ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости 10
1.2 Принципы оценки объектов недвижимости 16
1.3 Методические основы оценки объектов недвижимости 21
2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННО
-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА 27
2.1 Описание объекта оценки 27
2.2 Анализ рынка производственно-складской недвижимости г.
Челябинска 30
2.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки... 32
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАВОДА ПАО «УРАЛЬСКАЯ КУЗНИЦА» 36
3.1 Расчет стоимости земельных участков 36
3.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 42
3.3 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 52
3.4 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом 59
3.5 Согласование результатов оценки, итоговое заключение 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 66
ПРИЛОЖЕНИЯ 72
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Склад арматурной стали 72
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Производственная база
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Земельные участки
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Параметры и характеристика земельных участков...
ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Информация количественных и качественных
объектов оценке, износе, устареваниях
ПРИЛОЖЕНИЕ Е. Здание главного корпуса
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. Здание заводоуправления с пристроем бытового
корпуса со столовой и подвалом, назначение
ПРИЛОЖЕНИЕ З. Здание компрессорной
ПРИЛОЖЕНИЕ И. Здание механизированного приемного пункта
ПРИЛОЖЕНИЕ К. Одноэтажное здание проходной с пристроями и
принадлежностями
ПРИЛОЖЕНИЕ Л. Здание склада материально-технических ценностей.
ПРИЛОЖЕНИЕ М. Здание составного цеха
ПРИЛОЖЕНИЕ Н. Помещение заготовительного склада
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, работающих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле -продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель работы - рассмотрение теоретических основ оценки недвижимости и определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере завода ПАО «Уральская кузница».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- привести основные понятия оценки объектов недвижимости;
- рассмотреть принципы оценки объектов недвижимости;
- описать методические основы оценки объектов недвижимости;
- осуществить описание объекта оценки;
- провести анализ рынка производственно-складской недвижимости г. Челябинска;
- провести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;
- провести оценку рыночной стоимости завода ПАО «Уральская кузница».
Объект исследования -имущество ПАО «Уральская кузница».
Предмет исследования - рассмотрение методов оценки недвижимости, анализ деятельности предприятия, проведение расчета рыночной стоимости ПАО «Уральская кузница».
При написании выпускной квалификационной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи.
В соответствии с решаемыми в работе задачами выпускной квалификационной работы имеет следующую структуру: введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.
Таким образом, рынок недвижимости и рынок товаров в чем-то похожи, но, однако имеют существенные различия между собой. На рынке недвижимого имущества объектом сделки, как следствие и объектом оценки, являются не сами объекты, а имущественные права на эти объекты, представляющие собой сложную категорию с точки зрения юристов и экономистов.
Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ с выявлением наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, разработки моделей оценки недвижимости, которая помогала бы прогнозировать вероятную стоимость объекта оценки.
Для определения реальной стоимости недвижимого имущества производится независимая оценка недвижимости. В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность состоит в установлении в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости.
Оценка объектов недвижимого имущества представляет собой расчет абсолютных прав собственности и частичных имущественных прав, которые могут возникнуть при сдаче объекта в аренду, продаже объекта; включает вещные права арендатора и право собственности арендодателя.
Суть процесса оценки недвижимости заключается в определении стоимости имущественных прав на данный объект. Возможность использовать земельный участок представляет для собственника участка важный момент при определении его конечной стоимости. При составлении своей точки зрения оценщик должен перейти также и на позицию покупателя: определить, какую ценность для него представляет владение заданной собственностью и по каким причинам.
Исторически выделилось три основных (традиционных) подхода к оценке стоимости бизнеса: затратный (имущественный): в рамках подхода компания рассматривается как имущественный комплекс, при этом денежные потоки, которые генерирует бизнес, игнорируются; доходный: содержит целую группу сходных между собой методов и моделей оценки и связан с дисконтированием будущих доходов бизнеса (дивидендов, прибыли, денежных потоков и т.д.); сравнительный (рыночный): основан на сравнении объекта оценки с похожими компаниями и базируется на принципе замещения.
Объектом оценки являлся объект недвижимости - производственно--складские нежилые помещения ПАО «Уральская кузница».
В настоящий момент на рынке производственно-складской недвижимости г. Челябинска к продаже предлагается более 400 тыс.кв.м. производственно - складских помещений. Метраж предложения различен: от 100 кв.м. до 55 тыс.кв.м., большинство помещений имеет площадь 500-3000 кв.м.
Средняя цена кв.м. производственно-складской недвижимости составляет 10 619 руб. Более 50% предложения имеет цену кв.м. 5-15 тыс.руб.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с оцениваемыми нежилыми зданиями - это его использование в качестве производственно-складских помещений и административно-бытового здания (офис) под промышленность.
Рыночная стоимость всех оцениваемых земельных участков составила 8 208 404,81 рублей.
Рыночная стоимость, полученная в рамках затратного подхода составила 131 324 729,67 тыс. руб.
Рыночная стоимость зданий оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составляет с учетом округления 55 884 152,63 рублей с учетов НДС.
Согласование результатов производилось методом анализа иерархий (МАИ), в результате чего была определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила 89 737 414,00 рублей. Стоимость земельного участка - 8 208 404,81 руб. Таки образом, общая рыночная стоимость составляет 97 945 581,0 (девяносто семь миллионов девятьсот сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
