Задача 1. Оценка стоимости бизнеса в рамках затратного подхода
Предприятие расположено за чертой города. Данный бизнес обладает следующими характеристиками. Площадь земельного участка – 1500 м2. Величина годовой ренты для земельных участков, аналогичных оцениваемому, составляет 1430 рублей за 1 квадратный метр в год; коэффициент капитализации земельной ренты для данной территории по экспертным данным – 12%. Площадь производственного здания–900 м2. Стоимость строительства 1м2 типичного сооружения на базовую дату–7200 руб./м2. Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением–1,25. Коэффициент, учитывающий местоположение объекта–2,0. Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой оценки–3,6. Рентабельность строительства составила 25%. Ставка НДС–18%.
Противопожарное оборудование и система кондиционирования, установленные в момент ввода в эксплуатацию, требуют замены. Расчетная стоимость замены составляет 1 760 тыс. руб. В процессе эксплуатации недвижимого имущества произошел физический износ отдельных элементов (табл. 1).
Таблица 1 - Структура стоимости объекта недвижимости по элементам
Конструктивные элементы
объекта недвижимого
имущества Удельный
вес в
общей
стоимости, % Срок жизни конструктивного
элемента, годы
срок полезного
использования (СПИ) период
эксплуатации (ПЭ)
Фундаменты 21 90 25
Стены и перегородки 19 90 15
Перекрытия 18 90 20
Кровля 14 50 18
Полы 11 30 27
Окна и двери 6 20 8
Отделка внутренняя 5 10 4
Инженерные коммуникации 6 20 11
Итого 100

Анализ влияния внешних факторов территории на результаты деятельности предприятий показал, что бизнес, расположенный за чертой города в среднем приносит доход на 32% меньше, чем аналоги, находящиеся в черте города. Валовой рентный мультипликатор – 0,1.
Совокупная первоначальная стоимость технологического оборудования, используемого для производства продукции, составила 59500 тыс. руб. Дополнительные затраты, связанные с вводом в эксплуатацию технологического оборудования, составили 1550 тыс. руб. средневзвешенный срок эксплуатации оборудования– 9 лет при нормативном сроке полезного использования 30 лет. За данный период времени индекс изменения цен составил 1,35. Технологическое оборудование представлено автоматами и полуавтоматами с жестким циклом работы. Первые образцы таких машин были запущены в производство приблизительно 12 лет назад.
В год предприятие выпускает 4550 единиц продукции при максимально возможном объеме производства в размере 3800 единиц.
По условиям задачи требуется определить стоимость бизнеса в рамках затратного подхода.
С целью индивидуализации условий задачи необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в табл. 2.
Таблица 2 - Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 1
Показатель Значение
Площадь земельного участка, м2 1500+Nc10
Ставка арендной платы за 1 м2 земельного участка, руб. 1000+ Nc30
Ставка капитализации земельной ренты, % 10+ Nc:10
Площадь здания, м2 1000 + Nc10
Стоимость строительства 1м2 типичного сооружения на базовую дату, руб. 5000 - Nc10
Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением 1,0+Nc:100
Поправочный территориальный коэффициент 2,0 + Nс:10
Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки 3,0 + Nc:10
Рентабельность строительства (прибыль застройщика), % 10+ Nc

Продолжение таблицы 2
Стоимость замены противопожарного оборудования и системы кондиционирования (конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам) 1000 + Nc100
Совокупная первоначальная стоимость технологического оборудования, используемого для производства продукции, тыс. руб. 50000+ Nc1000
Дополнительные затраты, связанные с вводом в эксплуатацию технологического оборудования, тыс. руб. 2000- Nc10
Средневзвешенный срок эксплуатации оборудования, лет 8+ Nc:10
Нормативный срок эксплуатации оборудования, лет 20+ Nc:10
Индекс изменения цен 1+ Nc:10
Количество лет, когда было запущено в производство технологическое оборудование, используемое в производстве продукции 5+ Nc:10
Потери дохода из-за негативных внешних факторов, % 10+ Nc
Валовой рентный мультипликатор 0,2+0,01Nc
Фактический объем производства, шт. 3500+ Nc10
Максимально возможный объем производства, шт. 4000+ Nc10
Данные таблицы 1 Постоянны для всех вариантов
Примечание:  Nс - номер фамилии студента в списочном составе группы.
Задача 2. Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода
Ретроспективные данные о доходах и расходах бизнеса представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Ретроспективные данные о денежных доходах и расходах на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции объекта оценки
Показатель Ретроспективный период, годы
1 2 3 4 5
Действительный (эффективный) валовой доход, тыс. руб. 19 450 23 950 27 400 34 200 38 600
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, тыс. руб. 10 870 11 690 12 370 14 890 17 910

Период, на который можно с достаточной долей вероятности спрогнозировать развитие социально-экономической ситуации, составляет 5 лет. Безрисковая ставка дохода составляет 5,79%.
Деятельность предприятия сопровождается определенными рисками, которые заключаются в:
инфляционных процессах, которые за последний год обесценили покупательную способность денежных средств на 6,32%;
собственном риске ведения бизнеса, который установился на уровне 8,12%.
На балансе предприятия числятся нефункционирующие активы, которые могут быть реализованы на рынке:
складское помещение стоимостью 3 340 тыс. руб.;
промышленный пресс, который может быть продан по цене лома за 128 тыс. руб.
У предприятия наблюдается дефицит собственного оборотного капитала в размере 540 тыс. руб., а также предприятие имеет долгосрочные долговые обязательства в размере 5 450 тыс. руб.
По условиям задачи требуется определить стоимость бизнеса методом доходного подхода.
С целью индивидуализации условий задачи студенту необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в таблице 4.
Таблица 4 - Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 2
Показатель Значение показателя
Действительный (эффективный) валовой доход в 1-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 25000+Nc100
Действительный (эффективный) валовой доход в 2-ой год ретроспективного периода, тыс. руб. 29000+Nc100
Действительный (эффективный) валовой доход в 3-ий год ретроспективного периода, тыс. руб. 33000+Nc100
Действительный (эффективный) валовой доход в 4-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 37000+Nc100
Действительный (эффективный) валовой доход в 5-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 41000+Nc100
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 1-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 15000+Nc100
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 2-ой год ретроспективного периода, тыс. руб. 17000+Nc100
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 3-ий год ретроспективного периода, тыс. руб. 19000+Nc100
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 4-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 21000+Nc100
Расходы на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции в 5-ый год ретроспективного периода, тыс. руб. 23000+Nc100
Безрисковая ставка доходности, % 3 +0,5Nc
Инфляция, % 5+0,1Nc
Собственный риск ведения бизнеса, % 10 – 0,2Nc
Величина нефункционирующих активов, тыс. руб. 3000 - 15Nc
Дефицит собственного оборотного капитала, тыс. руб. 20Nc
Долгосрочные долговые обязательства, тыс. руб. 5000 - 10Nc

Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода
Анализ сделок на рынке позволил выделить пять предприятий, сходных по основным параметрам с объектом оценки, сделки с которыми произошли относительно недавно (табл. 7).
Площадь объекта оценки – 1000 м2.
Таблица 7 - Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов
Характеристика
объекта Объекты-аналоги
1 2 3 4 5
Цена продажи, тыс. руб. 65 000 56 000 50 000 70 000 57 000
Площадь объекта, м2 700 650 450 780 850
Динамика сделок на
рынке (дата продажи) 5 месяцев
назад 8 месяцев назад 2 месяцев назад 2 недели назад год
назад
Условие финансового расчета Цена
завышена
на 250 тыс. руб. Рыночные Цена
занижена на 300 тыс. руб. Рыночные Рыночные
Местоположение В черте города В черте города За чертой города За чертой города В черте города
Транспортная
доступность лучше аналог лучше лучше лучше
Инженерные
коммуникации хуже хуже хуже аналог хуже

По данным задачи требуется определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.
С целью индивидуализации условий задачи студенту необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в табл. 8.
Таблица 8 - Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 3
Характеристика
объекта Объекты-аналоги
1 2 3 4 5
Цена продажи, тыс. руб. 65 000 + +1000Nс 56 000+
+1100Nc 50 000+
+1000Nс 70 000+
+900Nc 57 000+
+850 Nc
Площадь объекта, м2 700 + 15 Nc 650+20 Nc 450+10 Nc 780+17 Nc 850+9 Nc
Динамика сделок на рынке 5 месяцев
назад 8 месяцев назад 2 месяцев назад 2 недели назад год
назад

Условия финансового расчета Цена
завышена на (100Nc) тыс. руб. Рыночные Цена
занижена на (90 Nc) тыс. руб. Рыночные Рыночные
Местоположение Данные корректировке не подлежат
Транспортная
доступность Данные корректировке не подлежат
Инженерные
коммуникации Данные корректировке не подлежат

Задача 4. Согласование стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса
Используя стоимостные результаты, полученные в ходе решения задач 1-3 по своему варианту, необходимо:
 провести согласование результатов оценки, проведенных методами доходного, затратного и сравнительного подходов;
 установить итоговую рыночную стоимость оцениваемого бизнеса.
Список использованных источников



Купить