ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. Особенности рынка загородной недвижимости Белгородской области, её районов и сельских поселений 8
1.1. Законодательное обеспечение индивидуального жилищного
строительства 8
1.2. Анализ рынка загородной недвижимости Белгородской области
за 2011-2015 гг 23
1.3. Тенденции развития рынка загородной недвижимости
Борисовского района 33
ГЛАВА 2. Оценка рыночной стоимости ИЖС в сельском поселении 39
2.1. Характеристика объекта оценки, анализ наилучшего
использования и определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом 39
2.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом
сравнительных продаж 46
2.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным
методом и процедура согласования полученных результатов 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
Ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам или к недвижимости относит «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».
К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации «воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» (3, ст.130).
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.
Институт оценки развивался в строгом соответствии с теорией развития экономических институтов, т.е. первоначально сложилась неформальная система правил в сфере оценочной деятельности (период 1991¬1998г. г.), и только потом данные правила были сформулированы в
Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (11), что свидетельствуют об эволюционном развитии данного института.
За всю историю своего развития рынок жилья проходил стадии бурного роста, спада и стагнации. Подобные тенденции развития объясняются различными причинами: с одной стороны, это обосновывается
исследованиями экономической, политической, инвестиционной и социальной ситуации в регионе, с другой, - изменениями предпочтений потребителя.
В результате развития рынка недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Без оценки стоимости недвижимости не обходится ни одна сделка по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, т.к. практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Например, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Именно поэтому особую важность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она , как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в грамотной и объективной оценке стоимости объектов недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Оценка недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов. На современном этапе оценка широко используется при планировании инвестиций, осуществлении закупок и т.д. Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобретают на современном этапе, поскольку с 1 января 2015 года был введен налог на недвижимость, исчисляемый из кадастровой стоимости, что приводит к необходимости массовой оценки объектов, оспаривании кадастровой стоимости.
На сегодняшний день рынок недвижимости играет важную роль, как в экономическом развитии региона, так и в социальном. Уровень цен на жилье определяет его доступность населению. Обеспеченность населения жильем является одним из приоритетных направлений реализации социальной политики, как на региональном уровне, так и на федеральном.
Анализ рынка недвижимости дает представление о целесообразности инвестирования в строительство или покупку нового объекта недвижимости, позволяет определить уровень риска кредитора в связи с финансированием покупки, определить наиболее перспективные сегменты рынка и т.д.
Также в комплекс методов, способствующих раскрытию сути проблемы, входят способы оценки стоимости недвижимости. Все они группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки:
1) метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);
2) поэлементный;
3) сметный;
4) индексный (37).
Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются три основных метода: метод капитализации, метод дисконтирования и метод валовой ренты.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж, метод распределения и метод выделения.
Далее определение окончательной рыночной стоимости объекта оценки будет осуществляться способом согласования результатов, полученных при использовании выше упомянутых трёх подходов оценки.
Целью выпускной квалификационной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основании самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов, специальной экономической литературы и актуальных данных о состоянии рынка недвижимости, проведение расчётов по определению стоимости объекта жилой недвижимости.
Задачами данной работы являются:
1) изучение законодательного регулирования индивидуального жилищного строительства;
2) анализ рынка загородной недвижимости Белгородской области;
3) анализ основных конъюнктурных показателей рынка загородной недвижимости Борисовского района Белгородской области;
4) изучение затратного, сравнительного и доходного методов оценки недвижимости;
5) применение данных подходов при оценке индивидуального жилищного строительства;
5) сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
Объектом исследования является индивидуальное жилищное строительство, находящееся в Стригуновском сельском поселении Борисовского района Белгородской области.
Предметом выпускной квалификационной работы является рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства, представляющая собой денежный эквивалент любой потенциальной сделки с данной недвижимостью.
В работе были применены следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно¬
конструктивный, метод анализа и синтеза, а также изучение научной и методической литературы, проработка нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации. Были использованы статистические материалы агентств недвижимости, а также других ведомств, данные Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики.
Выпускная квалификационная работа состоит из двух разделов. В первом разделе рассматриваются особенности рынка загородной недвижимости Белгородской области, его характеристики и тенденции развития, а также законодательное регулирование использования земель. Второй раздел содержит практическое применение методов оценки недвижимости, согласование полученных результатов для определения рыночной стоимости объекта исследования данной работы.
Рассмотрев такую важную на сегодняшний день и интересную тему оценки жилой недвижимости, следует подвести краткий итог проделанной работе и сделать следующие выводы.
Во-первых, рынок жилой недвижимости Белгорода и области является одним из наиболее стабильных региональных рынков России. Однако демонстрирует тенденцию к снижению цен по сегменту купли-продажи квартир на вторичном рынке на уровне 8-10% по сравнению с аналогичным периодом в 2015 г. Что нельзя сказать о предложениях на продажу индивидуальных жилых домов - удельный показатель их стоимости неуклонно растёт, благодаря развитому сегменту недвижимости, большому количеству и разнообразию предложений.
Во-вторых, анализируя рынок недвижимости за чертой областного центра, а именно рынок Борисовского района, можно сказать, что район имеет достаточно развитую структуру, т. к. имеется множество предложений в разных ценовых категориях, наибольший спрос приходится в основном на жилые дома, которые представлены в большем количестве, чем земельные участки.
В-третьих, оценка недвижимости является сложным процессом, требующим высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
В-четвёртых, оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (11), Постановлением правительства РФ от 07.06.2002 г. №395 «Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности», Распоряжением Мингосимущества РФ от 12.10.1999 г. №1395-р «О Межведомственном совете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства РФ от 31.05.2002 г. №369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Однако существующая законодательно-правовая база в области оценки не соответствует международным стандартам и требует значительного совершенствования.
В-пятых, несмотря на быстрое развитие, особенно в последние годы, оценочной деятельности, присутствуют определенные проблемы, которые тормозят ее развитие, а именно недостоверность добываемой необходимой информации, ограниченный доступ к информации, что приводит к неточной оценке стоимости недвижимости.
В связи с этим предлагается.
Во-первых, необходимо применять комплексный подход к государственному регулированию оценочной деятельности.
Во-вторых, для решения недостоверности информации предлагается законодательно обязать Регистрационную палату предоставлять оценщикам информацию о стоимости оборачиваемой недвижимости, которая необходима оценщику; это приблизит результат оценщика к реальной стоимости недвижимости, что, в свою очередь, даст более ясное представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.
В ходе выполнения данной выпускной квалификационной работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, с. Стригуны, ул. Оболенцева, дом 12; освоена методика проведения оценки, изучены стандарты, необходимые при осуществлении оценки и составлении отчетов.
Во время выполнения оценки были освоены три подхода к оценке объектов недвижимости, а именно:
1) затратный подход;
2) сравнительный подход;
3) доходный подход.
Согласовав полученные данные и установив значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости, была определена рыночная стоимость объекта оценки - 2 354 167,75 рублей.
В результате проведённого исследования были приобретены теоретические знания в сфере экономики недвижимости и получены практические навыки в определении стоимости недвижимости на примере объекта индивидуального жилищного строительства.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
