Рынок недвижимости и его развитие в России

Таким образом, рынок недвижимости отличается низкой взаимозаменяемостью и стандартизированностью товаров (объектов недвижимости), небольшим (измеримым) числом продавцов и покупателей, несбалансированностью «рынка покупателя» и «рынка продавца», частным характером сделок, недостоверностью информации о товаре, низкой скоростью обмена информацией и другими особенностями, позволяющими сделать вывод о низкой организации данного рынка с точки зрения его отраслевой принадлежности.
Выделяют следующие особенности рынка недвижимости:
1. Локальный характер рынков недвижимости.
2. Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность объектов недвижимости.
3. Объекты рынка недвижимости.
4. Закрытый (частный) характер сделок на рынках недвижимости.
5. Специфика информации на рынках недвижимости.
6. Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью.
7. Неэластичность предложения на рынках недвижимости.
Рынок недвижимости имеет довольно сложную структуру и необходимо выделять различные сегменты рынка:
По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, опционов),
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
На 1 августа 2016 г. с начала года построено 521,5 тыс. квартир площадью
37,2 млн кв. м, что составляет 92,6% от площади, введенной за тот же период 2015 г. Снижение введенного жилья в 2016 г. вызвано, прежде всего, уменьшением площади построенного индивидуального жилья. В 1-ом полугодии 2016 г. объем регистраций земельных ипотек физическими лицами на 33,6% превысил объем регистраций земельных ипотек физическими лицами в 1-ом полугодии 2015 г. и составил 79,02% от общего количества ипотек за 2016 г. В 1-ом полугодии 2016 г. кредитные организации предоставили заемщикам 389,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 664,5 млрд руб., что на 44,2% превысило сумму ИЖК в 1-ом полугодии 2015 г. На 1 июля 2016 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах к остаточной задолженности увеличилась на 0,03 п.п. относительно 2015 г. и составила 1,11%. Средневзвешенная ставка за июнь 2016 г. по ИЖК в рублях составила 12,99%, превысив данные за февраль 2016 г. на 0,48 п.п.
Под влиянием нестабильной ситуации в экономике страны происходит, прежде всего, снижение покупательной способности населения, а значит, падение спроса на недвижимость - как жилую, так и коммерческую. Для подавляющей части человечества ещё сложнее становится гарантировать комфортное жилье, образование, качественное медицинское обслуживание и даже продовольствие.
Говоря о коммерческой недвижимости, все компании будут жестко регулировать свои затраты, приостанавливать программы развития, переезжать в меньшие площади, но зато дешевые. Тем самым, потенциальных покупателей и арендаторов становится значительно меньше, что приводит к усилению конкуренции за клиентуру и снижением цен на аренду или покупку.
По экспертным оценкам аналитиков, динамика цен на нефть способна оказывать влияние на рынок жилой недвижимости с вероятностью до 50%, притом, что промежуток запоздалости показателей рынка недвижимости по отношению к ценам на нефть обычно составляет не менее двух месяцев. Поэтому при средне- и долгосрочном снижении стоимости барреля нефти, это, безусловно, приведет к существенной корректировке цен на жилье.
Кроме этого фактора на рынок недвижимости оказывает влияние также политика Центрального Банка РФ, которая занимается регулированием учетной ставки и поддержки ипотечных программ. Доступная ипотека - одно из основных условий позитивного развития строительной отрасли в России.
Проблемами на рынке недвижимости России являются: падение реальных доходов населения оказывает сильное влияние на сокращение спроса на недвижимость; превышение предложения над спросом; сокращение ипотечного кредитования; несовершенство законодательства в сфере долевого строительства; непрозрачность рынка недвижимости; отсутствие санитарных норм и технических правил, которые установлены для жилых помещений.
Проведенное исследование позволяет говорить о наличии взаимосвязи между строительной и социально-экономической сферой, особенно в период кризиса.
Применение метода корреляционной адаптометрии при исследовании рынка недвижимости позволяет анализировать его внутреннее состояние и напряженность под воздействием внешних факторов, прогнозировать этапы развития рынка и моменты наступления кризиса, оценивать уровень сопряженности строительной и социально- экономической сферы.
В 2015 г. самая высокая интенсивность жилищного строительства наблюдалась во Франции, России и Австрии. Россия находится в тройке стран с самым низким объемом жилого фонда, обгоняя только Бельгию и Польшу. Самая высокая доля жилья в собственности по-прежнему отмечается в странах Центральной и Восточной Европы. Наиболее низкая доля жилья в собственности приходится на Германию. В 2015 г. самое значительное число больших квартир отмечено в Великобритании, Испании и Бельгии.
Наиболее высокая стоимость содержания жилья среди рассматриваемых стран в 2015 г. зафиксирована в Дании. Годовое изменение цен в рассматриваемых странах заметно различалось. Самый высокий рост цен наблюдался в Великобритании и России. И, наоборот, в Нидерландах и Испании произошло существенное падение цен.
Лондон и Париж остаются самыми дорогими столицами Европы - средняя цена сделок во Внутреннем Лондоне составляла почти 10 000 евро/кв. м, а в Париже - 8300 евро/кв. м. Самые дешевые города находятся в Центральной и Восточной Европе, в том числе: Будапешт со средней ценой сделок 1200 евро/кв. м и Варшава - 1650 евро/кв. м. В двух крупных городах - Мюнхене и Москве - цены на жилье превышают средние национальные уровни более чем в три раза (355%). Количество годовых зарплат (до вычета налогов), необходимое для покупки новой квартиры стандартного размера (70 кв. м), варьируется от 2,2 в Дании до 10,1 в России.
Применение инноваций возможно на всех этапах проектировки и строительства зданий и сооружений. Кроме того, инновации могут применяться в сфере взаимоотношений с клиентами, в маркетинге, рекламе и т. д.
Во всяком случае, все инновационные решения должны давать преимущество перед конкурентами, и чем выше уровень конкуренции на рынке, тем инновационная идея будет более актуальной. Именно конкуренция является рывком в инновационной деятельности, так как с ее помощью идеи проникают в компанию. Таким образом, происходит подражание какому-то новому продукту, возникновение новых технологических процессов и принятие новых управленческих решений.
На данный момент российский рынок недвижимости еще не готов к реальным инновациям, и сейчас стоило бы устремиться к его стандартизации. Использование европейских технологий сейчас будет уже новым шагом к новому уровню.
Анализ отечественного экологического строительства практически показал отсутствие комплексного системного подхода, хотя прецеденты разработки и реализации программ энергосберегающего строительства встречались и ранее. Пока на уровне законодательной базы и технических норм производственные, строительные и эксплуатационные процессы не станут безопасными для людей и окружающей среды, выбор экологичных материалов и их внедрение в строительный процесс останется профессиональным долгом проектировщиков. В создавшихся условиях только на это рассчитывать нельзя. Анализ содержания и реализации программ жилищного строительства показал, что в нашей стране вопросам экологизации жилья не уделяется должного внимания.
Также в третьей главе работы было отмечено, что необходимо изложить ч. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона».

Купить