ВВЕДЕНИЕ 5
1 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В УСЛОВИЯХ СОВРЕМЕННОГО РЫНКА 9
1.1 Понятие и классификация коммерческой недвижимости 9
1.2Институциональная структура рынка коммерческой
недвижимости 26
1.3 Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости 33
1.4 Анализ нормативно-правовых документов в области оценки
коммерческой недвижимости 44
1.5 Анализ существующих подходов к экономической оценке
коммерческой недвижимости 48
2 АНАЛИЗ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ФОРМИРОВАНИЯ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 57
2.1 Анализ существующих факторов, влияющих на результат
оценки коммерческой недвижимости 57
2.2 Анализ существующих проблем, влияющих на результат
оценки коммерческой недвижимости 72
2.3 Систематизация выявленных факторов и проблем, влияющих
на результат оценки коммерческой недвижимости 81
3 РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ 100
3.1 Краткая характеристика объекта оценки 100
3.2 Методики определения рыночной стоимости объекта оценки
на примере нежилого здания 105
З.З Апробация собственной методики расчета факторов и проблем
на примере нежилого здания 122
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 125
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 128
С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными- экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.
Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и дополнительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки.
Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и практически "не работают" в условиях почти полного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах.
Одной из главнейших особенностей рынка недвижимости современной России является то, что государство является наиболее крупным его субъектом, и от действий государства на рынке недвижимости в значительной степени зависит его развитие. Это связано с вопросами формирования цен на объекты недвижимости через оценку их рыночной стоимости в процессе приватизации или сдаче их в аренду, определения доли государства в уставном капитале при создании акционерных обществ, при определении базы для налогообложения и других действий.
Степень научной разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком.
Основные теоретико -методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими отечественными авторами, как А.Н. Асаул, Н.Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон. Специфика функционирования и развития рынка коммерческой недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах авторов: И.Т.Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и A.B. Занадворовой, Г.М. Стерника, Н.М. Синициной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селливана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др.
Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, Г.И. Микерина, М.А. Федотовой.
Вместе с тем, в российской специальной литературе практически отсутствуют работы, посвященные подходам к оценке коммерческой недвижимости на рынке, где присутствует фактор дефицитности при подборе объектов - аналогов. Поэтому, можно говорить, что результаты и выводы данной диссертационной работы являются необходимым шагом в развитии научных знаний об оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Цель работы: Разработка методики оценки коммерческой недвижимости с учетом факторов, влияющих на получение достоверного результата оценки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
2) проанализировать существующие факторы, влияющие на достоверность результата оценки коммерческой недвижимости и выявить существующие проблемы при оценке коммерческой недвижимости;
3) систематизировать полученные данные и сформировать методику оценки коммерческой недвижимости;
4) апробировать разработанную методику оценки коммерческой недвижимости на реальном объекте оценки (нежилом здании).
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Научная новизна. Разработана методика оценки коммерческой недвижимости с учетом факторов, влияющих на получение достоверного результата оценки.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в развитии теории оценки коммерческой недвижимости. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности применения сформированных подходов и методов определения ценовых показателей коммерческой недвижимости на малоактивном рынке. Результаты формирования цен на коммерческую недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе в рамках таких экономических дисциплин, как «Маркетинг недвижимости», «Управление инвестиционными проектами», «Рынок и оценка недвижимости».
В настоящей работе обобщены научные и практические результаты, полученные автором по рассматриваемой проблеме. Они представляют собой комплексное исследование поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа разработки, методологии, методических положений, которые доведены до конкретных предложений по определению рыночной стоимости на рынках коммерческой недвижимости России в условиях фактора дефицитности. Проведенным анализом современного состояния оценочной деятельности в области коммерческой недвижимости установлено, что общепринятые методики оценки основаны на наличии рыночной информации достаточной для их проведения и достаточно неплохо работают в крупных городах, там, где эта информация имеется. Тем не мене, несмотря на безусловную важность этих методик, мной были выявлены присущие им недостатки, затрудняющие их применение в условиях малоактивных рынков коммерческой недвижимости. Как правило, при отсутствии рыночной информации для оценки используется затратный подход, который показывает результаты далекие от рыночной стоимости в силу своей декларативности и игнорирования текущих процессов на конкретном локальном дефицитном рынке. Таким образом, в процессе работы над поставленной проблемой исследования была выявлена необходимость разработки методов оценки коммерческой недвижимости, адаптированных к дефицитным рынкам.
По результатам проведенного в данном направлении исследования были сформулированы следующие основные результаты и выводы:
Автором было выдвинуто определение коммерческой недвижимости рынка коммерческой недвижимости, как объекты нежилого фонда, которые используются в коммерческой (предпринимательской) деятельности с целью извлечения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.
Отличительными особенностями коммерческой недвижимости являются:
- недвижимость для инвестиций;
- коммерческой недвижимостью могут быть как объекты, которые приносят доход, так и объекты, которые способствуют извлечению прибыли;
- объектом коммерческой недвижимости необходимо активно управлять;
- сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
- существование определенного риска, особенно складской недвижимости.
Выявлена система факторов и проблем, формирующих рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости в условиях дефицитных рынков. Из выявленных проблем наиболее острой оказалась проблема дефицитности. Под ней понимается отсутствие идентичных объектов - аналогов применяемых в оценке коммерческой недвижимости, что влияет на достоверность результата оценки. На основании изучения данной проблемы была сформирована система факторов, воздействующих на итоговый результат оценки. Указанные факторы структурированы и рассчитаны в рамках проблемы дефицитности объектов - аналогов на рынке коммерческой недвижимости. Каждый из факторов имеет свой удельный вес, что определяет соответствующий порядок оценки их воздействия.
Предложен экономико-математическая расчет определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на при воздействии проблемы дефицитности, которая позволяет оценить значимость ценообразующих факторов по степени их влияния на величину стоимости объектов недвижимости.
Разработана методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с дефицитным рынком, отличительной особенностью которой является определение рыночной стоимости объектов с учетом состояния конкретного локального рынка на момент оценки.
В работе произведен расчет рыночной стоимости коммерческой недвижимости (лабораторного корпуса) по стандартной методике оценки и получена рыночная стоимость объекта оценки, которая существенно отличается от стоимости, полученной при внедрении методики расчета коммерческой недвижимости, основанной на проблеме дефицитности и весовых факторов, влияющих на результат объекта оценки (лабораторного корпуса.
Итоговая стоимости лабораторного корпуса 90 267 000 рублей (100%).
Весовой процент факторов составил 73, 8% - 66 617 046 рублей.
Итоговая разница стоимостей после применения метода весовых факторов может отличаться на ± 23 649 954 рублей.
Разработанная методика оценки коммерческой на основе весовых факторов, существенно уточняет результат рыночной стоимости лабораторного корпуса, полученный в ходе оценки. Полученные данные существенно отличаются после апробации методики, что позволяет судить о достоверности полученного результата оценки, который максимально приближен к реальной рыночной стоимости.
Апробирована методика оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка на примере реального отчета об оценке нежилого здания (лабораторного корпуса).
Изучая и переосмысливая зарубежный опыт, автор предлагает новый комплексный подход к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с дефицитным рынком. Раскрытие полной качественной, правильно структурированной информации о дефицитных рынках дает большую пищу для инвесторов, аналитиков, и других специалистов рынка недвижимости.
Применение разработанной методики позволит получать состоятельную, достоверную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, что в свою очередь приведет к дальнейшему развитию рынков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
