ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 3
1.1 Понятие и правовая природа договора аренды 7
1.2 Источники правового регулирования арендных отношений 19
1.3. Стороны договора аренды 28
ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 36
2.1. Условия договора аренды 36
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды 46
ГЛАВА III. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 54
3.1. Права и обязанности сторон по договору аренды 54
3.2. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее 62
исполнение договора аренды 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 74
Актуальность исследования. Значение аренды как способа решения ряда важных бытовых задач огромно. Не удивительно, что договор аренды стал одним из тех гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение во многих сферах жизни общества, включая весьма важную предпринимательскую деятельность.
История существования данного института исчисляется тысячелетиями. По характеру договор аренды весьма консервативен, со времен римского права он дошел до наших дней без каких либо существенных изменений. Впрочем, данный факт не мешаем договору аренды оставаться одним из самых популярных в гражданском праве и соответствовать реалиям современной правовой действительности.
Важность договора аренды обусловлена быстрыми экономическими развитиями ведь аренда делает доступным использование того или иного объекта в имущественном обороте.
Аренда есть хорошая альтернатива приобретению вещей в собственность, чем охотно пользуются участники хозяйственного оборота. В рамках аренды имущество не перестает использоваться по своему целевому назначению и не выбывает из собственности, а в дополнение ко всему приносит прибыль.
Аренда с одной стороны удовлетворяет потребности граждан и юридических лиц во временном пользовании определенным имуществом, а с другой гарантирует собственнику имущества получение дохода за период, когда он фактически данном имуществом не пользуется.
В ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, закреплено определение договора аренды. Данной статьей и раскрывается суть института аренды указанием о том, что по договору аренды одна сторона, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Конструкция договора аренды позволяет эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Именно аренда дает возможность удовлетворить потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.
Казалось бы, при заключении договора аренды не должно возникать каких-либо вопросов, поскольку данный вид правовых отношений в достаточной мере регламентирован гражданским законодательством. Однако правоприменительная практика позволяет выделить ряд узких мест, возникающих при формировании условий договора. Именно этот момент, по- видимому, и является причиной того, что споры, вытекающие из договора аренды, являются одними из самых распространенных в практике арбитражных судов. В частности, в арбитражных судах Российской Федерации в первом полугодии 2014 г. по делам о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды было рассмотрено 31 778 дел, а в первом полугодии 2013 г. - 47 024 дело , то есть количество дел увеличилось почти вдвое (на 48 %). Безусловно, этот
показатель ярко иллюстрирует актуальность темы данного исследования.
Все указанное обусловливает необходимость комплексного исследования вопроса правового регулирования отношений, связанных с общими положениями договора аренды и позволяет предположить, что сегодня изучение специфических особенностей договора аренды достаточно актуально.
Степень разработанности темы. В настоящее время существует немало работ, посвященных изучению отношений, возникающих по договору аренды. Изучением данной сферы занимались, в частности, Авдеев В.В., Ашихмин И.М., Богачева Т.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Вавилин Е.В., Васильева В.В., Суханов Е.А., Мозолин В.П., Масляев А.И., Гришаев С.П., Завидов Б.Д., Иванов А.А., Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю., Корнийчук Г.А., Романец Ю.В., Садиков О.Н., Терновцов А.В. и др.
Цель исследования заключается в выявлении специфики общих положений договора аренды, достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- провести анализ российского гражданского законодательства о договоре аренды;
- охарактеризовать договор аренды и рассмотреть отдельные его виды;
- изучить отдельные элементы договора аренды;
- рассмотреть субъективный состав договора аренды;
- раскрыть процедуру заключения, изменения и прекращения договора аренды;
- исследовать общие положения о юридической ответственности за нарушение договора аренды.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования договора аренды в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договором аренды, а также судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Методологическую основу исследования составили общие и частные методы научного познания . Так, в процессе написания работы были использованы такие методы сравнения, анализа и синтеза (анализ специальной литературы, анализ нормативно-правовых документов).
Аренда уверенно стоит в ряду тех граждански -правовых договоров, которые широко распространены не только в сфере предпринимательства но и в других самых различных сферах.
Зачастую гражданам и юридическим лицам нет нужды в приобретении имущества в собственность или в постоянном пользовании таким имуществом. Именно предоставление возможности таким лицам временно пользоваться чужим имуществом с учетом ряда условий и стало главной целью договора аренды.
Аренда с одной стороны удовлетворяет потребности граждан и юридических лиц во временном пользовании определенным имуществом, а с другой гарантирует собственнику имущества получение дохода за период, когда он фактически данном имуществом не пользуется.
В ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, закреплено определение договора аренды. Данной статьей и раскрывается суть института аренды указанием о том, что по договору аренды одна сторона, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование и представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, имеющий двоякую правовую природу: правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер.
Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы, связанные с правовым регулированием арендных правоотношений, при этом общие положения ГК РФ об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах. Кроме того, арендные правоотношения также регулируются целым комплексом нормативных актов, закрепляющих особенности и специальные правила аренды отдельных видов объектов рассматриваемого договора.
По общему правилу, договор аренды является двусторонним договором, стороны которого определены как арендатор и арендодатель.
В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования. Поскольку сдача имущества в аренду является актом распоряжения соответствующим объектом имущества, таким правом не могут обладать все субъекты. Следовательно, арендодателем, может быть лицо, имеющее статус собственника либо лицо, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях. Кроме того, в отношении отдельных объектов, передаваемых по договору аренды, законодатель предусматривает специальные правила к фигуре арендатора, такие как требование о наличии лицензий (разрешений), а также устанавливает ряд ограничений, закрепленных в федеральных законах.
Под условиями договора аренды принято понимать согласованные договаривающимися сторонами между собой до заключения договора и внесенные в текст договора условия, регулирующие отношения и действия сторон в процессе выполнения договора, отражающие взаимные требования, права, обязанности. Совокупность же согласованных сторонами договора условий, в которых закрепляются предмет, цена, права и обязанности контрагентов, а также иные условия составляет содержание договорного обязательства.
По общему правилу единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете договора, который должен быть описан таким образом, который позволяет точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Кроме того, в отношении отдельных видов договора аренды законом могут быть предусмотрены и иные существенные условия.
Договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Однако ГК РФ прямо предусматривает, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, обязательная письменная форма предусматривается для договоров аренды транспортных средств, договоров проката, аренды зданий и сооружений и аренды предприятий. При этом в крайних двух случаях предъявляется повышенное требование - заключение в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В предусмотренных законом случаях договор аренды также подлежит государственной регистрации.
Исполнение обязательства, возникающего из договора аренды, состоит в совершении должником в пользу кредитора конкретного действия, составляющего предмет обязательства, либо в воздержании от определенных обязательством действий. Поскольку рассматриваемый договор является взаимным, исполнение обязательств возложено на обе стороны, соответственно, и арендодатель, и арендатор наделены правами и обязанностями. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Права и обязанности как арендатора, так и арендодателя закрепляются в нормативных актах, главным образом ГК РФ, и договорах. Исполнение обязанностей обеими сторонами договора аренды должно точно соответствовать всем условиям обязательства, определенным договором или законом, другими требованиями законодательства, а при их отсутствии - обычаям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям (ст. 309 ГК РФ). В результате нарушения стороной принятых обязанностей при исполнении договора аренды возникают, как правило, конфликтные ситуации.
ГК РФ в связи с этим дает другой стороне ряд правомочий, исходя из которых, она может выбрать приемлемую для себя линию поведения. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды определяется в соответствии с общими положениями законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.
Таким образом, общие положения о договоре аренды могут, во -первых, могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах, и, во-вторых, регулировать простейшие арендные отношения, не обладающие специфическими признаками.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
