ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.. 7
1.1. Понятие землеустройства, и его государственное регулирование... 7
1.2. Анализ существующих методик оценки использования земельного
участка 21
1.3 Разработка собственной методики оценки использования земельного участка 32
2 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «ИСК» 37
2.1 Краткая характеристика ООО «ИСК» 37
2.2 Анализ существующего положения 45
2.3 Анализ проблемного поля организации 67
3 ПРОЕКТНОЕ РЕШЕНИЕ 74
3.1 Разработка стратегии строительства коттеджного поселка 74
3.2 Оценка результативности предложенного проекта 81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 86
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
В настоящее время при строительстве объектов недвижимости, всё больший вес начинают приобретать факторы экологической направленности.
Действительно, никто не сомневается в актуальности проблем экологии. Экологическая ситуация во многих городах, особенно крупных, не отвечает установленным нормам и небезопасна для жизни граждан. Следовательно, одним из перспективных направлений реализации городской политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков.
В российской практике оценка стоимости недвижимости с учетом экологических факторов не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.
Существующие методики по большей части опираются на определенные нормативы, стандарты, то есть фиксированные санкции при тех или иных нарушениях законодательства в экологической области. Это значительно облегчает процедуру сбора информации и расчетов, до привлечения независимых профессиональных оценщиков дело обычно не доходит. Вследствие этого, как правило, выплаты неадекватны реальному ущербу, нанесенному окружающей среде. А утвержденных комплексных методик, учитывающих все факторы в совокупности и отвечающих современному положению на рынке, в настоящее время не существует.
Ряд серьезных экологических проблем, стоящих перед городами (сокращение площадей зеленых насаждений и их деградация, загрязнение атмосферного воздуха и почв, поверхностных водоемов и подземных вод, активизация оползневых процессов) не оставляет иного выбора кроме как приступить к учету экологических факторов в земельной политике города.
Интенсивное развитие научно-технического прогресса имеет и положительные, и отрицательные последствия. Оно создаёт блага для общества и людей, но связано с активным вовлечением природной среды в общественное производство. В результате чего происходит загрязнение воздуха, водных и земельных ресурсов, создается угроза животному и растительному миру. Недостаток внимания к данной проблеме приводит к ещё большему её усугублению.
Цель работы - разработать методические предложения по оценке использования земельного участка с учетом оценки социального и экологического эффекта.
Задачи работы:
1. Раскрыть теоретические основы оценки земельных участков.
2. Провести анализ методик оценки земельных участков.
3. Разработать методику оценке использования земельного участка с учетом оценки социального и экологического эффекта и оценить её результативность.
Объект работы - земельный участок.
Предмет исследования - оценка использования земельного участка с учетом социального и экологического эффекта.
Степень разработанности. Теоретической основой послужили труды российских ученых таких как, А.А. Варламов, А.В. Каминский, Б.Г. Литвак, А.В. Луков, А.Д. Мурзин, А.С. Сидоровых, Н. Е. Симионова, и др.
Гипотеза исследования учет социального и экологического эффекта положительно сказались на оценку стоимости земельного участка.
Научная новизна. Результаты исследования, обладающие элементами научной новизны.
1) Уточнена методика оценки земельного участка.
2) Обоснована и конкретизирована цель оценки экологических и социальных факторов на стоимость земельного участка.
Практическая значимость работы. Основные положения и выводы исследования доведены до уровня конкретных сценариев социального и экономического развития региона и страны.
Управление проектами - это искусство руководства и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники управления для достижения заданных в проекте результатов.
В капитальном строительстве целью проектов является:
1) новое строительство;
2) расширение производства;
3) реконструкция производства;
4) капитальный ремонт действующего объекта (комплекса объектов).
В качестве стратегического проекта ООО «ИСК» было предложено строительство коттеджного поселка «Женева», для этого были выявлены конкурентные преимущества предприятия, привлекательность отрасли и экономическая эффективность проекта.
Выручка от продаж ООО «ИСК» увеличилась за все три года, за 2016 год на 119689 тыс. руб., а за 2017 год на 134329 тыс. руб., вместе с ростом выручки увеличивается и себестоимость продаж (услуг) с 220569 тыс. руб. в 2016 году и до 420496 тыс. руб. в 2017году. За 2016 году соблюдено «золотое правило экономики», при котором темпы роста больше темпов роста себестоимости продаж, но за 2017 году темп роста себестоимости выше темпа роста выручки на (0,8%). Прибыль равномерно увеличивается.
Рост налога на прибыль за 2016 - 2017 годы является следствием роста прибыли до налогообложения. ООО «ИСК» является плательщиком налогов по налогооблагаемой прибыли по традиционной системы налогообложения (20%).
Таким образом, анализ экономических показателей деятельности ООО «ИСК» за 2015-2017гг., позволяет сделать вывод, что к концу анализируемого периода организация увеличила выручку и прибыль.
Планируемые расходы по освоению земель и строительству 50 домов коттеджного поселка «Женева» составят 142 800 тыс. руб. В таблице 3.1 помимо расходов на мелиорацию, документации по оформлению данного земельного участка и его перепрофилирование составят непосредственно строительство коттеджа, а также учитывается возможный рост расходов на строительные материалы, оплату труда рабочих, дополнительные расходы по завершению строительства коттеджей в КП «Женева» в размере 27 % (30 000 тыс. руб.)
Таким образом, при пессимистическом варианте строительства 50 домов коттеджного поселка «Женева» выявлена величина затрат в размере 142 800 тыс. руб., и при реализации 50 коттеджей при средней стоимости аналогичных коттеджей 5 млн. руб. выручка составит 214 200 тыс. руб.
Чистый денежный поток составит 71 400 тыс. руб., рентабельность производства (строительства) 33,33%.
Социальная эффективность зависит во многом от степени участия государства в создании коттеджных поселков доступного жилья. Такое участие сводится к выделению земельных участков недалеко от городской черты, во- первых, на бесплатной основе, во-вторых, на условиях долгосрочной аренды, к льготному кредитованию и безвозмездному выделению средств из государственного бюджета на создание сетей коммуникаций и социальной инфраструктуры, к созданию производственных мощностей по производству инновационных энергоэффективных строительных материалов и конструкций.
Это позволит снизить стоимость малоэтажных жилых объектов и существенно повысит возможности для приобретения населением страны комфортного жилья, как в черте города, так и за его чертой.
Динамика показывает, что вложения в проект полностью окупятся через 2 года 1 месяц.
Ожидаемые эффекты от строительства КП «Женева».
1. Экономические:
- развитие экономики Челябинской области (рост показателей социально - экономической эффективности региона и повышение его инвестиционной привлекательности);
- стимулирование малого и среднего бизнеса за счет создания
благоприятной базы для его дальнейшего развития;
- привлечение в регион крупных российских и зарубежных производственных компаний;
- эффективное использование земли, повышение ее привлекательности при размещении объектов промышленности;
- строительство СК «Женева» даст толчок к развитию окружающих небольших населенных пунктов.
2. Коммерческие:
- развитие сопряженных производств - машиностроительных компаний, предприятий стройиндустрии и других отраслей, мощный стимул для внутрирегиональной и межрегиональной производственной кооперации;
- рост конкурентоспособности строительных компаний.
3. Социальные:
- близлежащие населенные пункты являются кадровым резервом КП «Женева», в котором намечено создать новые рабочие места;
- новые рабочие места получат местные жители (работники магазинов, садиков, клубов, которые строятся в КП «Женева»);
- расширение возможности трудоустройства.
4. Экологические:
- низкая концентрация загрязняющих вредных веществ в почве;
- снижение риска заболеваемости, связанного с загрязнением окружающей среды;
- низкий уровень шума;
- обеспеченность зелеными насаждениями;
- стабильный радиационный фон;
- удовлетворение потребностей семей в экологичном жилье.
Следовательно, проект выгоден и рекомендован к внедрению в деятельность ООО «ИСК».
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
