Введение 3
Глава 1 Организация и управление жилищным рынком 12
1.1 Основные принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России 12
1.2 Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством 31
1.3 Роль и значение государственного управления жилищным рынком 42
Глава 2 Применение экономических методов управления жилищным рынком на примере жилищной ипотеки 52
2.1 Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования 52
2.2 Жилищное ипотечное кредитование - эффективный инструмент управления жилищным рынком 63
2.3 Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России....68
Глава 3 Экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России 96
3.1 Обоснование системы оценочных и сравнительных показателей готовности региональных рынков к применению жилищной ипотеки 96
3.2 Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком..141
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения
Актуальность темы. Трансформация экономики России, переориентация на рыночный тип отношений привели к глубинным изменениям в принципах организации и механизме функционирования жилищного рынка. Законы рынка определяют конечного потребителя - население. Поэтому эффективно работающий жилищный рынок, удовлетворяющий важнейшую потребность человека в жилье, - одно из важнейших условий успешного проведения социально-экономических реформ.
В настоящее время система управления жилищным рынком продолжает формироваться, и исследование новых подходов к управлению системой, путей внедрения эффективных инструментов управления в изменившихся экономических условиях остается актуальным. Существенный научный вклад в решение проблем в этой области внесли ученые-экономисты: Абрамов С.И., Белоусов Н.Д., Бушуев Б.С., Волков Б.А., Головин Ю.В., Грабовой П.Г., Каменецкий М.И., Костецкий Н.Ф., Ларионов А.Н., Латкин А.А., Панкратов Г.П., Сергеева И.А., Серов В.М., Стороженко В.П. и другие.
Особое внимание в области управления жилищным рынком уделено построению комплексной и взаимосвязанной системы элементов - экономическим методам управления объектом и их эффективному использованию. Изменения определили потребность в новых и уже апробированных мировой практикой экономических методах и инструментах управления рыночной системой, в числе которых обеспечивающие финансирование жилищного строительства механизмы, позволяющие вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов. Выполняя инвестиционные функции, эти механизмы осуществляют взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями, застройщиками и предприятиями стройиндустрии, способствуя
4
подъему реальных секторов экономики, а также выступая в качестве инструментов управления параметрами жилищного рынка, влияя на спрос, предложение, объемы строительства и цены.
Решению проблем в жилищной сфере посвятили свои диссертационные работы ученые экономисты: Е.П. Коптева, В.В. Копылова, В.И. Лимаренко,
Э.А. Омшанова, В.Г. Поляков, И.А. Разумова, В.В. Смирнов, К.А. Чагай. Однако, в силу ряда причин, проблема до сих пор остается во многом не решенной и дискуссионной, а успешно применяемые в мировой практике управления жилищным рынком механизмы до настоящего времени не получили широкого распространения в России. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.
Новый подход к управлению жилищным рынком на основе анализа всех ранее проведенных исследований в этой области требует разработки таких новых научно-теоретических положений, как систематизация экономических методов управления, образующих целостную систему внешнего и внутреннего управления жилищным рынком, а также методов применения механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками.
Целью исследования является определение места и роли экономических методов в системе управления жилищным рынком, создание эффективного инструмента - региональной системы оценочных и сравнительных показателей, способствующей распространению и применению механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, что является одним из этапов выполнения важнейшей государственной программы осуществления реформ в жилищной сфере.
Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:
Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составляют диалектический метод познания, основополагающие экономические законы, современные теории рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), управления строительным комплексом, государственного регулирования и ипотечного кредитования.
При проведении конкретных исследований были использованы методы системно-структурного анализа, моделирования, экономико-математической обработки статистических данных, группировки, прогнозирования, экспертных оценок, социологические исследования, метод опроса. Расчеты выполнены с использованием программного приложения Microsoft Excel.
Информационную базу составили труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам экономической реформы и управления экономикой, управления жилищной сферой, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, представленные на конференциях и совещаниях. В процессе работы были использованы аналитические и статистические материалы Госстроя РФ, Госкомстата России, ЦБ РФ, Минфина РФ, Фонда «Институт экономики города», данные экспертно-аналитических отделов Инвестиционного Фонда США-Россия, ЗАО КБ Дельта Кредит и других. Использованы также материалы по разработке и реализации региональных ипотечных программ городов Москвы, Сарова, Рязани, Самары и других.
Научная новизна диссертации заключается в выработке новых теоретических и методических подходов к формированию системы экономических методов управления жилищным рынком, решению проблем применения жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, а также в разработке нового
5
проанализированы теоретический и практический опыт применения экономических методов управления жилищным рынком в российской и мировой практике;
изучены теоретические и статистические материалы состояния жилищного рынка и рынка жилищного ипотечного кредитования;
определены формы и методы внешнего и внутреннего управления жилищным рынком на уровне государства и уровне экономических субъектов, построена двухуровневая система управления объектом;
изучена и определена роль государства в управлении жилищным рынком;
сформулированы основные принципы организации системы финансирования жилищного рынка и жилищного строительства;
выявлены основные внутренние и внешние взаимосвязи, принципы организации и функционирования рынков жилищной недвижимости и ипотечного кредитования;
изучена российская и мировая практика применения жилищного ипотечного кредитования в управлении жилищным рынком;
установлены основные факторы и условия, влияющие на функционирование механизма ипотечного кредитования жилья в России;
разработан механизм распространения ипотечного кредитования в регионы России.
По результатам диссертационного исследования были сформулированы выводы и получены следующие научные результаты:
1. Жилищный рынок России характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями основных параметров и наличием следующих основных диспропорций:
- несоответствие качественных и количественных характеристик жилищного фонда и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;
- несоответствие уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;
- ограниченность финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;
- узость рынка жилищных услуг в условиях неэффективного государственного регулирования жилищной сферы, приводящая к искажениям параметра цены квартирной платы в механизме функционирования жилищного рынка;
- ограниченность регулируемого государством земельного рынка, и влияние этого фактора на искажение параметров рынка недвижимости;
- нарушение механизма ценообразования объектов жилищного фонда и жилищных услуг;
- невыполнение жилищной недвижимостью инвестиционных функций - стабильный рост стоимости во времени и способность приносить доход;
- несоответствие объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья.
Для достижения качественно нового уровня равновесия параметров, соответствующих поставленным целям, сбалансированности в системе,
смягчения сложившихся на рынке диспропорций требуется построение эффективной системы управления жилищным рынком. В развитие этого положения автором предложена целостная двухуровневая система экономических методов управления объектом.
2. Сделан вывод о необходимости реформирования, изменения принципов построения существующих систем государственного регулирования, финансирования и субсидирования населения в жилищной сфере, без чего нельзя осуществлять эффективное развитие и качественное преобразование жилищного рынка в соответствии с целями и задачами, сформулированными жилищной политикой государства.
3. По результатам. исследования организации и функционирования жилищного рынка России, системы жилищного финансирования автором сделан вывод о целесообразности применения жилищного ипотечного кредитования, учитывая существенность его влияния на все основные параметры жилищного рынка как экономического метода управления объектом. При этом установлено, что применение механизма жилищной ипотеки будет эффективно только в системе с другими экономическими методами управления и при достаточной степени готовности жилищного и ипотечного рынков, а также при необходимом уровне развития сопряженных секторов экономики - строительного комплекса и финансово-кредитной сферы.
4. Исследование и анализ факторов и условий применения механизма жилищной ипотеки в России позволили сделать выводы о предпочтительности и эффективности механизма коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограничено регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков. Некоммерческое ипотечное кредитование жилья должно стать элементом системы государственного субсидирования.
5. Распространение коммерческого ипотечного бизнеса в регионы целесообразно осуществлять по мере готовности региональных рынков, то есть при достижении ими необходимого и достаточного уровня развития:
общеэкономических показателей (ВРП, инвестиции в основной капитал, уровень занятости населения, доходы населения, уровень миграции, привлекательность региона для населения и инвестиций и др.);
показателей развития рынка недвижимости (развитость строительной инфраструктуры, общие показатели развитости рынка недвижимости, спрос на жилье, уровень его удовлетворенности, характеристики имеющегося и строящегося жилищного фонда и др.);
показателей развития жилищного ипотечного рынка (банковская и страховая инфраструктуры, уровень кредитоспособности, платежеспособности населения, спрос на кредитные ресурсы, доступность жилья, емкость ипотечного рынка и т.д.).
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
