Введение 3
1. Теоретические основы оценки доходной недвижимости 7
1.1. Характеристика и классификация доходной недвижимости 7
1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости и основные принципы
ее оценки 19
1.3. Формирование рынка доходной недвижимости и его сегментация 27
2. Особенности применения сравнительного подхода в оценке доходной
недвижимости 36
2.1. Экономическое содержание и основные этапы сравнительного подхода 36
2.2. Основные методы сравнительного подхода 44
2.3. Методы определения корректировок 53
3. Определение рыночной стоимости доходной недвижимости сравнительным подходом 62
3.1. Описание объекта оценки 62
3.2. Анализ рынка объекта оценки 69
3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки 75
Заключение 88
Список использованных источников 92
Современное развитие рыночных отношений в реальном секторе экономики Российской Федерации в большой мере связано с объектами недвижимости приносящими доход, которые выступают в качестве средств производства. Данная недвижимость обладает всеми специфическими особенностями товара, который продаётся и покупается, то есть имеет обращение на рынке недвижимости.
В настоящее время процедура оценки недвижимости приносящей доход, бизнеса или нанесённого ущерба играет важную роль в финансовых взаимоотношениях юридических и частных лиц. Оценочные мероприятия необходимы при заключении договоров купли-продажи, дарения, кредитования, страхования, а также для проведения процедур банкротства и ликвидации бизнеса или предприятия. Профессиональная оценка недвижимости приносящей доход независимыми экспертами является основанием для судебных исков в случае форс-мажорных обстоятельств и отказов выплате компенсаций. Для сделок на рынке доходной недвижимости юридически выверенная оценка - главное условие заключения договоров продажи, залога или аренды.
На сегодняшний день уже разработаны стандарты, система ее регламентирования, произошел переход от лицензирования к саморегулированию, что говорит об уровне развитости услуги. Потребитель услуги уже довольно хорошо, хоть все еще и неосновательно, осведомлен о том, как делается оценка недвижимости приносящей доход.
Было бы вернее, прежде всего, проанализировать объем работ, какой имеется при оценке недвижимости приносящей доход нежилого фонда. Оценка объектов недвижимости приносящей доход сопряжена с рядом трудностей:
Во-первых, нужно вводить большее число поправок для расчета стоимости сравнительным подходом, поскольку рынок недвижимости приносящей доход гораздо менее развит, чем рынок квартир, и при оценке эксперт не имеет аналогов для сравнения.
Во-вторых, удорожание такой работы получается оттого, что для совершения оценки недвижимости необходим более грамотный эксперт, потому, что нужно проводить не лишь сравнительный подход к оценке, но также затратный и доходный, что дает ощутимо более верный и качественный отчет по оценке недвижимости приносящей доход.
В-третьих, право обладания недвижимостью приносящей доход сопряжено с регулированием земельных отношений. Любой хозяин коммерческой недвижимости приносящей доход в Казани заключает договор аренды земли, на которой находится данная недвижимость с административными органами города, соответственно расходы и права хозяина недвижимости, которые связаны с пользованием земельным участком, также должны быть учтены при расчетах стоимости коммерческой недвижимости приносящей доход.
В среднем, срок оценки жилья составляет 1-3 дня, в случае же с коммерческой недвижимостью приносящей доход, он может доходить до 15-20 дней, в зависимости от объекта коммерческой недвижимости приносящей доход.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой) недвижимого имущества необходима:
- при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- для страхования объектов недвижимости;
- при кредитовании под залог объектов недвижимости;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при исполнении права наследования, судебного приговора;
- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Изложенные обстоятельства определили актуальность и выбор темы выпускной квалификационной работы.
Целью исследования является изучение особенностей оценки стоимости приносящей доход недвижимости сравнительным подходом.
Для раскрытия поставленной цели необходимо решить ряд следующих
задач:
- дать характеристику и классификацию доходной недвижимости;
- изучить факторы, влияющие на стоимость недвижимости и основные принципы ее оценки;
- исследовать процесс формирования рынка доходной недвижимости и его сегментации;
- выявить особенности применения сравнительного подхода в оценке доходной недвижимости;
- раскрыть экономическое содержание и основные этапы сравнительного подхода;
- проанализировать основные методы сравнительного подхода;
- определить рыночную стоимость доходной недвижимости сравнительным подходом.
Объектом исследования является рынок приносящей доход недвижимости города Казани.
Предметом исследования является процесс оценки объектов приносящей доход недвижимости сравнительным подходом.
Теоретические и методологические основы исследования составляют труды зарубежных и отечественных ведущих ученых и специалистов по вопросам,
относящимся к исследуемой проблеме, положения современной экономической теории в рамках проводимого исследования.
Проблемам оценки недвижимости приносящей доход, посвящены работы таких ученых-экономистов как: Асаула А.Н., Болдырева В.С., Белокрыса А.М., Горемыкина В.А., Грибовского С.В., Грязновой А.Г., Гриненко С.В., Горенбургова М.А., Горенбургова Ю.М., Крутика А.Б., Казулиса П.А., Ордуэй Н., Пестратьева В.К., Ресина В.И., Соколова Я.В., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Фридман Д., Эккерта Д.К.
Этими учеными внесен значительный вклад теоретических методических вопросов в области оценки объектов недвижимости приносящей доход. Однако изучение специальной литературы и опыта организации оценки недвижимости приносящей доход показывает, что не все проблемы в этой области решены окончательно.
Информационную и эмпирическую базу исследования составили: законы и нормативные акты государственных органов власти и местного самоуправления Российской Федерации, данные Федеральной службы статистики Российской Федерации, государственной статистики по Республике Татарстан, материалы периодической печати и специализированных научных изданий, данные авторских наблюдений и проведенных расчетов.
В нашем исследовании мы изучили процесс оценки стоимости приносящей доход недвижимости сравнительным подходом.
Под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
На сегодняшний день существует три основных подхода в оценке
недвижимости:
- доходный подход;
- затратный подход;
- сравнительный подход.
В рамках данного исследования рассматривался сравнительный подход к оценке стоимости приносящей доход недвижимости, который предполагает следующую последовательность действий:
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого
типа;
- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
Преимущества сравнительного подхода:
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
- статистически обоснован;
- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
- достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:
- различия продаж;
- сложность сбора информации о реальных ценах продаж;
- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
- зависимость от активности рынка;
- зависимость от стабильности рынка;
- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Рынок коммерческой недвижимости условно делят на ряд сегментов:
офисная недвижимость, торговые площади, производственно-складские
помещения. В каждом из них свои цены, свои требования и свои ограничения. Да и внутри сегментов существует отличия по величине арендной ставки.
Общая ситуация на рынке характеризуется нехваткой бизнес-центров класса «А». Арендные ставки по большинству объектов стабилизировались, если отмечается рост, то незначительный, в пределах инфляции. Учитывая, что по качеству и набору предоставляемых услуг бизнес-центры класса «А» практически не уступают друг другу, конкурентным преимуществом в данной ситуации может оказаться цена.
Казанская офисная недвижимость несколько искажает «оригинальную» классификацию, но при этом внутри своего рынка уже присвоенная классность зданий дает достаточно верное представление об этих объектах. То есть разделение на «А», «В», «В+», «С» можно назвать рабочей именно для нашего города, и, когда местный бизнес-центр не дотягивает до определенной планки, мы округляем в сторону увеличения класса.
В нашем исследовании мы провели оценку стоимости приносящей доход недвижимости, располагающейся в центральной части города Казани по адресу ул.Карла Маркса, д.5. В целях проведения оценки в рамках сравнительного подхода также были проанализированы объекты-аналоги, располагающиеся в центре г.Казани.
Все характеристики оцениваемых объектов приведены в приложениях к данной работе. Параметры и природа объектов оценки свидетельствуют о том, что их наилучшее и наиболее эффективное использование в качестве офисных помещений.
В рамках данной работы мы применили регрессионную модель для оценки стоимости объекта офисной недвижимости и его аналогов. Таким образом, проведя оценку стоимости объектов офисной недвижимости, рассчитанную методом регрессионного анализа по объекту оценки составляет 5605500 рублей.
Также была проведена оценка стоимости методом сравнения продаж (МСП) и оценка стоимости методом валового рентного мультипликатора. В результате оценки методом сравнения продаж, мы выяснили, что стоимость оцениваемого офисного помещения 5411880 рублей. При расчете валового рентного мультипликатора стоимость объекта оценки составила 5107200 рублей.
Соотношение предложения и спроса в сегменте офисной недвижимости в Казани выглядит сбалансированным. На данный момент еще рано говорить о дефиците офисных помещений.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
