Теоретико-методическое исследование развития жилищного рынка на примере домашнего макрорегиона

Подводя итог проделанного исследования, следует сказать, что основным результатом явилась разработка теоретического и методического подходов в области оценки состояния и уровня развития жилищного рынка, апробированных на примере домашнего макрорегиона, включающего Челябинскую область.
При этом поставленные задачи выпускной квалификационной работы решены следующим образом:
1. На основе анализа существующих работ определены понятие, сущность и состав жилищного рынка как важного элемента экономики, обеспечивающего удовлетворение базовой потребности большей части населения. Установлено, что сегодня недвижимость выступает одним из самых востребованных ресурсов для обеспечения нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого члена общества, а ее обращение происходит на рынке, под которым понимается совокупность взаимосвязанных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости имеет разнообразную структуру, образующих его элементов. Однако, опираясь на критерий назначения объектов недвижимости, наиболее важное место в структуре рынка недвижимости занимает жилищный рынок, поскольку именно он обеспечивает удовлетворение потребностей абсолютного большинства членов общества в жилье, проживании, социальном статусе и прочих разнообразных жилищных благах и услугах.
Исследуя понимание сущности жилищного рынка, следует сказать, что его формирование и развитие проходило несколько этапов, на каждом из которых выделялись факторы, обеспечивающие его дальнейшее развитие и совершенствование. В настоящее время жилищная сфера стала представлять собой сектор экономики, на котором осуществляется процесс создания, функционирования, эксплуатации и замены жилищного фонда.
До сих пор не сложилось единства мнений относительно понимания жилищного рынка, однако, в целом наиболее четко выделяется два подхода функциональный и системный, где жилищный рынок рассматривается либо как составная часть рынка недвижимости, либо как система отраслевых рынков.
В результате изучения подходов к пониманию жилищного рынка было дано его авторское определение, на основании которого жилищный рынок включает в себя имеющийся объем зданий и сооружений, предназначенных для эксплуатации в качестве жилья и жилищные услуги, обеспечивающие текущее и будущее функционирование жилищного фонда. Это позволило выделить специфические особенности жилищного рынка, которые отличают его от других рынков товаров и услуг, а именно: долговечность жилья, неоднородность жилищного фонда, высокие трансакционные издержки, высокая инерционность жилищного рынка, локализация жилищного рынка, особый порядок сделок с жильем, высокая по отношения к текущим доходам стоимость жилищных единиц.
Основными элементами жилищного рынка выступают спрос и предложение, которые находятся в постоянном движении и подвержены влиянию различных факторов. Предложение жилья на жилищном рынке может различаться в зависимости от сегмента рынка: первичного и вторичного. Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации жилья), на котором определяются цены жилья и объемы его производства. Действие механизма функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как размер платежей, цена, строительство и объем жилищного фонда, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.
2. Обобщен накопленный теоретический и практический опыт в области жилищного рынка, определены факторы, оказывающие влияние на его развитие и конкретизировано понятие жилья как составной части состава жилищного рынка. Выяснено, что основной категорией жилищного рынка выступает жилье, поскольку именно оно позволяет населению получать защиту от природно-климатических факторов и создавать среду обитания более комфортную, чем окружающая среда.
Проанализировав представленные определения, можно сделать вывод, что жилье как экономическая категория представляет собой место обитания человека, предназначенное для проживания. В целом понятие жилье можно рассматривать с двух позиций, а именно жилье как объект недвижимости, т.е. непосредственно здания, квартиры, помещения и как объект, производящий жилищные услуги, т.е. служащий местом отдыха, развития семьи, воспроизводства рабочей силы.
В условиях развития рыночных отношений жилье выступает как потребительское благо (использование жилища для проживания) и как товар (использование жилища в качестве объекта продажи или обмена). Имея товарную форму, жилье обладает определенными сущностными характеристиками. Будучи произведенным, предложенным к потреблению и приобретенным жилье измеряется в количественных экономических показателях, таких как величина получаемой прибыли, возврат инвестиций, прирост капитала, то есть рассматривается как капитал.
Потребление и использование жилья, соответствующего современным стандартам благоустройства, невозможно без потребления жилищных услуг, основной задачей которых является поддержание надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния жилья и всей обеспечивающей его инфраструктуры, внешнего благоустройства территории.
Подчиняясь общим закономерностям, жилищный рынок, как и любой другой отраслевой рынок, имеет цикличность развития, которую можно представить в виде последовательно сменяющих друг друга фаз. При этом циклы жилищного рынка недвижимости ведут себя иначе, чем циклы других рынков, они выражены не так резко, как другие экономические циклы, что обусловлено уникальными характеристиками жилья как объекта недвижимости.
Развитие жилищного рынка зависит от множества факторов, которые в укрупненном виде могут быть объединены в две объемные группы: внешние и внутренние.
3. Предложена методика оценки состояния и уровня развития жилищного рынка, основанная на учете влияния двух групп взаимосвязанных факторов, что позволило выработать предложения по его дальнейшему более эффективному развитию. Исследование подходов к оценке состояния жилищного рынка показало, что в настоящее время существуют проблемы, затрудняющие оценку эффективности его развития. В этой связи полагаем, что поскольку жилищный рынок, являясь динамичной системой, находится в постоянном взаимодействии с внешней и внутренней средой, содержащей значительное количество различных аспектов, наиболее эффективным должен стать индикативный подход к оценке уровня его развития. Разработка и использование индикативного подхода потребовала внедрения наиболее комплексной системы взаимосвязанных индикаторов, соответствие которым будет означать некое устойчивое состояние развития жилищного рынка на соответствующей территории.
4. В рамках предложенной методики сформирована система индикаторов для оценки уровня развития жилищного рынка, позволяющая контролировать влияние факторов внутренней и внешней среды, в результате проведен расчет комплексного интегрального показателя на примере домашнего макрорегиона, включающего Челябинскую область. Было определено, что в качестве индикаторов для оценки эффективности развития жилищного рынка могут быть использованы показатели, которые характеризуют состояние развития жилищного рынка в целом, текущее экономическое состояние территории, уровень ее социального развития и результативность реализации мер государственной политики в этой области.
Это позволило сформировать систему индикаторов оценки уровня развития и состояния жилищного рынка, включающую в себя 36 взаимосвязанных индикаторов, объединенных в 2 группы: индикаторы состояния внутренней среды жилищного рынка и индикаторы состояния внешней среды жилищного рынка. Первая группа состоит из индикаторов, позволяющих оценить состояние и уровень развития непосредственно рынка жилья и рынка жилищных услуг, а вторая группа предполагает исследование как социально-экономического развития в выбранных регионах, так и состояние развития их жилищной сферы.
При проведении процедуры оценки предложен соответствующий алгоритм, содержащий несколько последовательных этапов. Поскольку сами по себе по отдельности предложенные индикаторы не дают представления о состоянии и уровне развития жилищного рынка, поэтому для получения комплексной оценки был произведен расчет интегрального показателя, который при прочих равных условиях выступает единственным критерием для сравнения региональных жилищных рынков. Так как все индикаторы имеют разную размерность, они были приведены в сопоставимый вид через применение процедуры масштабирования в интервале от 0 до 1.
5. На основании проведенных расчетов дана интерпретация текущего состояния жилищного рынка и разработаны направления по повышению эффективности его развития и функционирования, с учетом уровней оказываемого воздействия. В процессе оценки и интерпретации, результатов были установлены границы допустимых значений состояния и уровня развития жилищного рынка. Анализ текущего состояния жилищного рынка проведен на примере регионов, входящих в состав Уральского федерального округа и образующих домашний макрорегион.
В соответствии с предложенным алгоритмом был произведен расчет комплексного интегрального показателя развития жилищного рынка по каждому исследуемому региону. Расчеты свидетельствуют, что по всем исследуемым регионам, образующим домашний макрорегион, наблюдается положительная тенденция роста сводного интегрального показателя в течение всего анализируемого периода (2010-2013гг), за исключением Свердловской области. При этом жилищный рынок во всех регионах соответствует среднему уровню развития и не выходит за пределы значений 0,37-0,63. Несмотря на более качественное развитие жилищных рынков Свердловской, Тюменской и Челябинской областей по их абсолютным значениям, регионом, достигшим наибольшего значения интегрального показателя развития жилищного рынка в 2013 году, явилась Курганская область. Это может быть объяснено более ровными темпами роста предлагаемых индикаторов и отсутствием за весь анализируемый период «провалов» в ее внутренней и внешней среде, а также возможно за счет проведения более взвешенной и последовательной жилищной политики региональных органов власти указанного региона.
Представленные расчеты привели к необходимости поиска соответствующих механизмов, направленных на улучшение состояния внутренней и внешней среды, воздействующих на жилищный рынок исследуемых регионов. В качестве направлений по изменению параметров внутренней среды предложено продолжение движения в сторону повышения уровня благоустройства действующего жилищного фонда и снижения доли ветхого и аварийного жилья. Указано, что дальнейшее развитие жилищного рынка с точки зрения его внутренней среды возможно лишь путем последовательного проведения полной или частичной реновации имеющегося жилищного фонда, при активном участии органов государственного управления. Именно это приведет не только к росту объемов на рынке жилья, но и росту количества и качества жилищных услуг, т.е. к процессу расширенного воспроизводства.
Что касается факторов внешней среды, то для снижения их негативного воздействия на жилищный рынок требуется эффективное вмешательство органов государственной власти. Именно государство должно в периоды провала рынка определять точки роста и сдерживать падение за счет разработки программ и стратегий развития жилищного рынка. Установлено, что воздействие государства может носить как общий характер, так и непосредственно отражаться на стимулировании спроса или предложения. При этом, методы воздействия могут быть прямыми и косвенными.
Одной из важнейших задач в процессе государственного воздействия и регулирования на жилищном рынке является стимулирование притока инвестиций в жилищную сферу и жилищное строительство. Именно поток инвестиций позволит обеспечить расширенное воспроизводство на жилищном рынке.
Кроме того, было отмечено, что решение проблем жилищного рынка возможно лишь за счет эффективного сочетания рыночных механизмов с государственной поддержкой граждан. В этой связи необходимо обеспечить гармонизацию и непротиворечивость интересов всех участников жилищного рынка, а именно: власти, бизнеса и населения. Это положение может быть достигнуто благодаря предоставлению всем участникам своевременной актуальной и достоверной информации, т.е. на основе внедрения действенной системы мониторинга на рынке.
Полагаем данные положения позволят снизить негативное влияние факторов внутренней и внешней среды и обеспечат дальнейшее эффективное и динамичное развитие жилищного рынка не только в рассматриваемых регионах, но и в стране в целом.
Таким образом, поставленные в исследовании задачи решены и цель достигнута.


Купить