Современное регулирование земельных правоотношений трансформировалось из правового наследия советской эпохи. Именно поэтому действующие сегодня принципы земельного права необходимо изучать с учетом исторической обстановки, в которой они сформировались и действуют.
Значение принципов земельного права невозможно недооценивать. Их роль не ограничивается функцией "фундамента" земельных правоотношений. Многие из принципов также применяются судом в случае пробела в правовом регулировании при разрешении земельных споров. К примеру, в Конституционный суд обратилась Турбаева Наталия Юрьевна. Она оспаривала законоположения Земельного Кодекса, которые, по ее мнению, не соответствовали статьям Конституции Российской Федерации, поскольку не позволяли ей использовать земельные участки в границах прибрежной защитной полосы для дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Конституционный Суд Российской Федерации не принял ее жалобу к рассмотрению, опираясь на принцип деления земель по целевому назначению на категории. Нормы, развивающие этот принцип, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы, перечисленные в жалобе.
Из вышеописанного определения Конституционного Суда РФ следует, что одним из основополагающих принципов, регулирующих земельные правоотношения, является принцип разделения земель по целевому назначению на категории. Для более полного изучения данного понятия были рассмотрены основные этапы его реформирования.
Во время изучения начального этапа деления земель на категории, мы
отметили три точки зрения, изложенные в работах В.А. Майбороды, А.Я.
Рыженкова, Н.Г. Нарышевой и пришли к выводу, что деление земель на
40
категории можно рассматривать в широком и узком смыслах.
В первом случае можно говорить о более ранних сроках возникновения рассматриваемого понятия. По крайней мере, можно с уверенностью утверждать, что деление земель на сельскохозяйственные и городские берет свое начало с момента появления в России огражденных окопами и стенами поселений, т.е. со времен Древней Руси.
В узком смысле, деление земель на категории - есть принцип правового регулирования земельных правоотношений. С этой точки зрения анализируемое понятие приобрело привычный для нас смысл с момента первой кодификации норм, регламентирующих поведение субъектов по поводу земли, т.е. с вступлением в силу Земельного Кодекса РСФСР 1922 г. Как было указано выше, кодифицированный акт предусмотрел деление земель на земли сельскохозяйственного назначения, городские земли, государственные земельные имущества (т.н. ’’свободные земли”) и земли, находящиеся под лесами, горными разработками, железными дорогами, крепостями и подобными им военными сооружениями.
Перевод земель в категорию городских земель производился, как и в современном законодательстве путем перемещения городской черты. Отвод земель специального назначения и перечисление их в состав государственных земельных имуществ совершался по общим правилам землеустроительного производства.
ЗК РСФСР 1922 г. для перевода земель из одной категории в другую не предусматривал особых, отличных от других землеустроительных действий, правил. Но в некоторых случаях предусматривались особенности. К примеру, образование и изменение состава земельных фондов специального назначения производилось по почину землеустроительных учреждений. В остальных же случаях названные действия производились лишь по ходатайствам о том заинтересованных сторон. В этом положении усматривается особая социальная ценность указанной категории земель, используемых для нужд всего общества.
Как видим, первоначальный этап формирования деления земель на категории по целевому назначению характеризовался в первую очередь отсутствием сложившейся терминологии.
Практически современное состояние деление земель на категории приобрело в результате принятия Земельного кодекса РСФСР 1970 г. Указанным Кодексом было установлено, что вся земля в РСФСР составляет единый государственный земельный фонд, который в соответствии с основным целевым назначением земель подразделялся на 6 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, предоставленных в пользование колхозам, совхозам и другим землепользователям для сельскохозяйственных целей; земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов); земли промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения; земли государственного лесного фонда; земли государственного водного фонда; земли государственного запаса.
Была предусмотрена процедура отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. Эти действия осуществлялись в соответствии с перспективными планами использования единого государственного земельного фонда органами, принимающими решения о предоставлении этих земель.
Землеустроительный процесс состоял, как и раньше, из подготовительных работ, составления проекта землеустройства, рассмотрения и утверждения проекта, перенесения проекта в натуру (на местность), оформления и выдачи землеустроительных документов.
Хотелось бы отметить, что земли любой категории могли быть использованы в сельскохозяйственных целях в порядке, устанавливаемом Советом Министров РСФСР.
Был сделан вывод о прогрессивности ЗК РСФСР 1970 г., поскольку в нем была установлена система сдержек и противовесов, выразившаяся в делении земель на категории с целью охраны природно-экономических
свойств земли.
В 1990 г. началось осуществление земельной реформы. Данные преобразования явились следствием распада СССР и перехода России от социалистического строя к капиталистическому.
Вкладом Земельного кодекса РСФСР 1991 г. стало увеличение количества категорий до семи за счет обособления в отдельную категорию земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Документ установил, что перевод земель из одной категории в другую производился в связи с изменением целевого назначения земель местными Советами народных депутатов при изъятии и предоставлении земель.
Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускался лишь в исключительных случаях для размещения особо важных объектов строительства. Предоставление земельных участков для несельскохозяйственных нужд осуществлялось по согласованию с их правообладателями. Сначала использовались участки не пригодные для сельского хозяйства, а затем сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке. Для строительства линейных сооружений могли быть представлены земли более высокого качества.
Мы рассмотрели порядок изъятия и предоставления земельных участков. Вначале заинтересованная организация подавала ходатайство о предварительном согласовании места размещения объекта в местный Совет народных депутатов. Последний обеспечивал выбор земельного участка на местности. Результаты работы оформлялись актом выбора земельного участка с приложением к нему картографических материалов, расчетов убытков заинтересованных сторон, результаты согласований и экспертиз размещения объекта. Местный Совет народных депутатов после принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка выдавал документы, удостоверяющие право на землю.
Современный Земельный кодекс РФ 2001 г. в ст. 7 устанавливает семь категорий земель, разделенных по целевому назначению. Деление земель на категории стало одним из ключевых принципов земельного законодательства.
Мы пришли к выводу о том, что разрешенное использование и целевое назначение земельного участка относятся друг к другу как частное и общее. Разрешенное использование является конкретным видом использования земельного участка, в то время как целевое назначение более широкое понятие.
Была озвучена проблема категоризации земель по целевому назначению: в РФ существует огромное количество земельных участков, которые не прошли государственный кадастровый учет или в силу закона считаются ранее учтенными, но границы которых не установлены, а также земельные участки, данные о которых в части отнесения к землям той или иной категории земель отсутствуют.
Современный этап реформирования земельного законодательства характеризуется коренными изменениями доктрины земельного права России. В Основах государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 - 2020 годы была высказана идея об исключении из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории.
Это предложение вызвало дискуссию между правоведами. Президент РФ В.В. Путин высказал официальную точку зрения о том, что новая модель использования земли должна отвечать современному гражданскому обороту. В то же время он подчеркнул важность охраны и рационального использования сельхозугодий.
Согласно Законопроекту, подготовленному Правительством РФ, земли РФ предполагается разделить на лесной фонд, водный фонд, особо охраняемые природные территории и земли, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование. Таким образом, законодатель по-прежнему дифференцирует правовой режим соответствующих земель в зависимости от природно-экономических свойств объекта.
Предполагается, что в результате территориального зонирования будут образованы 18 видов территориальных зон.
Было рассмотрено соотношение градостроительного и территориального зонирования. В данный момент градостроительное зонирование не осуществляется в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Из анализа законопроекта следует, что сельскохозяйственные угодья будут включаться в сферу действия территориального зонирования. При этом в зоны
сельскохозяйственного назначения не будут включаться земли, предназначенные для ведения дачного хозяйства и садоводства, - они будут составлять самостоятельную территориальную зону.
Зоны сельскохозяйственного назначения будут иметь принципиально отличный правовой режим. Во-первых, территориальные зоны
сельскохозяйственного назначения подразделяются на два вида: зоны особо ценных сельскохозяйственных земель, в которые должны быть включены главным образом сельскохозяйственные угодья и иные зоны
сельскохозяйственного назначения. Во-вторых, в отношении этих зон, причем не только в части сельскохозяйственных угодий, будут
устанавливаться сельскохозяйственные регламенты (а не градостроительные регламенты, как в отношении всех остальных территориальных зон). В- третьих, проекты сельскохозяйственных регламентов должны быть согласованы с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, после чего они утверждаются органами местного самоуправления и становятся частью правил землепользования и застройки.
Также было рассмотрено соотношение деления земель по категориям и территориального зонирования. В целом виды территориальных зон, предусмотренные законопроектом, соответствуют в совокупности существующим видам территориальных зон в системе градостроительного зонирования и существующим категориям земель. В настоящее время органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительных зон, в будущем перечень территориальных зон будет исчерпывающим. Необходимо отметить, что сейчас возведение жилых домов возможно лишь в категории земель населенных пунктов. Законопроект расширяет этот перечень, включая в него многофункциональные зоны, зоны для ведения дачного хозяйства и садоводства, зоны для ведения КФХ.
У Законопроекта имеются недостатки. Процедура изменения границ предполагает получение согласования у органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Распространение ее на сельскохозяйственные земли, не занятые угодьями, является излишним административным барьером, поскольку такие зоны не имеют большой общественной значимости.
Были исследованы правовые акты федерального и регионального значения, регламентирующие процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории в РТ. В них установлены случаи, допускающие перевод земель; этапы прохождения процедуры; перечень документов и содержание ходатайства, которые подаются в Министерство земельных и имущественных отношений РТ.
В дипломной работе были озвучены проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.
Первая проблема заключается в том, что не все правообладатели земель сельскохозяйственного назначения осведомлены о том, что для данной категории земель градостроительное зонирование не осуществляется, поэтому нельзя изменять вид разрешенного использования без изменения категории земель. Подтверждением этому положению служит вывод суда кассационной инстанции по делу N А65-13860/2009. Садоводческое некоммерческое партнерство ”Тверетиновский” обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с заявлением к Исполнительному комитету Пестречинского муниципального района Республики Татарстан об обязании изменить разрешенный вид использования земельного участка с "для сельскохозяйственного производства" на вид использования "для ведения садоводства". Суд пришел к выводу, что такие земли нельзя использовать в иных, кроме сельскохозяйственного производства, целей, без перевода в другую категорию.
Однако, несмотря на установленный барьер, особо ценные земли, которые могли бы служить целям сельскохозяйственного производства, переводят в категорию ’’земли промышленности” и эксплуатируют, нарушая плодородный слой почвы, губят иные природные свойства объекта.
Еще одной проблемой является факт включения земель сельскохозяйственного производства в границы населенных пунктов при увеличении территории муниципальных образований.
Случается и так, что земельные участки сельскохозяйственного назначения находятся в охранных зонах объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Это обстоятельство препятствует использованию такого земельного участка для иных, помимо сельскохозяйственного производства, целей. К примеру, по делу № А65-4720/2015, АО "Транснефть-Прикамье" обратилось с иском к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района РТ о признании недействительным постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в охранной зоне нефтегазового трубопровода. Суд правомерно установил, что земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований Правил. Однако в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается возводить любые постройки и сооружения, т.е. изменять вид разрешенного использования в таких районах не представляется возможным.


Купить