Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости городских земель 5
1.1 Земля как объект оценки 5
1.2 Виды стоимости, цели и принципы оценки городских земель 9
1.3 Методы оценки стоимости городских земель 16
2. Информационная база оценки стоимости городских земель 24
2.1 Норма зонирования территории г. Казань 24
2.2 Анализ рынка земельных участков г.Казань 31
2.3 Анализ формирования и прогнозирования основных факторов стоимости
городских земель 42
3. Практика оценки стоимости городских земель 46
3.1 Описание объекта оценки 46
3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки 48
3.3 Особенности применения методов сравнительного подхода к оценке
городских земель 50
Заключение 64
Список литературы 66
Приложения 71
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все больше становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости земельного городского участка - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является - его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.
Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.
Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. Фридмена Дж. К. Эккерта, , Н. Ордуэй, X. Дитериха, В. Кляйбера,. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях
неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П.
Целью данной дипломной работы является рассмотрение процесса оценки городских земель.
Для достижения поставлено цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть теоретические основы экономической оценки городских земель;
- определить методологические основы оценки городских земель;
- определить рыночную стоимость земельного участка из состава земель населенных пунктов.
Предметом исследования являются методы оценки городских земель.
Объектом - земельный участок.
Структура данной дипломной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.
В работе рассмотрены теоретические и методологические основы оценки стоимости земельных участков. В том числе рассмотрены конкретные подходы, методы, принципы и организационные основы оценки.
Для определения рыночной или другого вида стоимости земельных участков применяются специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.
В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.
В практической части работы реализован расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода с прведением и обоснованием поправочных корректировок вносимых, проведен обзор рынка земельных участков и анализ наиболее эффективного использования.
Наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке объекта оценки можно считать сравнительный подход, в рамках которого, учитывая разрешенное использование земельного участка, наличие информации о ценах предложений земельных участков аналогичного использования. Данный метод сравнения продаж наиболее точно отражает рыночную стоимость объектов недвижимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
