Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовые основы договора коммерческого и социального найма жилого помещения 6
1.1.Теоретические основы договора коммерческого и социального найма жилого помещения 6
1.2.Правовые основы договора коммерческого и социального найма жилого помещения 10
Глава 2. Анализ судебной практики по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения 16
2.1.Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма 16
2.2.Анализ судебной практики по договорам коммерческого и социального найма 21
Глава 3. Договоры коммерческого и социального найма: проблемы и пути их решения 30
3.1.Проблемы практического применения договоров коммерческого и социального найма 30
3.2. Пути решения проблем практического применения договоров коммерческого и социального найма 38
Заключение 44
Список использованных источников 47
Под договором найма коммерческого типа принято понимать регулируемый Гражданским кодексом контракт на аренду недвижимости, сторонами которого могут быть как физические, так и юридические лица. Соответственно, владельцами или арендаторами объекта также могут быть субъекты в любом статусе. Недвижимость по договору найма коммерческого типа бывает как жилой, так и, к примеру, офисной или предназначенной для организации производства.
В современной России одной из самых важных социальных проблем является жилищная проблема. Большая часть населения желает приобрести жильё в собственность. Государство поощряет жилищное строительство, совершенствуется система ипотечного кредитования, однако приобретение жилья доступно лишь гражданам с высокими доходами. Слои населения, имеющие более низкие доходы, могут удовлетворить потребность в жилье посредством найма жилого помещения.
Главными договорами в области жилья, которые ориентированы на передачу жилого помещения во временное владение и использование, считаются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.
Тема данного исследования актуальна, так как распространение социального и в особенности коммерческого найма жилых помещений вызвано острыми социально-экономическими проблемами: низкими доходами граждан, постоянно растущими ценами на жильё, уменьшение объема его строительства и т.д. Работа также интересна тем, что не смотря на широкое распространение договор коммерческого и социального найма жилого помещения, существует проблема регулирования договорных отношений, возникающая из-за разночтений в нормах Гражданского и Жилищного кодекса. Анализ договоров дает возможность определить условия использования вместе с договором коммерческого найма некоторых положений договора социального найма, из-за недостаточной урегулированности первого нормами ГК России.
Цель исследования - сопоставление договоров коммерческого и социального найма жилого помещения на предмет выявления их отличительных особенностей.
Для выполнения поставленной цели, были сформулированы следующие задачи:
- Изучить теоретические и правовые основы договора коммерческого и социального найма жилого помещения;
- Провести сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма;
- Провести анализ судебной практики по договорам коммерческого и социального найма;
- Определить проблемы практического применения договоров, выявленные из анализа судебной практики, сформулировать пути их решения.
Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения, изменения и прекращения договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.
Предметом выступят договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.
Методологическая основа проведенного исследования включает в себя: аналитический, сравнительный, синтетический, обобщающий метод.
Тема в научной литературе является довольно разработанной по причине ее актуальности. В работе были изучены и проанализированы нормы Гражданского и Жилищного Кодекса в РФ. Настоящая тема рассмотрена в трудах Л.Ю. Грудцаной, М.Ю. Тихомирова, Н.В.Корнилова, Н.Н.Карпова, А.В.Коньковой, О.Н.Бобровской, Г.Ф. Шешко и т.д.
При написании работы использовались учебные пособия, публикации в периодических изданиях, а кроме того, примеры из судебной практики.
Данная курсовая работа состоит из 3 глав, в свою очередь, каждая глава содержит по 2 параграфа:
- в 1 главе рассмотрены теоретические аспекты договоров коммерческого и социального найма: понятие, стороны договоров и их обязанности, юридическая квалификация, условия договора, а также будет рассмотрена их правовая природа;
- во 2 главе приведен сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, проанализирована судебная практика по данным договорам;
- 3 глава включает проблемы практического применения договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, а кроме того, предлагает пути решения этих проблем и рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.
Правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ, по договору социального найма - статьей 60 жилищного кодекса РФ.
Основным отличием между двумя этими видами договора найма является целевая направленность. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пользование нанимателю и членам его семьи в соответствии с утвержденными нормативами на возмездной основе с правом дальнейшей приватизации – перевода в собственность. Квартирная плата лимитирована. В случае коммерческого найма речь идет о возмездном предоставлении жилья во временное пользование, квартирная плата при коммерческом найме не лимитируется.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
К договору коммерческого найма жилого помещения предъявляются следующие требования:
- договор коммерческого найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;
- во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;
- поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата - по соглашению сторон;
- договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;
- кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.
Рассмотрев договоры коммерческого и социального найма, можно, отметить, следующее: для обеспечения безопасности при заключенных указанных видом договоров в обязательном порядке необходимо знать и выполнять следующее:
1. Все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.
В соответствии с выделенными проблемами, вытекающими из законодательств, считаем необходимым сформулировать следующие предложения:
1. В ч.3 ст. 49 ЖК РФ слова «иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ» исключить.
2. Принять нормативный акт, устанавливающий перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях. Устранение названных и других проблем, выявленных в рамках данной статьи, приведет к совершенствованию норм жилищного законодательства, закрепляющего предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
