние до центра города; ручная техника оценки в
табличной форме без использования формульных соотношений и компьютерных
программ.
Целью данной дипломной работы является исследование теоретико-практических аспектов оценки стоимости городских земель.
Предметом исследования являются методы оценки стоимости городских
земель.
Объект - земельный участок площадью 645 кв.м., расположенный по адресу:
Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский р-н, установлено относительноориентира Участок на землях Салмачинского Совета местного самоуправления.
Датой определения стоимости объекта оценки является июнь 2017 г. Все
расчеты выполнены на дату определения стоимости.
Структура данной выпускной квалифицированной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части,
которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.
Во введении рассматривается актуальность выбранной темы, установлена
цель дипломной работы и определены задачи исследования, которые позволят достичь поставленной цели.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки стоимости
городских земель. Определены характеристика земли как объекта оценки, цели,
принципы оценки и виды стоимости городских земель, а также методы оценки
стоимости городских земель.
Вторая глава посвящена анализу объекта оценки. Проведен анализ рынка
земельных участков г. Казань, разработана корреляционно-регрессионная модель
для целей оценки стоимости городских земель.
В третьей главе представлены практика оценки стоимости городских
земель. Проведен анализ наиболее эффективного использования земельного
участка. Произведена оценка стоимости земельного участка доходным подходом
и сравнительным подходом. Проведено согласование и выведение итоговой
величины стоимости объекта оценки.
В результате проведенного исследования цель дипломной работы была достигнута. Выполнены все поставленные задачи.
В ходе работы была дана характеристика земли как объекта оценки. Установлено, что земля представляет источник всех благ и в то же время является
природной основой рынка недвижимости.
По итогам изучения особенностей земельного участка мы дали собственное
определение земельного участка как объекта оценки. Земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности с определенными границами и другими характеристиками позволяющими определить ее в качестве индивидуально – определенной вещи. Объектом нашего исследования из
всего многообразия разновидностей земель являются городские земли. Поэтому
были рассмотрены определение и особенности понятия «городские земли».
Далее были выявлены цели, принципы оценки и виды стоимости городских
земель. Целью оценки стоимости городских земель является выполнение составной части кадастра, формирование базы данных кадастра городских земель необходимой для определения качественных показателей по каждому участку землепользования.
Установлено, что существуют следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость земельных участков. Все
эти виды стоимости земельных участков являются совершенно разными понятиями и рассчитываются на разном основании.
При изучении принципов оценки стоимости городских земель выявлено
семь принципов: принцип полезности, принцип спроса и предложения, принцип
замещения, принцип ожидания, принцип внешнего влияния, принцип соответствия, принцип наиболее эффективного использования. Каждый из принципов
раскрывает основу определения рыночной стоимости земельного участка.
Говоря о существующих в оценочной деятельности подходах и методиках,
нужно отметить, что в мировой практике установились три подхода к определе74
нию рыночной стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный
подходы. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из
специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава
сведений, содержащихся в представленной информации.
В ходе работы была дана характеристика земли как объекта оценки. Установлено, что земля представляет источник всех благ и в то же время является
природной основой рынка недвижимости.
По итогам изучения особенностей земельного участка мы дали собственное
определение земельного участка как объекта оценки. Земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности с определенными границами и другими характеристиками позволяющими определить ее в качестве индивидуально – определенной вещи. Объектом нашего исследования из
всего многообразия разновидностей земель являются городские земли. Поэтому
были рассмотрены определение и особенности понятия «городские земли».
Далее были выявлены цели, принципы оценки и виды стоимости городских
земель. Целью оценки стоимости городских земель является выполнение составной части кадастра, формирование базы данных кадастра городских земель необходимой для определения качественных показателей по каждому участку землепользования.
Установлено, что существуют следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость земельных участков. Все
эти виды стоимости земельных участков являются совершенно разными понятиями и рассчитываются на разном основании.
При изучении принципов оценки стоимости городских земель выявлено
семь принципов: принцип полезности, принцип спроса и предложения, принцип
замещения, принцип ожидания, принцип внешнего влияния, принцип соответствия, принцип наиболее эффективного использования. Каждый из принципов
раскрывает основу определения рыночной стоимости земельного участка.
Говоря о существующих в оценочной деятельности подходах и методиках,
нужно отметить, что в мировой практике установились три подхода к определе74
нию рыночной стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный
подходы. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из
специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава
сведений, содержащихся в представленной информации.