Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости 5
1.1. Понятие и виды жилой недвижимости 5
1.2. Принципы оценки стоимости жилой недвижимости 9
1.3. Цели оценки и виды стоимости объектов жилой недвижимости 18
2. Методические основы оценки стоимости жилой недвижимости 22
2.1. Затратный подход в оценке стоимости жилой недвижимости 22
2.2. Сравнительный подход в оценке стоимости жилой недвижимости 27
2.3. Доходный подход в оценке стоимости жилой недвижимости 38
3. Практика расчета стоимости жилой недвижимости 54
3.1. Описание объекта оценки и анализ рынка жилой недвижимости г. Казани 54
3.2. Применение подходов к оценке стоимости жилой недвижимости 61
3.3. Согласование результатов и выведение итоговой стоимости объекта
оценки 69
Заключение 74
Список использованных источников 77
Приложения
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Сегодня рынок недвижимости приобрел более-менее цивилизованные формы, сформировалась необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В жизнедеятельности человека и в общественном воспроизводственном процессе важное место занимает оценка жилой недвижимости. Объясняется это тем, что объекты недвижимости представляют собой не только важнейший товар, но и капитал, приносящий доход.
Оценка недвижимости, в частности и оценка жилой недвижимости, регулируется законодательными актами по оценке, такими как Федеральными стандартами оценки, Международными стандартами оценки и Федеральным законом.
Одним из самых распространенных видов деятельности оценщиков недвижимости является определение рыночной стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, для решения вопроса о наследовании и дарении имущества, для целей налогообложения, для решения судебных споров и так далее.
Оценка жилой недвижимости может быть использована при принятии таких стратегически важных задач, как купля-продажа недвижимости для собственного использования, определение залоговой базы, использование жилой недвижимости в качестве инвестиционного проекта с целью получения дохода и вложения средств.
Целью нашей работы является исследование особенностей оценки стоимости жилой недвижимости.
Для достижения обозначенной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть принципы оценки жилой недвижимости;
- выявить взаимосвязь между видами стоимости и целями оценки;
- изучить основные особенности подходов к оценке стоимости жилой недвижимости, выявить последовательность применения каждого из методов;
- продемонстрировать применение трех подходов к оценке стоимости жилой недвижимости на практике и рассчитать согласованную рыночную
стоимость.
Предмет исследования оценка стоимости объектов жилой недвижимости.
Объект исследования трехкомнатная квартира, расположенная в г.Казани.
Теоретическую основу исследования составляют учебные материалы таких авторов, как С. В. Грибовский, А. Г. Грязнова, А.А Марчук а также федеральное законодательство.
Все операции и сделки с недвижимостью в частности и с жилой недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов жилой недвижимости.
Процесс оценки жилой недвижимости охватывает целый комплекс работ, которые условно можно разделить на несколько этапов. Каждый из них имеет важное значение для того, чтобы выполняемая оценка отвечала требованиям объективности и независимости.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки стоимости жилой недвижимости, являются сравнительный подход, доходный подход и затратный подход. При выборе используемых при проведении оценки подходов, следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Затратный подход к объекту жилой недвижимости не применяется, в связи, тем, что, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по нашему мнению, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание, а состоит только из части квартир в нем расположенных.
Доходный подход для жилой недвижимости применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждё6нная заказчиком в установленном порядке информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Первично же, назначение жилой недвижимости - проживание. Данный подход крайне редко используется для оценки жилой недвижимости
При применении сравнительного подхода в оценке жилой недвижимости предметом исследования выступают: ситуация, сложившаяся на рынке, на котором представлен объект оценки; характеристики оцениваемого и сопоставимых с ним объектов; соотношение спроса и предложения на подобные объекты.
Следует отметить, что наиболее применимыми методами в рамках сравнительного подхода для оценки жилой недвижимости являются: метод сравнения продаж и метод корреляционно-регрессионного анализа. Применение метода сравнительного анализа продаж связано с тем, что он основывается на рыночной информации и отличается достоверностью получаемых результатов, так как подтверждается ссылками на источники рыночной информации.
Результатом выпускной квалификационной работы является оценка недвижимости сравнительным подходом, в частности оценка объекта была проведена методом сравнения парных продаж и методом корреляционно-регрессионного анализа. Расчет итоговой стоимости по сравнительному подходу методом сравнения продаж составил 4 883 000 рублей, методом корреляционно¬регрессионного анализа 4 794 000 рублей. Заключительным этапом оценки
является распределение весов между полученными предварительными стоимостями при применении сравнительного подхода двумя методами к оценке объекта, где взвешенный результат по методу сравнения продаж составил 3 271 610 рублей, а по методу корреляционно-регрессионного анализа 1 582 020 рублей.
Нами были достигнуты поставленные цели и задачи. В работе дано определение жилой недвижимости, выделены различные признаки классификации жилья, показана взаимосвязь между видами стоимости и целями оценки. Указаны основные аспекты изучаемой темы. Определены условия, при которых обоснованно можно применять методы доходного подхода и особенности применения его методов. В затратном, сравнительном и доходном подходе мы выявили методы применения, рассмотрели особенности применения каждого подхода. На основе проведенного исследования выделены основные элементы и факторы, которые влияют на ценообразование объекта.
В заключении нашей работы можно сказать, что поставленные задачи были решены, основная цель достигнута, мы рассмотрели особенности применения подходов к оценке жилой недвижимости и произвели практические расчеты по объекту жилой недвижимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
