ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ (НА МАТЕРИАЛАХ ГОРОДА ТЮМЕНИ)
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В РОССИИ 7
1.1. Организационные основы управления
многоквартирными домами в России 7
1.2. Правовое регулирование в сфере управления
многоквартирными домами в России 14
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В ГОРОДЕ ТЮМЕНИ 23
2.1. Анализ рынка управляющих компаний города Тюмени 23
2.2. Проблемы организации деятельности управляющих
компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 43
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 47
ПРИЛОЖЕНИЕ
Многоквартирный дом - это место для проживания большого количества людей. Его содержание необходимо не только для комфорта граждан, но и для безопасности, что требует больших усилий и денежных затрат. Техническую эксплуатацию дома проводят организации, которые выбрали самими жильцы. Необходимо содержать дом в состоянии, соответствующем нормам и требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.
Предоставление жилищно-коммунальных услуг является сложным процессом, не только с технической стороны, но и с социальной. Данные услуги получают практически все граждане, независимо от их социального статуса, материального положения или жизненной позиции. Что и является причиной больших разногласий в данной сфере, а также низкой удовлетворенностью [49, С. 70].
При этом, удовлетворенность зависит не только от многообразия мнений и разного видения идеального дома, но и от технической составляющей, которая включает в себя как коммунальную инфраструктуру города, часто не отвечающей необходимым требованиям, так и состояние самого многоквартирного дома и возможность проведения в нем определенных работ.
Многие собственники жилья негативно отзываются о качестве работы управляющих компаний. При этом далеко не каждый житель многоквартирного дома подробно знает о проблемах, с которыми сталкивается управляющая компания при осуществлении процесса управления многоквартирным домом. В этой связи ключевая роль в обеспечении стабильного функционирования жилищного хозяйства и коммунальной инфраструктуры играет грамотная стратегия становления и деятельности управляющих компаний как институтов обслуживания жилых домов.
Актуальность темы обусловлена сложностью всестороннего определения перспектив создания и развития управляющих компаний ЖКХ, а также наличием достаточно большого количества проблем данной сферы.
Объект исследования - управляющие компании в сфере ЖКХ в городе Тюмени, предмет - проблемы и перспективы их развития.
Цель исследования - провести анализ организации деятельности управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования, выявить проблемы и перспективы их развития.
Для чего необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть организационные основы управления МКД в России.
2. Ознакомиться с правовым регулированием в сфере управления МКД в России.
3. Провести анализ рынка управляющих компаний города Тюмени.
4. Выявить проблемы организации деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ и найти пути их решения.
Теоретической базой исследования являются научные труды русскоязычных авторов, таких как Ганченко Д.Н., Чайкиной А.Н., Буреевой М.С. и других по вопросам проблематики сферы жилищно-коммунального хозяйства, развития сферы управления и менеджмента жилищно-коммунального хозяйства.
Эмпирической базой послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, Тюменской области и города Тюмени. В основе исследования лежат нормы Жилищного кодекса РФ, как главного законодательного акта в области регулирования вопросов жилищно-коммунального хозяйства. Также основой послужили статистические данные Федеральной служба государственной статистики, данные о вводе жилых домов на территории города Тюмени из итогов социально-экономического развития города, данные с сайтов Реформа ЖКХ, ГИС ЖКХ о деятельности управляющих организаций, структуре аварийного жилищного фонда, основных нарушениях управляющими организациями, проводимых проверках и др. В исследовании также были анализированы результаты опроса жителей многоквартирных домов, находящихся под управлением следующих управляющих организаций: Русь, Суходолье, Брусника. Управление домами Тюмень
Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и двух приложений, содержание которых определяется целью, задачами и логикой исследования.
Первая глава отражает организационно-правовые основы управления многоквартирным жилищным фондом в России.
Во второй главе рассмотрен результат анализа деятельности управляющих компаний города Тюмени: Суходолье, Русь, Брусника. Управление домами Тюмень, анализ проведенного опроса жителей многоквартирных домов, находящихся под управлением данных организаций, рассмотрены основные факторы, влияющие на деятельность управляющих компаний в городе Тюмени.
Выпускная бакалаврская работа выполнена на кафедре «Сервисного инжиниринга и правового обеспечения в жилищно-коммунальном и строительном комплексе», института сервиса и отраслевого управления, Тюменского индустриального университета.
Таким образом, управляющие компании - это неотъемлемая часть жилищно-коммунальной сферы. Существует множество споров по вопросу эффективности управляющих компаний и функционированию сферы ЖКХ в целом, и это не случайно.
В действительности же, сфера ЖКХ, в частности, управление жилищным фондом и обеспечение его необходимыми ресурсами, является острыми социально значимыми вопросами, что и объясняет высокую степень конфликтных ситуаций между собственниками жилых помещений и организациями, осуществляющими свою деятельность в данной отрасли.
В заключение следует отметить, что управление жилищным фондом - это трудоемкий процесс, требующий специальных знаний и большого вклада собственного времени и сил.
В ходе исследования было выявлено, что наиболее слабой стороной выбранных управляющих компаний является персонал, взаимодействующий с клиентами. Обучение персонала, повышение его заинтересованности в удовлетворенности клиентов, повышение качества сервиса и компетентности менеджерского состава - необходимое направление в развитии управляющих компаний и сервиса в целом. Отличительной чертой сервиса является клиентоориентированность, удовлетворение потребностей населения, повышение качество жизни населения, что должно быть отражено также и в деятельности управляющих организаций [40, С. 69].
Также выявлены общие проблемы и перспективы, в результате чего был сделан вывод о том, что для управляющих компаний в Тюмени достаточно много перспектив развития, чем и обусловлен достаточно большое их количество. При этом, даже для уже устоявшихся компаний нет гарантий стабильной работы, как например для УК Суходолье, где наблюдается финансово нестабильная ситуация.
В ходе исследования было выяснено, что в г. Тюмени, существуют достаточно большие перспективы для развития управляющих компаний. Данный вывод был сделан на основе следующих факторов:
1. Высокий уровень прироста населения в регионе, что, соответственно, ведет к росту спроса на жилье. Непрерывный ввод многоэтажных жилых домов на территории города позволяет развиваться не только уже существующим управляющим компаниям, но и созданию новых.
2. Сфера ЖКХ является той сферой, которая никогда не перестанет быть актуальной в жизни любого человека.
3. Высокий уровень конкуренции среди управляющих компаний способствует повышению их уровня обслуживания, в результате чего растет их конкурентоспособность. Это приводит к общим требованиям касательно уровня обслуживания многоквартирных домов среди управляющих организаций, а также развитию жилищной-коммунальной сферы в целом [44, С. 69].
Несмотря на положительные факторы, способствующие развитию управляющих организаций, также существуют и факторы, препятствующие данному процессу:
В виду того, что значительная часть населения не оплачивает счета по коммунальным платежам, у управляющей компании возникает крупная задолженность перед
ресурсоснабжающими организациями, что непосредственно влияет на эффективность ее деятельности и уровень качества обслуживания многоквартирного дома. Данная проблема решается при помощи прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, что практикуют большинство управляющих организаций на данный момент.
2. Большие финансовые вложения для открытия управляющей компании. Для того, чтобы управляющая компания могла осуществлять свою деятельность, ей необходима материально-техническая база (помещение, компьютерное оборудование, инструменты, сотрудники), которая требует больших финансовых затрат на ее приобретение.
3. Высокий уровень конкуренции среди управляющих компаний. Помимо положительной стороны конкуренции существует также отрицательная. В условиях высокого уровня конкуренции управляющей компании тяжело развиваться, в том числе с совокупностью слабой финансовой устойчивости.
Также следует отметить, что развитие управляющих компаний на данном этапе повышения требований к уровню качества обслуживания, невозможно без высокой степени клиентоориентированности, культуры сервисного обслуживания, повышения качества обратной связи с потребителями и других факторов, дающих конкурентное преимущество в любом направлении сферы сервиса.
В качестве предложений для улучшения деятельности управляющих организаций необходимо:
1. Проводить опросы среди жильцов на вопрос удовлетворенности жильцов предоставляемыми услугами, а также их реальные пожелания по улучшению.
2. Проводить проверку качества предоставляемых услуг и работ,
3. Соответствие проведения работ их графику. Например, составить график уборки, а при неисполнении его, уменьшать счета в квитанции и в последствии менять персонал по уборке.
4. При отсутствии действий на жалобы по телефону, необходимо обязать компанию исполнять их, прописав данный пункт в договоре с возможным вынесением наказания за бездействие.
5. Привлечение жильцов с активной позицией к проверке проделанных работ с последующим их принятием. Это позволит определить реальное качество предоставляемых услуг, исключая порчу имущества самими жильцами. Если сами жильцы будут проявлять свою позицию, активно отстаивать свои интересы, а также не мусорить и не портить общее имущество дома, ценить чужой труд и самим стараться сделать свой дом лучше и чище, управление домом станет в разы эффективнее.
6. Повысить открытость и прозрачность своей деятельности. Это позволит не только следовать законодательству, но и повысить лояльность жильцов, ведь все работы фиксируются (фото до и после на сайте), жильцы знают, какие работы были проведены и при сомнениях могут сверить их с перечнем на сайте.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
