Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения
1.1. Понятие и признаки договора коммерческого найма жилого
помещения 6
1.2. Источники правового регулирования отношений, возникающих из
договора коммерческого найма жилого помещения 14
1.3. Место договора коммерческого найма жилого помещения в системе
гражданско-правовых договоров 21
Глава 2. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения
2.1. Существенные и иные условия договора коммерческого найма жилого
помещения 28
2.2. Права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения 39
2.3. Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма
жилого помещения 46
2.4. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого
помещения 52
Заключение 59
Список использованной литературы
Обеспечение граждан жильём во все времена являлась актуальной насущной проблемой. Однако если в СССР задачи по обеспечению населения жильем решались активно благодаря предоставлению финансирования государством, сегодня такая процедура не очень актуальна.
На сегодняшний день приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Однако запредельно высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать выше названный способ доступным для большинства населения в Российской Федерации. Зачастую люди не могут приобрести жилье, так как не могут оформить ипотеку, а также имеются и другие проблемы.
Все вышесказанное влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, которые обеспечивают предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность граждан, будет целесообразно расширение практики применения договоров, передающих жилое помещение во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из видов таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Вышеназванный договор имеет преимущества перед другими договорными конструкциями, которые обладают социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, суть которой заключается в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности.
Целью настоящего исследования является формирование комплексного представления о договоре коммерческого найма жилого помещения.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие взаимосвязанные исследовательские задачи:
- дать понятие и признаки договора коммерческого найма жилого помещения;
- рассмотреть источники правового регулирования отношений, которые возникают из договора коммерческого найма жилого помещения;
- охарактеризовать место договора коммерческого найма жилого
помещения в системе гражданско-правовых договоров;
- исследовать содержание договора коммерческого найма жилого
помещения, а именно существенные и иные условия этого договора;
- изучить права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения;
- изучить права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения;
- проанализировать ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, которые складываются в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.
В качестве предмета исследования выступает система норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения.
Методология и методы исследования: Методологическая основа
исследования строится на системном подходе, на положениях анализа и синтеза и их интеграции. Исследования проводились с позиции принципа историзма, который способствовал созданию целостного представления о развитии института договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве общих методов научного познания в работе использовались методы теоретического исследования: анализ и синтез, индукция и дедукция, а также сравнения. В качестве специальных методов правовых исследований использовались: сравнительно-правовой метод, системно-структурный и
формально-юридический.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика по гражданским делам, постановления и определения Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) и иные документы правоприменительной практики.
Нормативно-правовая база исследования состоит из действующего российского законодательства, регулирующего общественные отношения по использованию помещений для обеспечения прав граждан на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения; из материалов практики судов Российской Федерации; из договоров коммерческого найма жилого помещения, заключаемых на рынке недвижимости; деловой документации, возникающей в процессе деятельности лиц, предоставляющих и содействующих предоставлению помещений по договору коммерческого найма жилого помещения.
При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, Кириченко О.В., П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, В.В. Васина, П.М. Воронецкого, Е.В. Садовниковой, Г.А. Свердлык, Д.И. Мейера. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.
Структура исследования. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, которые объединяют семь параграфов, заключения и списка, использованных в работе нормативно-правовых актов, судебной практики и специальной литературы.
1. Договор коммерческого найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, занимает особое место в цивилистической науке. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений рассматривается в современном законодательстве в контексте обязательств найма в целом. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой соглашение, в соответствии с которым собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Несмотря на это, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, имеют свою специфику и отличны от обязательств социального найма. Основными признаками данного вида договора являются: срочность договора, потребительский характер отношений, взаимообязывающий характер, возмездность и, как правило, предпринимательский характер отношений.
2. Изучение такого вопроса как источники правового регулирования отношений, возникающих из договора коммерческого найма жилого помещения показало, что в законе договор коммерческого найма прямого закрепления не нашел. В настоящее время нет легального определения данному институту права. Следует отметить, что законодатель дал определение договору найма жилого помещения в целом.
Очевидно, что существование пробелов в законодательстве в условиях все большего распространения практики заключения договоров коммерческого найма жилых помещений и необходимости в регулировании коммерческого найма со стороны государства требует принятия комплекса мер. В этой связи полагаем, что назрела необходимость изменить структуру ГК РФ, дополнив главу «Наем жилого помещения», состоящим из параграфов, посвященных общим положениям о договоре найма жилого помещения, договором коммерческого найма жилого помещения и договором социального найма жилого помещения отдельно. В таком случае, как мы уже указывали выше, у правоприменителя будет больше возможности решить проблемные правовые вопросы.
3. Договор коммерческого найма жилого помещения в системе гражданско-правовых договоров занимает важное место. Особенностью данного договора является его сходство с договором аренды и договором безвозмездного пользования (ссуды).
Особое место в цивилистической науке уделяется отличиям договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения. Все перечисленные выше виды договоров, которые, по сути, регулируют различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство - их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров. Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, то есть является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.
4. Существенными условиями договора коммерческого найма жилого помещения являются: предмет договора и его цена. Срок и условия о проведение ремонтных работ также важные пункты договора, но отнесение их к существенным условиям будет не правильным. Каждый из названных элементов составляет важную часть в конструкции договора найма жилого помещения.
Предмет договора определяет непосредственно объект, который будет являться предметом найма. Цена договора оговаривает конкретную сумму, согласованную сторонами, которая будет оплачиваться нанимателем. Под сроком подразумевается конкретный период времени, на который будет квартира, комната или дом отданы под наем. В случае оговорки необходимости проведения ремонтных работ, наниматель обязан их провести.
5. Договор коммерческого найма жилого посещения в своей конструкции предусматривает наличие прав и обязанностей как нанимателя, так и наймодателя. Как правило, наниматель должен согласиться с предложенными наймодателем условиями договора. В юриспруденции выделены «устойчивые» права и обязанности нанимателя. Так, наниматель имеет право с согласия наймодателя вселять в квартиру иных граждан. Кроме того, наниматель имеет право пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме; проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома; осуществлять переоборудование занимаемого по договору жилого помещения; передавать с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя; заключать договора найма жилого помещения на новый срок; расторгать договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).
6. Наймодателем является сторона договора коммерческого найма, которая обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Наймодатель имеет определенные права и обязанности. Ключевым правом наймодателя является его право требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора. По сути, от этого основного права достаточно, чтобы оспаривать какие-либо действия нанимателя, которые нарушают условия договора. Вместе с тем наймодатель имеет и определенные обязанности, при несоблюдении которых он отвечает перед наймодателем.
7. Действующее законодательство предусматривает ответственность
как наймодателя, так и нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действий (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
