Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст.36).
Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности . Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере и обусловливает право федерального законодателя устанавливать особые правила, порядок, условия пользования землей.
Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом, и в частности земель несельскохозяйственного назначения.
Объектом гражданского оборота выступает земельный участок как недвижимость, представляющий собой пространственную сферу деятельности земельного собственника. При этом оборот земель регулируется не только гражданским, но и земельным законодательством, что обуславливает важность характеристик земельного участка, обусловленных земельно-правовыми нормами. Одной из таких характеристик является категория земель.
Земли несельскохозяйственного назначения занимают в России огромную территорию. Они включают землепользования лесохозяйственных, промышленных и транспортных предприятий, курортов и заповедников, гидротехнических, водохозяйственных и других объектов. Земли несельскохозяйственного назначения - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения, - образуют самостоятельную категорию земель в составе земельного фонда.
Земли разного назначения и правового режима включены ЗК РФ в одну категорию, определенную главой XVI, это объясняется тем, что все они имеют некоторые общие юридически значимые особенности. Данные земли являются, прежде всего, территорией, пространственно-операционным базисом для размещения и эксплуатации различного рода инженерных строений и сооружений. Они являются основным ресурсом производства или научных исследований, либо служат размещению транспортных систем, либо являются территорией обеспечения особых функций государства. Назначение земель рассматриваемой категории накладывает особый отпечаток на правовые условия реализации правомочий на земельные участки.
Продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой субъект . Продавец обязан:
- предоставить информацию об обременениях земельного участка;
- передать земельный участок;
- передать земельный участок надлежащего качества .
К основному праву продавца относится право требования своевременной оплаты по договору. В тех случаях, когда продавцом выступает полномочный орган исполнительной власти, он вправе:
- осуществлять государственный контроль за охраной и использованием земель;
- требовать соблюдения покупателем цели использования земельного участка, а также выполнения покупателем иных условий владения, пользования и распоряжения земельным участком .
Как следует из ст.553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Продавец несет ответственность в случае предоставления заведомо ложной информации:
- об обременениях участка и ограничениях его использования;
- о разрешении на застройку;
- об использовании соседних участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
- о качестве земли, которое может повлиять на использование и стоимость участка;
- иной информации, предоставление которой установлено федеральными законами, которая может повлиять на решение покупателя о покупке участка .
Покупателем земельного участка несельскохозяйственного назначения могут выступать, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства. Между тем, необходимо учитывать, что законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым, установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, п.3 ст.15 ЗК РФ для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Основная обязанность покупателя - полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Следующая обязанность - принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. На покупателя может быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. На практике, на покупателя возлагается обязанность совершить процедуру государственной регистрации перехода прав не земельный участок, а также нести все сопутствующие расходы.
В том случае, когда продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти, на покупателя также могут быть возложены в соответствии с договором следующие обязанности:
- обеспечить содержание и благоустройство прилегающих территорий;
- использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- приступить к использованию земельного участка после
государственной регистрации права собственности;
- обеспечить продавцу и органам госконтроля свободный доступ на земельный участок для проверки соблюдения договорных условий, а также норм действующего земельного законодательства;
- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;
- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
- своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором .
Основное право покупателя в соответствии с законом и договором - требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.
Договором купли-продажи земельного участка могут быть предусмотрены следующие права покупателя:
- возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка, согласованным с землеустроительными, архитектурными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, с соблюдением правил застройки;
- использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- проводить в соответствии с разрешенным использованием
оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими,
строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями и др.
Покупатель несет ответственность за неисполнение своих обязательств по договору и, прежде всего, ответственность за несвоевременную оплату стоимости земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований.
До подписания договора о купле-продаже земельного участка несельскохозяйственного назначения стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям и только затем придать ему определенную действующим законодательством форму.
Для договора купли-продажи законодатель установил два существенных условия - это предмет договора и его цена.
Как закреплено в абз.1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, стороны должны точным образом определить какой именно земельный участок, в каком составе, обременении будет являться предметом готовящейся сделки.
Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п.1 ст.433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, «подстраховать» себя от преждевременного исполнения обязательств. С моментом государственной регистрации стороны могут связать и срок передачи земельного участка.
До заключения договора (и в рамках договора) стороны должны определить ряд важнейших, хоть и не являющихся существенными условиями, сроков. Это сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода прав на земельный участок, а также сроки оплаты цены земельного участка. В договоре необходимо установить и иные сроки: передачу документов на земельный участок, совершение иных
определенных действий.
Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не
применяются.
Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок либо за единицу измерения (кв.м., сотка, гектар и т.д.). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).
Рыночная цена на земельный участок может определяться (формироваться) продавцом следующим образом. Во-первых, исходя из цен на аналогичные земельные участки в схожем районе; во-вторых, путем привлечения профессиональных оценщиков ; в третьих, исходя из кадастровый оценки земли (кадастровой стоимости земельного участка - п.5 ст.65 ЗК РФ) . В том случае, когда не определена кадастровая цена, критерием может выступать нормативная цена.
С рядом особенностей связано определение цены земельного участка продаваемого в рамках приватизации. Если обычным для рыночных отношений является договорной порядок определение цены (при этом, например, возможен «торг»), то для определения цены купли-продажи земельного участка в результате реализации права на приватизацию земельного участка законодатель установил особые правила.
Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст.550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (один экземпляр для каждой из сторон). Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному - здесь обязательна нотариальная форма (ст.42 54 нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - закон №218-ФЗ)).
Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон. Недопустимо указание условий перечисленных в ст.37 Земельного кодекса РФ.
Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Основанием для регистрации сделки является заявление, предоставляемое в территориальное подразделение Росреестра, к которому относится реализуемый земельный участок. Для проведения процедуры государственной регистрации прав на земельный участок обязательны такие документы, как:
— Удостоверение личности;
— Специальный акт органа государственной власти о наличии этих прав;
— Кадастровый паспорт;
— Договор купли-продажи или другая справка, официально
подтверждающая основания права собственности;
— Справка об оплате государственной пошлины;
— Документы, устанавливающие некоторые особенности сделки.
Сделка действительна при наличии одновременно условий о том, что содержание сделки не должно противоречить закону, стороны должны обладать дееспособностью, понимать значение своих действий и ими руководить, воля и волеизъявление должны совпадать, должно иметь место соблюдение требований о форме сделок. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она не порождает правовых последствий.
Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьей 37.
Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.
Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).
В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно - то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора. Статья 37 Земельного кодекса РФ, в свою очередь, содержит подробный перечень нарушений условий договора продавцом, которые могут быть признаны существенными.
Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. По мнению различных судебных инстанций, в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.
В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ.
С каждым днем все большее количество земельных участков несельскохозяйственного назначения вовлекаются в экономический оборот.
Между тем, продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.
Как отмечают исследователи, применительно к землям несельскохозяйственного назначения (поселений, промышленности и др.) действующее законодательство прямо не содержит особых правил совершения сделок с указанными участками. Однако из толкования ряда норм земельного законодательства можно сделать вывод, что такие правила существуют. Таким образом, актуальна систематизация таких правил, выявление особенностей, практических проблем их реализации. Кроме того, в Российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам оборота несельскохозяйственных земель. Между тем, на практике продажа земель несельскохозяйственного назначения связана со множеством вопросов: Можно ли земли сельскохозяйственного назначения перевести в несельскохозяйственные актом исполнительного органа субъекта РФ? Какие земельные участки ограничены в обороте? Могут ли иностранные граждане и лица без гражданства приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации? В какой момент переходит право собственности на земельный участок?
Учитывая, что земельное законодательство применяется на практике уже несколько лет, представляет интерес анализ арбитражной практики по сделкам купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения.


Купить