ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ 6
1.1. Теоретическое обоснование оценки рыночной стоимости 6
1.2. Современное состояние вторичного рынка двухкомнатных квартир в г.
Белгороде 14
1.3. Методологические подходы к оценке рыночной стоимости
двухкомнатной квартиры вторичного рынка жилья 22
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КВАРТИРЫ 28
2.1. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом 28
2.2. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом 36
2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным
подходом 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 56
ПРИЛОЖЕНИЯ
С давних времён недвижимость была желанной, становилась целью и смыслом, являлась критерием оценки успешности. Свой уголок нужен каждому человеку, эта проблема актуальна с древних времен.
Со временем общество менялось, изменился ритм жизни, выросла численность населения, и еще стремительнее росли города. Понятие дома стало ассоциироваться с «квартирными квадратными метрами». В последние годы многие люди во всём мире уже не живут в своих домах, предпочитая снимать квартиры на определенное время, выплачивая при этом арендную плату в пользу собственника. Однако, сотни миллионов людей по всему земному шару никогда не смогут стать собственниками квартир. В Российской Федерации, ситуация немного проще — период социализма внес свои коррективы в нашу жизнь, но от этого опыта мы решительно отказались и быстро вернулись к капиталистическим реалиям.
При капитализме в его чистом виде все наши естественные потребности — просто товар, а значит, его стоимость определяется соотношением платежеспособного спроса и предложения. От того, что есть дефицит жилья, и оно нужно всем — значит недвижимость остаётся всегда в цене.
В зарубежных рынках жилья такого чистого капитализма давно нет, там кроме рынка мощными регуляторами выступают государство и разнообразные общественные институты. Государство не вмешивается только в те сферы, где не может произойти социального накала и где нет проблем для конкурентоспособности страны в целом.
Из-за допущенных у нас перекосов в развитии государства, массовой внутренней и внешней миграции, стремительного устаревания жилого фонда и коммунальной сферы, необходимости создания новых рабочих мест и обеспечения трудящихся местом проживания, мы видим, что проблема
обеспечения населения жильем в нашей стране никак не может быть отдана рынку и требует активного вмешательства со стороны власти.
Но что происходит на российском рынке недвижимости на самом деле? Что из себя представляют спрос и предложение? Наличие этих и подобных им вопросов подтверждают актуальность темы данной выпускной квалификационной работы.
Цель выпускной квалификационной работы - разработать предложения по улучшению методов оценки жилой недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Описать сущность оценки жилья;
2. Проанализировать рынок недвижимости, в котором находится оцениваемый объект;
3. Оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;
4. Согласовать полученные результаты оценки;
5. Разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.
Объект исследования в выпускной квалификационной работе - двухкомнатная квартира вторичного рынка недвижимости г. Белгорода, расположенная по адресу: Народный бульвар, д. 89 кв. 95, а предмет исследования - определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя методами и согласование результатов.
Методологической основой проведённого в выпускной квалификационной работе исследования являются научные труды отечественных авторов в области оценки недвижимости: Грачев А.В., Мазурова И.И., Сергеев И.В., Хачатрян С. Р., Цитович Н.Н. и т.д.
В первой главе выпускной квалификационной работы «Теоретико-методологические основы оценки рыночной стоимости недвижимости в муниципальном образовании» раскрыта теория оценки стоимости объектов недвижимости, рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, описано современное состояние вторичного рынка двухкомнатных квартир Белгородского рынка недвижимости, а также описана краткая методология оценки недвижимости.
Во второй главе «Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры» составлено описание оцениваемого объекта, проведена оценка объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в центральном районе г.Белгорода, доходным, затратным и сравнительным подходами, а также согласована итоговая рыночная стоимость оцениваемой недвижимости.
По результатам проведенного исследования в данной выпускной квалификационной работе можно сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
Как и любые другие рынки, рынку жилья свойственны свои недостатки и достоинства. Одним из главных достоинств является: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период существования. А существенным недостатком является: сильная зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса регионов.
Рынку недвижимости характерен целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - очень сложная и важная задача при совершении сделок с недвижимостью. Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.
Непосредственное установление цены в любой сделке результат взаимодействия продавца или покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цены объекта.
Ценообразование на рынке недвижимости чаще всего находится в прямой зависимости от социально-экономического уровня развития региона, от его состояния и возможностей инвестирования.
Анализ современного состояния вторичного рынка двухкомнатных квартир г. Белгорода показал, что данный рынок удачно развивается и обладает хорошей активностью.
Рынок недвижимости в г. Белгороде представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.
Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости в г. Белгороде.
Разброс цен на квартиры вторичного рынка недвижимости зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спроса. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.
В городе Белгороде можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости.
Совершенствование методов оценки жилой недвижимости затратным подходом заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные современные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы, были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.
В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.
В данной выпускной квалификационной работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Важно знать, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе методов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.
Объектом оценки в данной выпускной квалификационной работы являлась двухкомнатная квартира на вторичном рынке недвижимости, расположенная в г. Белгороде по адресу: Народный бульвар, д. 89, кв. 95.
В работе дано описание объекта оценки и рассмотрены все характеристики, которые могут повлиять на его стоимость.
При оценке недвижимости применялись общие, для всех видов объектов следующие подходы:
1. Затратный.
2. Сравнительный.
3. Доходный.
На основании имеющейся информации для определения стоимости объекта оценки было решено использовать затратный и сравнительный подходы, в результате применения которых были получены следующие результаты:
1. При оценке затратным подходом - 3012813,9 рублей;
2. При оценке сравнительным подходом - 3159152 рублей.
Для согласования итоговой величины стоимости объекта оценки использован метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.
Таким образом, на основании проведенных расчетов была получена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Белгород, Народный бульвар, д. 89, кв. 95 - 3144518,2 рублей.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
