ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ.
1.1. Сущность и виды реальных опционов 6
1.2. Методы оценки стоимости реальных опционов 12
1.3. Преимущества и недостатки реальных опционов для оценки
инвестиционного проекта 19
ГЛАВА II. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ООО «КАЗАНСКИЕ ОКНА».
2.1. Общая организационно-экономическая характеристика ООО «Казанские
окна» 24
2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Казанские
окна» 31
2.3. Оценка эффективности инвестиций ООО «Казанские окна» классическими
методами 39
ГЛАВА III. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ МЕТОДА РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ООО «КАЗАНСКИЕ ОКНА»
3.1. Применение метода реальных опционов для повышения эффективности
инвестиций ООО «Казанские окна» 48
3.2. Обеспечение реализации рекомендованных мероприятий и основные предпосылки их применения 56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 70
ПРИЛОЖЕНИЯ 76
В рыночных условиях любой коммерческой организации для достижения успеха и выживания в долгосрочной перспективе необходимо осуществлять инвестиции. Это могут быть вложения в НИОКР, увеличение производственных мощностей, обновление производства, расширение рынка сбыта и т.д. Соответственно, перед предприятием возникает проблема - куда, когда и в каком объеме необходимо направлять ресурсы. Для ее решения в практике финансового менеджмента применяются несколько основных методов: метод дисконтированного денежного потока, расчет окупаемости и оценка рентабельности проекта. Также дополнительно могут проводиться анализ чувствительности, сценарный анализ, имитационное моделирование проекта и другие.
Общим минусом приведенных выше способов является недооценка важности гибкости в осуществлении проекта. Возможность выйти из убыточного бизнеса или нарастить производственные мощности в случае успеха обладает дополнительной стоимостью, что увеличивает общую ценность проекта. С целью устранения данного недостатка была предложена концепция реальных опционов, в рамках которой, по аналогии с финансовыми опционами, учитывается право использовать его или нет, то есть менеджеры могут оказывать корректирующее воздействие на проект во время его осуществления для максимизации прибыли (минимизации убытков).
Актуальность данной работы обусловлена малой известностью данного метода оценки инвестиционных проектов в российских компаниях. В связи с недолгой историей рыночных отношений, в России отсутствует необходимый методологический аппарат для выработки эффективных инвестиционных решений. Многие отечественные компании продолжают использовать метод оценки проекта по бухгалтерской прибыли, не учитывая временную теорию стоимости, альтернативные издержки использования капитала, а также преимущества гибкости в осуществлении проекта. Метод дисконтированного денежного потока, учитывающий временную стоимость денег, за последние годы быстро распространился и на данный момент его использует большинство крупных российских компаний. В то же время, метод реальных опционов практически не используется, несмотря на свои очевидные преимущества.
Первыми исследованиями в данном направлении стали опубликованные в 1984 году работы Стюарта Майерса «Финансовая теория и финансовая стратегия» и Карла Кестера «Опционы сегодня для роста завтра». В России проблемой реальных опционов занимались такие авторы как Н. Брусланова, Бухвалов А.В., Пирогов Н.К., Ковалев В.В., Лимитовский М.А. и другие. Как мы видим, данный вопрос изучало большое количество ученых, как в нашей стране, так и за рубежом, но недостаток практического применения на отечественных предприятиях делает реальные опционы мало изученными, а тему актуальной.
Объект исследования - методы оценки инвестиционных проектов. Предмет - применение метода реальных опционов для оценки инвестиционного проекта.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение возможности использования метода реальных опционов для оценки инвестиционных проектов в сфере девелопмента и повышения их эффективности в российских компаниях. Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. Рассмотреть сущность и основные виды реальных опционов;
2. Изучить преимущества и недостатки метода реальных опционов по сравнению с другими методами оценки инвестиционных проектов;
3. Сравнить методы оценки стоимости реальных опционов;
4. Охарактеризовать текущую экономическую ситуацию в ООО «Казанские окна»;
5. Проанализировать текущий инвестиционный проект с применением классических методов оценки;
6. Предложить рекомендации для повышения эффективности инвестиций с помощью метода реальных опционов.
Методология исследования основана на применении общепризнанных научных способов и приемов: анализа и синтеза, индукции и дедукции, сравнения и обобщения, группировки, математического моделирования, исторического анализа материала, что обеспечивает целостность и достоверность дипломной работы. В качестве специфических способов используются классические методы оценки эффективности инвестиционных проектов, такие как анализ окупаемости, рентабельности инвестиций и расчет NPV.
Информационной базой научной работы стали Конституция, Федеральные законы, прочие нормативно-правовые акты России и Республики Татарстан, стандарты оценки инвестиционных проектов, данные Федеральной службы государственной статистики, учебные материалы признанных российских и зарубежных авторов, технические нормативы строительства, финансовые (бухгалтерские) отчеты компании и маркетинговые исследования.
В первой главе выпускной квалификационной работы представлен обзор теоретического материала, касающегося методики оценки инвестиционных проектов с применением реальных опционов. Раскрывается понятие термина, рассматриваются основные его виды и анализируются преимущества и недостатки, связанные с их применением.
Вторая глава посвящена краткой характеристике ООО «Казанские окна», его истории, анализу внешнего окружения и конкурентной позиции. Там же представлен финансовый анализ компании, выявляются основные тенденции в развитии, финансовые риски и угрозы. Основным в данной главе является анализ инвестиционного проекта ЖК «Острова» классическими методами.
В третье главе приводятся рекомендации по применению метода реальных опционов для повышения эффективности инвестиций ООО «Казанские окна» в девелоперские проекты.
Инвестиционное проектирование, являющееся одним из ключевых направлений корпоративных финансов, позволяет на основе количественного анализа принимать решения об осуществлении капитальных вложений. Анализ чистой приведенной стоимости, наиболее широко распространенный в настоящее время, представляет собой эффективный инструмент оценки инвестиционной привлекательности проектов, однако присущая ему ригидность являет собой серьезный недостаток, ведущий к недооценке проектов, реализуемых в условиях неопределенности. В то же время, очевидно, что неопределенность является неотъемлемым элементом внешней среды при реализации большинства проектов.
Для учета важности и ценности управленческой гибкости в инвестиционном проектировании был разработан метода реальных опционов. Метод реальных опционов для оценки инвестиционных проектов в настоящее время получает все большее распространение. Использование в управлении компанией такого инструмента позволяет менеджменту уделять меньше внимания созданию «идеальных» прогнозов и направлять больше усилий на определение альтернативных путей развития компании. Применение традиционного метода дисконтированных денежных потоков приводит к тому, что менеджменту в ходе реализации проекта бывает трудно отказаться от запланированных действий и увидеть новые возможности, которые принесут компании большие прибыли.
В данной выпускной квалификационной работе была подробно рассмотрена управленческая задача по оценке инвестиционных проектов, в частности девелоперского проекта по строительству жилой недвижимости в г. Казани.
Дополнительно следует отметить, что в процессе исследования деятельности компании-застройщика ООО «Казанские окна», являющегося частью одного из крупнейших строительных холдингов в г. Казани - Группа Компаний «Жилищная инвестиционная компания города Казани», был сделал вывод об устойчивой конкурентной позиции и хорошем финансовом положении организации, характеризующемся положительными трендами в основных финансовых показателях и отраслевой стабильностью.
В ходе анализа традиционных методов оценки проектов применительно к девелоперскому проекту ЖК «Острова», на ул. Тэцевская, в г. Казани, было выявлено, что каждый из них имеет большое количество ограничений. Эти ограничения способны значительно исказить результат оценки, что повлияет на инвестиционную привлекательность проекта. Традиционные методы оценки различаются по сложности подготовки информации и проведения расчетов. Многие из руководителей, которые используют для оценки инвестиционных проектов модель NPV, как показывают исследования, допускают ошибки при применении метода, что также существенно искажает результат. Но даже в отсутствии человеческого фактора, традиционные методы оценки имеют значительный недостаток: они упускают ценность, которую имеет проект в условиях неопределенности, при реализации возможности реагирования на возникающие ситуации. Ценность неопределенности учитывается в оценке проектов методом на основе реальных опционов.
Существует большое количество реальных опционов, которые можно объединить в 4 большие группы: опционы на расширение, опционы на выход из проекта, опционы на выбор времени и опционы на гибкое производство. В данной работе были проанализированы и оценены опцион на выбор времени начала строительства и опцион на выход из инвестиционного проекта, как наиболее релевантные и ценные для сферы девелопмента.
Ценность первого вида опциона в возможности компании отложить начало реализации проекта, если текущий уровень цен на недвижимость в данном районе не обеспечивает достаточной привлекательности, то есть, если NPV меньше нуля или чуть больше (малый размер индекса прибыльности PI). Решающую роль здесь играет среднеквадратическое отклонение (разброс значений) цены квадратного метра в прошлые периоды. При оценке опциона на выбор времени для проекта ЖК «Острова» были использованы данные об уровне цен в Авиастроительном районе г. Казани, которые показали низкую волатильность и повышательную тенденцию на протяжении длительного периода. Исходя из этого, по биноминальному методу Кокса-Росса- Рубинштейна была получена стоимость опциона в размере 123,89 млн. руб., что больше начальной оценки NPV - 33,95 млн. руб. В данном конкретном случае, ООО «Казанские окна» выгоднее держать опцион открытым в течение года, чем исполнять его сейчас, то есть отложить срок начала строительства до момента возможного увеличения цен или не исполнять опцион, что минимизирует убытки.
Далее была проведена оценка стоимости опциона-put на выход из проекта, ценность которого в возможности минимизации убытков при неблагоприятном развитии ситуации. В случае с девелоперскими проектами, факторами могут стать увеличение себестоимости за счета роста цен на основные строительные материалы или снижение стоимости квадратного метра, что может быть обусловлено прошлой «перегретостью» рынка недвижимости в конкретном районе или падением благосостояния населения. Начиная с 2014 года, на рынке жилой недвижимости России мы можем наблюдать совокупный эффект всех этих факторов, то есть ценность и важность учета возможности выйти из проекта только растет. В рамках данного исследования был проанализирован только частный случай - продажа земельного участка под вторым домом проекта, если уровень спроса на квартиры в первом доме сильно отстает от прогнозов, а цены снижаются. Стоимость такой возможности по нашей оценке составила 26,43 млн. руб., что увеличило ценность реализации проекта более чем на 75%.
Это позволяет находить эффективные для холдинга проекты, которые были оценены традиционными методами как инвестиционно-непривлекательные. В условиях снижения количества свободной земли в Казани и ухудшения макроэкономической ситуации, подобное расширение спектра инвестиционных возможностей является важным фактором стратегической «выживаемости» компании.
В связи с обоснованием применимости и значимости метода реальных опционов для оценки девелоперских проектов в качестве рекомендации была предложена конкретная программа по внедрению метода в практику инвестиционной оценки ООО «Казанские окна». Основными сложностями представляются неприятие метода со стороны руководства (ЛИР), из-за низкого уровня компетенции и сложности математического аппарата моделей и злоупотребление данным методом исполнителями в собственных интересах для достижения положительного значения APV у невыгодных для холдинга проектах.
В соответствии с этим были проанализированы основные ограничения и предложен проект регламента по применению метода реальных опционов, с целью устранения недостатков метода и риска субъективности за счет фиксирования методики расчета определенных входных параметров. Важным выводом, который был получен в ходе анализа инвестиционного девелоперского проекта ЖК «Острова» методом реальных опционов - это практическая неприменимость модели Блэка-Шольца к оценке их стоимости, так как он завышает их оценку из-за лежащего в самой модели предположения о непрерывности принятия решений, а в практике инвестиционного финансирования подобные изменений дискретны.
Дополнительным преимуществом метода реальных опционов является изменение мышления ЛИР об инвестициях в девелоперские проекты. Признаком качественного управления станет переход от поиска реальных опционов, встроенных в инвестиционные возможности, к самостоятельному конструированию подобной гибкости и встраиванию ее в проекты. Например, запрашивание разрешение на строительство жилого дома с этажностью выше, чем предусмотрено проектом, исходя из текущего уровня спроса. В случае превышения фактических показателей продаж над плановыми, будет возможность нарастить дополнительные этажи, что увеличит прибыльности инвестиций. Подобная гибкость, несомненно, увеличит инвестиционную привлекательность, а оценка ее стоимости будет наиболее точной, если проводить анализ с позиции реальных опционов.
Таким образом, метод реальных опционов является ценным инструментом для повышения эффективности инвестиций в девелоперские проекты ООО «Казанские окна», но в связи с большим количеством ограничений для применения моделей, необходимо разрабатывать строгий регламент внедрения методики, чтобы не допустить обратной ситуации - когда отдача от инвестиций снижается, из-за переоценки важности реальных опционов в определенном проекте.
В данной выпускной квалификационной работе были решены все задачи, поставленные во введении, что подтверждает достижение цели исследования.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
