Помощь студентам в учебе
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
|
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 3
Глава 1. Общие положения ипотеки жилых домов и квартир 9
1.1. Понятие, виды и правовая сущность ипотеки жилых домов и квартир..9
1.2. Развитие института залога недвижимости (ипотеки) жилых домов и квартир 26
Глава 2. Способы возникновения ипотеки жилых домов и квартир 35
2.1. Договор ипотеки жилых домов и квартир 35
2.2. Возникновение ипотеки жилых домов и квартир на основании закона...47
Глава 3. Обращение взыскание на заложенное имущество 61
3.1. Судебный порядок взыскания и реализации заложенного имущества .61
3.2. Внесудебный порядок реализации заложенной жилой недвижимости. 76
Заключение 84
Список использованной литературы 90
Введение 3
Глава 1. Общие положения ипотеки жилых домов и квартир 9
1.1. Понятие, виды и правовая сущность ипотеки жилых домов и квартир..9
1.2. Развитие института залога недвижимости (ипотеки) жилых домов и квартир 26
Глава 2. Способы возникновения ипотеки жилых домов и квартир 35
2.1. Договор ипотеки жилых домов и квартир 35
2.2. Возникновение ипотеки жилых домов и квартир на основании закона...47
Глава 3. Обращение взыскание на заложенное имущество 61
3.1. Судебный порядок взыскания и реализации заложенного имущества .61
3.2. Внесудебный порядок реализации заложенной жилой недвижимости. 76
Заключение 84
Список использованной литературы 90
Актуальность магистерского диссертационного исследования. Право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-экономическая проблема государства. Зачастую ипотечное кредитование является единственным возможным способом улучшить жилищные условия, а иногда и приобрести его. Система ипотечного кредитования и формирование ее жизнеспособности, особенно в условиях экономической нестабильности является одной из актуальных задач современной России. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации и введении грамотной политики ипотеки жилых домов и квартир залог недвижимости трансформируется в систему, способную обеспечить жилой недвижимостью граждан, разрешая проблему жилья. Нельзя отрицать тот факт, что ипотечное кредитование для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой разрешения жилищной проблемы.
Анализ судебной практики, детальное изучение теоретических положений института ипотеки жилых домов и квартир актуален в период реформирования гражданского законодательства. Необходимо установить не только правовую природу ипотеки жилых домов и квартир, но и провести детальный анализ реализации жилой недвижимости, являющейся предметом ипотеки, установить проблемные аспекты и предложить пути их решения. Нельзя не согласиться с Д.В. Дождевым, который указывает на критическое осмысление теории обязательственного залога, и возможности развития понятийного аппарата .
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотеки жилых помещений обусловили выбор темы настоящего магистерского диссертационного исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с возникновением ипотечных правоотношений, объектом которых выступает жилая недвижимость, законодательство Российской Федерации, регулирующие ипотеку жилых домов и квартир, а также соответствующая практика применения указанных норм права.
Предмет диссертационного исследования - комплекс проблем теоретического и практического характера, связанный с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки жилых домов и квартир.
Степень и научная разработанность темы. В отечественной литературе ранее рассматривались некоторые положения ипотеки жилой недвижимости. Некоторые смежные вопросы отразили свое разрешение в работах Б.М. Гонгало, Е.Ю. Руденко, Т.А. Савельевой, Е.А. Суханова. Научный вклад и разработки ипотеки в дореволюционной России были изучены Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневичем, И.А. Покровским.
Цель диссертационного исследования - детальный анализ теоретических положений ипотеки жилых домов и квартир, установление ее правовой сущности. Изучение норм российского законодательства, регулирующий ипотеку жилых помещений, выработка предложений по совершенствованию норм действующего законодательства, установлении механизмов защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации заложенного имущества.
Достижение указанной цели предполагает решения ряда задач, а именно:
- определить правовую природу ипотеки жилых домов и квартир;
- рассмотреть развитие института ипотеки жилых домов и квартир;
- выработать предложения по усовершенствованию действующего законодательства по обеспечению исполнения обязательств ипотекой жилой недвижимости;
- проанализировать возникновение ипотеки в силу закона и установить возможность расширения применения механизма законного обеспечения исполнения обязательств ипотекой жилого помещения;
- установить гарантии защиты прав сособственников жилого помещения при сдачи части жилого помещения в залог;
- разработать механизм защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации жилой недвижимости в судебном порядке;
- определить формы, способы и средства зашиты прав залогодателя при реализации заложенной жилой недвижимости во внесудебном порядке;
- провести детальный анализ внесудебного способа реализации заложенного имущества.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающее наиболее всестороннее и объективное исследование. Были также использованы общенаучные методы исследования такие как методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, формально-юридический и сравнительно-правовой.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы ведущий ученых юристов, как современной России, так и цивилистов советского периода и царской России. Были изучены труды С.С. Алексеева, И.А. Покровского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневича, П.В. Крашенниникова, С.П. Сергеева, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А Кассо, В.П. Грибанова, Д.И. Мейера, З.А. Ахментьяновой, А.Г. Гуляева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева и других.
Нормативную базу диссертационного исследования составили
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая , вторая , третья ),
Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ; Федеральный закон от 13.07.2015 №218- ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» ; Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве» , нормативные акта Правительства
Российской Федерации, ведомственные акты.
Также в диссертационном исследовании рассмотрена судебная практика арбитражных судов, судов общей юрисдикции, конституционной юрисдикции.
Научная новизна заключается в том, что в работе представлено научное исследование ипотеки жилых домов и квартир. Проведен детальный анализ ипотечных правоотношений, установлена их правовая сущность и выявлена закономерность. Предлагаются различные способы и формы защиты прав залогодержателя и залогодателя при реализации заложенного имущества в судебном порядке. Проведен детальный анализ договора ипотеки жилых домов и квартир.
Положения, выносимые на защиту:
1. Сформулирован вывод, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир являются вещно-правовыми.
2. Сформулировано новое понятие договора ипотеки жилых домов и
квартир. Договор ипотеки - соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенный посредством заключения основного договора в целях обеспечения исполнения обязательств, по которому залогодержатель недвижимого имущества, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
3. Установлено понятие залогоспособности. Залогоспособность жилой недвижимости - возможность жилой недвижимости быть предметом ипотеки.
4. Установлено, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир не могут возникнуть, если предмет ипотеки не отвечает требованиям залогоспособности.
5. Предложена гарантия защиты прав сособственником жилой недвижимости при залоге части жилого помещения;
6. Предложено при завещательном отказе, предметом которого являются периодические платежи отказополучателю за счет получившей жилой недвижимости по наследству, установить ипотеку жилой недвижимости в силу закона до исполнения обязательств легатарием;
7. Установлена необходимость при реализации единственной жилой недвижимости в которой проживают несовершеннолетние дети, обязать с залогодателем органам местного самоуправления заключать договор социального найма;
8. Обоснована необходимость ограничения гражданско-правовой ответственности должника при отсрочки реализации заложенной жилой недвижимости в судебном порядке;
9. Обоснована необходимость при реализации единственной жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, отсрочить реализацию жилой недвижимости.
Научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что выводы и научные положения позволяют расширить и углубить теорию гражданского права, которые способствуют для дальнейшего изучения и совершенствования. Практическая значимость, направлена на усовершенствование действующего законодательства в области ипотеки жилых домов и квартир.
Апробация научных исследований. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданского права и процесса Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета. Научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в магистерском исследовании нашли свое отражение в научных публикациях автора:
Попов И.О. Проблема защиты прав несовершеннолетних при реализации заложенной жилой недвижимости // сборник статей X Международной научно-практической конференции в 3 ч. Ч.1 - Пенза МЦНС «Наука и просвещение». - 2017. - С. 206-209.
Попов И.О. Проблема реализации жилой недвижимости в порядке третейского разбирательства // Государство и право в условиях гражданского общества.: сборник статей Международной научно-практической
конференции (13 июня 2017 г.) в 2 частях. Ч.2. - Уфа: Аэтерна, - 2017. - С. 67-69.
Структура магистерской диссертации определена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть пунктов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Анализ судебной практики, детальное изучение теоретических положений института ипотеки жилых домов и квартир актуален в период реформирования гражданского законодательства. Необходимо установить не только правовую природу ипотеки жилых домов и квартир, но и провести детальный анализ реализации жилой недвижимости, являющейся предметом ипотеки, установить проблемные аспекты и предложить пути их решения. Нельзя не согласиться с Д.В. Дождевым, который указывает на критическое осмысление теории обязательственного залога, и возможности развития понятийного аппарата .
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотеки жилых помещений обусловили выбор темы настоящего магистерского диссертационного исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с возникновением ипотечных правоотношений, объектом которых выступает жилая недвижимость, законодательство Российской Федерации, регулирующие ипотеку жилых домов и квартир, а также соответствующая практика применения указанных норм права.
Предмет диссертационного исследования - комплекс проблем теоретического и практического характера, связанный с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки жилых домов и квартир.
Степень и научная разработанность темы. В отечественной литературе ранее рассматривались некоторые положения ипотеки жилой недвижимости. Некоторые смежные вопросы отразили свое разрешение в работах Б.М. Гонгало, Е.Ю. Руденко, Т.А. Савельевой, Е.А. Суханова. Научный вклад и разработки ипотеки в дореволюционной России были изучены Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневичем, И.А. Покровским.
Цель диссертационного исследования - детальный анализ теоретических положений ипотеки жилых домов и квартир, установление ее правовой сущности. Изучение норм российского законодательства, регулирующий ипотеку жилых помещений, выработка предложений по совершенствованию норм действующего законодательства, установлении механизмов защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации заложенного имущества.
Достижение указанной цели предполагает решения ряда задач, а именно:
- определить правовую природу ипотеки жилых домов и квартир;
- рассмотреть развитие института ипотеки жилых домов и квартир;
- выработать предложения по усовершенствованию действующего законодательства по обеспечению исполнения обязательств ипотекой жилой недвижимости;
- проанализировать возникновение ипотеки в силу закона и установить возможность расширения применения механизма законного обеспечения исполнения обязательств ипотекой жилого помещения;
- установить гарантии защиты прав сособственников жилого помещения при сдачи части жилого помещения в залог;
- разработать механизм защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации жилой недвижимости в судебном порядке;
- определить формы, способы и средства зашиты прав залогодателя при реализации заложенной жилой недвижимости во внесудебном порядке;
- провести детальный анализ внесудебного способа реализации заложенного имущества.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающее наиболее всестороннее и объективное исследование. Были также использованы общенаучные методы исследования такие как методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, формально-юридический и сравнительно-правовой.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы ведущий ученых юристов, как современной России, так и цивилистов советского периода и царской России. Были изучены труды С.С. Алексеева, И.А. Покровского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневича, П.В. Крашенниникова, С.П. Сергеева, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А Кассо, В.П. Грибанова, Д.И. Мейера, З.А. Ахментьяновой, А.Г. Гуляева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева и других.
Нормативную базу диссертационного исследования составили
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая , вторая , третья ),
Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ; Федеральный закон от 13.07.2015 №218- ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» ; Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве» , нормативные акта Правительства
Российской Федерации, ведомственные акты.
Также в диссертационном исследовании рассмотрена судебная практика арбитражных судов, судов общей юрисдикции, конституционной юрисдикции.
Научная новизна заключается в том, что в работе представлено научное исследование ипотеки жилых домов и квартир. Проведен детальный анализ ипотечных правоотношений, установлена их правовая сущность и выявлена закономерность. Предлагаются различные способы и формы защиты прав залогодержателя и залогодателя при реализации заложенного имущества в судебном порядке. Проведен детальный анализ договора ипотеки жилых домов и квартир.
Положения, выносимые на защиту:
1. Сформулирован вывод, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир являются вещно-правовыми.
2. Сформулировано новое понятие договора ипотеки жилых домов и
квартир. Договор ипотеки - соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенный посредством заключения основного договора в целях обеспечения исполнения обязательств, по которому залогодержатель недвижимого имущества, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
3. Установлено понятие залогоспособности. Залогоспособность жилой недвижимости - возможность жилой недвижимости быть предметом ипотеки.
4. Установлено, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир не могут возникнуть, если предмет ипотеки не отвечает требованиям залогоспособности.
5. Предложена гарантия защиты прав сособственником жилой недвижимости при залоге части жилого помещения;
6. Предложено при завещательном отказе, предметом которого являются периодические платежи отказополучателю за счет получившей жилой недвижимости по наследству, установить ипотеку жилой недвижимости в силу закона до исполнения обязательств легатарием;
7. Установлена необходимость при реализации единственной жилой недвижимости в которой проживают несовершеннолетние дети, обязать с залогодателем органам местного самоуправления заключать договор социального найма;
8. Обоснована необходимость ограничения гражданско-правовой ответственности должника при отсрочки реализации заложенной жилой недвижимости в судебном порядке;
9. Обоснована необходимость при реализации единственной жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, отсрочить реализацию жилой недвижимости.
Научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что выводы и научные положения позволяют расширить и углубить теорию гражданского права, которые способствуют для дальнейшего изучения и совершенствования. Практическая значимость, направлена на усовершенствование действующего законодательства в области ипотеки жилых домов и квартир.
Апробация научных исследований. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданского права и процесса Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета. Научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в магистерском исследовании нашли свое отражение в научных публикациях автора:
Попов И.О. Проблема защиты прав несовершеннолетних при реализации заложенной жилой недвижимости // сборник статей X Международной научно-практической конференции в 3 ч. Ч.1 - Пенза МЦНС «Наука и просвещение». - 2017. - С. 206-209.
Попов И.О. Проблема реализации жилой недвижимости в порядке третейского разбирательства // Государство и право в условиях гражданского общества.: сборник статей Международной научно-практической
конференции (13 июня 2017 г.) в 2 частях. Ч.2. - Уфа: Аэтерна, - 2017. - С. 67-69.
Структура магистерской диссертации определена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть пунктов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Важнейшими задачами любого государства в области социально-экономической политики является обеспечение граждан жильем и улучшение жилищных условий своим гражданам. Выдача банковскими организациями кредита под залог жилой недвижимости зачастую являются единственной возможностью разрешить проблему приобретения жилого помещения или улучшения жилищных условий. Ранее основными источниками пополнения жилищного фонда страны являлись государственное жилищное строительство, а также строительство жилья уполномоченными организациями, которые предоставляли пригодное для проживания жилье гражданам страны. Индивидуальное строительство, а также кооперативное играло вспомогательную роль. Опыт зарубежных стран показывает, что в развитых экономических государствах при правильной политики организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, способной обеспечить населением жильем.
Правовая природа ипотеки жилых домов и квартир вызывают споры, которые не разрешены юридической наукой по настоящее время. В различные исторические эпохи ипотека рассматривалась по-разному. Так по дореволюционному законодательству и по ГК РСФСР 1922 года , ипотеке была присуща вещно-правовая природа. Ныне действующий ГК РФ устанавливает ипотеку как разновидность способа обеспечения исполнения обязательств в соответствии с чем, в современности характеризуется как обязательственные правоотношения. В юридической литературе мнения сторон относительно правовой природы ипотеки также разделились. Обязательственная правовая теория ипотеки отстаивается такими учеными как В.М. Хвостов , М.И. Брагинский, В.В. Витрянский , Т.А. Савельева . О.С. Иоффе также указывал об исключительной обязательственной природе ипотечных правоотношений118 119 . В обосновании данной теории сторонники указывают на договорный характер ипотечных правоотношений, в соответствии с чем, они характеризуют сугубо как относительные. В тоже время Е.А. Суханов , Е.В. Васьковский отстаивая вещную природу залога недвижимости, обращают внимание на возможность применения вещно¬правовых исков при защите нарушенных прав субъектов ипотечных правоотношений. Один из «родоначальников» вещных прав А. Тибо указывал, что залог является особым видом ограниченных вещных прав и представляет особую смешанную природу прав .
По мнению Е.В. Мичуриной, залоговые правоотношения трансформировались под влиянием требований объективной
действительности, сочетая в себе признаки разных по природе конструкций, чтобы стать одним из надежных способов обеспечения исполнения кредитных обязательств, сохраняя при этом необходимый баланс интересов сторон .
Считаем, что ипотека является ограниченным вещным правом. В данных правоотношениях присутствует такой признак как следование, субъект ипотечных правоотношений может защищать свои права, используя вещно-правовых способы защиты. В Концепции развития гражданского законодательства указано, необходимо на залог (ипотеку) как ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение.
Ипотечные правоотношения, предметом которого является жилая недвижимость всегда по своей правовой природе вещные права на чужую вещь, имеющий акцессорный характер. Ипотечные правоотношения возникают на основе договора, а также в силу закона.
Договор ипотеки - соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенный посредством заключения основного договора в целях обеспечения исполнения обязательств, по которому залогодержатель недвижимого имущества, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Правоотношения ипотеки жилых домов и квартир могут возникать, в случаи если предметом ипотеки является объект недвижимости, отвечающий требованиям залогоспособности. Залогоспособность жилой недвижимости - возможность жилой недвижимости быть предметом ипотеки. Часть жилой недвижимости, находящиеся в долевой собственности, обладает залогоспособностью и может быть предметом ипотеки по договору, однако необходимо закрепить на законодательном уровне необходимость получения в письменном виде разрешения всех сособственников жилой недвижимости. Данный договор должен иметь нотариальную форму. В случаи, если сособственниками являются несовершеннолетние лица, или данная категория граждан проживает в жилом помещении, находящейся в долевой собственности, также необходимо установить разрешение органов опеки и попечительства. При реализации заложенного жилого помещения, являющейся в общей собственности, необходимо сособственникам предоставить преимущественное право первой покупки части жилой недвижимости на торгах. Данные требования должны быть отражены в изменении действующего законодательства, что в свою очередь скорректирует правоприменительную судебную практику.
Реконструкция объекта недвижимости, являющейся предметом ипотеки должна быть запрещена на законодательном уровне, так как стоимость объекта недвижимости, оценка которой является существенным условием договора ипотеки изменится. Реконструкция ипотечного жилья не приводит к невозможности обращения на него взыскания, хотя, несомненно, повлечет за собой трудности в реализации указанного имущества с торгов и регистрации права собственности в ЕГРН. Несмотря на тот факт, что судебная практика установила, что реконструкция объекта не влечет основание для отказа взыскания на предмет залога недвижимости, источником права в России признается закон. Условие о реконструкции предмета ипотеки необходимо закрепить на федеральном уровне, а именно запретить реконструкцию объекта недвижимости, так как данное изменение повлечет изменение стоимости объекта недвижимости, как рыночной, так и инвентаризационной. Данное положение должно закреплено как условие договора, и четко прописано, что залогодатель не имеет право производить реконструкцию объекта недвижимости. В случаи нарушения данного условия договора, залогодержатель имеет право потребовать досрочное исполнение обязанностей по основному договору, так как нарушается сам договор ипотеки.
Возникновение законной ипотеки (ипотеки в силу закона) является предусмотренной законодателем способ обеспечение исполнения обязательств одной сторон перед другой. Данные обстоятельства установлены законом и четко определены, а именно такими обстоятельствами являются заключение договора ренты, заключение купли- продажи с использованием денежных средств банка, строительство жилых домов и квартир построенных с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации,- при заключении договора долевого участия в строительстве жилья. Необходимо возникновение ипотеки в силу закона на жилую недвижимость в случаи завещательного отказа, в случаи, если наследник принимает наследство в виде жилой недвижимости, и он по завещательному отказу обязуется произвести выплаты из стоимости полученной квартиры отказополучателю, то в целях обеспечения исполнения обязательств наследника перед отказополучателя - у легатария возникает право залога на данную жилую недвижимости до полной выплаты соответствующих платежей.
Реализация заложенной жилой недвижимости в соответствии с действующим законодательством может происходить как в судебной, так и во внесудебной форме.
При реализации заложенной жилой недвижимости в судебном порядке, в случаи если в данном жилище проживают несовершеннолетние дети (зарегистрированы по месту жительства в установленном законе порядке), необходимо в рамках гарантии защиты прав несовершеннолетних установить отсрочку реализации заложенной жилой недвижимости.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суду необходимо учитывать то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не должна затрагивать права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Данное обстоятельство, установленное Законом об ипотеки дает возможность должнику поправить свое финансовое положение и исполнить обязательства, обеспеченное ипотекой жилых домов и квартир в полном объеме, так как если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п.3 ст. 54 Закона об ипотеки). Однако обстоятельства, устанавливающие неумолимость и право на получение процентов и неустойки тормозит, а иногда может свести на нет механизм помощи залогодателю. Самим обстоятельством установления отсрочки является уважительные причины. В тоже время закон предусматривает взыскание процентов и неустойки. Необходимо, с целью урегулирования интересов как залогодателя, так и залогодержателя установить только уплату процентов за пользование кредитом и освободить уплату залогодателем неустойки.
В случаи реализации единственной жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, необходимо в рамках гарантии защиты прав несовершеннолетних обязать органы местного самоуправления предоставить жилье на несовершеннолетнего и его родителей, заключив с ними договор социального найма. Данный договор должен быть заключен без права на приватизацию жилого помещения. Площадь жилого помещения должна предоставляться в соответствии с нормой предоставления, установленной законом.
В связи с развитием института третейского разбирательства необходимо запретить возможность рассмотрения гражданского дела в третейском суде о реализации заложенной жилой недвижимости, передав это в исключительную подсудность государственного суда. Сама система третейского разбирательства является новой и не апробированной в российской действительности. Отсутствует должный контроль и возможность обжалование решения третейского судьи будет проблематично. Более того подвергается сомнению объективность судопроизводства, в соответствии с чем данное изменение просто необходимо.
Правовая природа ипотеки жилых домов и квартир вызывают споры, которые не разрешены юридической наукой по настоящее время. В различные исторические эпохи ипотека рассматривалась по-разному. Так по дореволюционному законодательству и по ГК РСФСР 1922 года , ипотеке была присуща вещно-правовая природа. Ныне действующий ГК РФ устанавливает ипотеку как разновидность способа обеспечения исполнения обязательств в соответствии с чем, в современности характеризуется как обязательственные правоотношения. В юридической литературе мнения сторон относительно правовой природы ипотеки также разделились. Обязательственная правовая теория ипотеки отстаивается такими учеными как В.М. Хвостов , М.И. Брагинский, В.В. Витрянский , Т.А. Савельева . О.С. Иоффе также указывал об исключительной обязательственной природе ипотечных правоотношений118 119 . В обосновании данной теории сторонники указывают на договорный характер ипотечных правоотношений, в соответствии с чем, они характеризуют сугубо как относительные. В тоже время Е.А. Суханов , Е.В. Васьковский отстаивая вещную природу залога недвижимости, обращают внимание на возможность применения вещно¬правовых исков при защите нарушенных прав субъектов ипотечных правоотношений. Один из «родоначальников» вещных прав А. Тибо указывал, что залог является особым видом ограниченных вещных прав и представляет особую смешанную природу прав .
По мнению Е.В. Мичуриной, залоговые правоотношения трансформировались под влиянием требований объективной
действительности, сочетая в себе признаки разных по природе конструкций, чтобы стать одним из надежных способов обеспечения исполнения кредитных обязательств, сохраняя при этом необходимый баланс интересов сторон .
Считаем, что ипотека является ограниченным вещным правом. В данных правоотношениях присутствует такой признак как следование, субъект ипотечных правоотношений может защищать свои права, используя вещно-правовых способы защиты. В Концепции развития гражданского законодательства указано, необходимо на залог (ипотеку) как ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение.
Ипотечные правоотношения, предметом которого является жилая недвижимость всегда по своей правовой природе вещные права на чужую вещь, имеющий акцессорный характер. Ипотечные правоотношения возникают на основе договора, а также в силу закона.
Договор ипотеки - соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенный посредством заключения основного договора в целях обеспечения исполнения обязательств, по которому залогодержатель недвижимого имущества, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Правоотношения ипотеки жилых домов и квартир могут возникать, в случаи если предметом ипотеки является объект недвижимости, отвечающий требованиям залогоспособности. Залогоспособность жилой недвижимости - возможность жилой недвижимости быть предметом ипотеки. Часть жилой недвижимости, находящиеся в долевой собственности, обладает залогоспособностью и может быть предметом ипотеки по договору, однако необходимо закрепить на законодательном уровне необходимость получения в письменном виде разрешения всех сособственников жилой недвижимости. Данный договор должен иметь нотариальную форму. В случаи, если сособственниками являются несовершеннолетние лица, или данная категория граждан проживает в жилом помещении, находящейся в долевой собственности, также необходимо установить разрешение органов опеки и попечительства. При реализации заложенного жилого помещения, являющейся в общей собственности, необходимо сособственникам предоставить преимущественное право первой покупки части жилой недвижимости на торгах. Данные требования должны быть отражены в изменении действующего законодательства, что в свою очередь скорректирует правоприменительную судебную практику.
Реконструкция объекта недвижимости, являющейся предметом ипотеки должна быть запрещена на законодательном уровне, так как стоимость объекта недвижимости, оценка которой является существенным условием договора ипотеки изменится. Реконструкция ипотечного жилья не приводит к невозможности обращения на него взыскания, хотя, несомненно, повлечет за собой трудности в реализации указанного имущества с торгов и регистрации права собственности в ЕГРН. Несмотря на тот факт, что судебная практика установила, что реконструкция объекта не влечет основание для отказа взыскания на предмет залога недвижимости, источником права в России признается закон. Условие о реконструкции предмета ипотеки необходимо закрепить на федеральном уровне, а именно запретить реконструкцию объекта недвижимости, так как данное изменение повлечет изменение стоимости объекта недвижимости, как рыночной, так и инвентаризационной. Данное положение должно закреплено как условие договора, и четко прописано, что залогодатель не имеет право производить реконструкцию объекта недвижимости. В случаи нарушения данного условия договора, залогодержатель имеет право потребовать досрочное исполнение обязанностей по основному договору, так как нарушается сам договор ипотеки.
Возникновение законной ипотеки (ипотеки в силу закона) является предусмотренной законодателем способ обеспечение исполнения обязательств одной сторон перед другой. Данные обстоятельства установлены законом и четко определены, а именно такими обстоятельствами являются заключение договора ренты, заключение купли- продажи с использованием денежных средств банка, строительство жилых домов и квартир построенных с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации,- при заключении договора долевого участия в строительстве жилья. Необходимо возникновение ипотеки в силу закона на жилую недвижимость в случаи завещательного отказа, в случаи, если наследник принимает наследство в виде жилой недвижимости, и он по завещательному отказу обязуется произвести выплаты из стоимости полученной квартиры отказополучателю, то в целях обеспечения исполнения обязательств наследника перед отказополучателя - у легатария возникает право залога на данную жилую недвижимости до полной выплаты соответствующих платежей.
Реализация заложенной жилой недвижимости в соответствии с действующим законодательством может происходить как в судебной, так и во внесудебной форме.
При реализации заложенной жилой недвижимости в судебном порядке, в случаи если в данном жилище проживают несовершеннолетние дети (зарегистрированы по месту жительства в установленном законе порядке), необходимо в рамках гарантии защиты прав несовершеннолетних установить отсрочку реализации заложенной жилой недвижимости.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суду необходимо учитывать то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не должна затрагивать права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Данное обстоятельство, установленное Законом об ипотеки дает возможность должнику поправить свое финансовое положение и исполнить обязательства, обеспеченное ипотекой жилых домов и квартир в полном объеме, так как если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п.3 ст. 54 Закона об ипотеки). Однако обстоятельства, устанавливающие неумолимость и право на получение процентов и неустойки тормозит, а иногда может свести на нет механизм помощи залогодателю. Самим обстоятельством установления отсрочки является уважительные причины. В тоже время закон предусматривает взыскание процентов и неустойки. Необходимо, с целью урегулирования интересов как залогодателя, так и залогодержателя установить только уплату процентов за пользование кредитом и освободить уплату залогодателем неустойки.
В случаи реализации единственной жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, необходимо в рамках гарантии защиты прав несовершеннолетних обязать органы местного самоуправления предоставить жилье на несовершеннолетнего и его родителей, заключив с ними договор социального найма. Данный договор должен быть заключен без права на приватизацию жилого помещения. Площадь жилого помещения должна предоставляться в соответствии с нормой предоставления, установленной законом.
В связи с развитием института третейского разбирательства необходимо запретить возможность рассмотрения гражданского дела в третейском суде о реализации заложенной жилой недвижимости, передав это в исключительную подсудность государственного суда. Сама система третейского разбирательства является новой и не апробированной в российской действительности. Отсутствует должный контроль и возможность обжалование решения третейского судьи будет проблематично. Более того подвергается сомнению объективность судопроизводства, в соответствии с чем данное изменение просто необходимо.
Подобные работы
- Особенности правового регулирования ипотеки жилых помещений в
соответствии с российским законодательством
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2018 - Ипотека жилых помещений
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4350 р. Год сдачи: 2020 - Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5500 р. Год сдачи: 2015 - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4330 р. Год сдачи: 2019 - Ипотека жилых помещений
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2017 - Правовое регулирование договора ипотеки
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4570 р. Год сдачи: 2021 - ИПОТЕКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Гражданско-правовые споры в сфере купли-продажи недвижимости и правовые механизмы их урегулирования
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4945 р. Год сдачи: 2017