Оценка стоимости объектов жилой недвижимости

Все операции и сделки с недвижимостью в частности и с жилой недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов жилой недвижимости.
Процесс оценки жилой недвижимости охватывает целый комплекс работ, которые условно можно разделить на несколько этапов. Каждый из них имеет важное значение для того, чтобы выполняемая оценка отвечала требованиям объективности и независимости.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки стоимости жилой недвижимости, являются сравнительный подход, доходный подход и затратный подход. При выборе используемых при проведении оценки подходов, следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Затратный подход к объекту жилой недвижимости не применяется, в связи, тем, что, поскольку применение данного подхода целесообразно в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по нашему мнению, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание, а состоит только из части квартир в нем расположенных.
Доходный подход для жилой недвижимости применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждё6нная заказчиком в установленном порядке информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Первично же, назначение жилой недвижимости - проживание. Данный подход крайне редко используется для оценки жилой недвижимости
При применении сравнительного подхода в оценке жилой недвижимости предметом исследования выступают: ситуация, сложившаяся на рынке, на котором представлен объект оценки; характеристики оцениваемого и сопоставимых с ним объектов; соотношение спроса и предложения на подобные объекты.
Следует отметить, что наиболее применимыми методами в рамках сравнительного подхода для оценки жилой недвижимости являются: метод сравнения продаж и метод корреляционно-регрессионного анализа. Применение метода сравнительного анализа продаж связано с тем, что он основывается на рыночной информации и отличается достоверностью получаемых результатов, так как подтверждается ссылками на источники рыночной информации.
Результатом выпускной квалификационной работы является оценка недвижимости сравнительным подходом, в частности оценка объекта была проведена методом сравнения парных продаж и методом корреляционно-регрессионного анализа. Расчет итоговой стоимости по сравнительному подходу методом сравнения продаж составил 4 883 000 рублей, методом корреляционно¬регрессионного анализа 4 794 000 рублей. Заключительным этапом оценки
является распределение весов между полученными предварительными стоимостями при применении сравнительного подхода двумя методами к оценке объекта, где взвешенный результат по методу сравнения продаж составил 3 271 610 рублей, а по методу корреляционно-регрессионного анализа 1 582 020 рублей.
Нами были достигнуты поставленные цели и задачи. В работе дано определение жилой недвижимости, выделены различные признаки классификации жилья, показана взаимосвязь между видами стоимости и целями оценки. Указаны основные аспекты изучаемой темы. Определены условия, при которых обоснованно можно применять методы доходного подхода и особенности применения его методов. В затратном, сравнительном и доходном подходе мы выявили методы применения, рассмотрели особенности применения каждого подхода. На основе проведенного исследования выделены основные элементы и факторы, которые влияют на ценообразование объекта.
В заключении нашей работы можно сказать, что поставленные задачи были решены, основная цель достигнута, мы рассмотрели особенности применения подходов к оценке жилой недвижимости и произвели практические расчеты по объекту жилой недвижимости.


Купить