Оценка эффективности инвестиций в строительство коттеджного комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи)
|
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
1.1 Понятия, сущность, цели и задачи инвестиционного проектирования 10
1.2 Сравнение зарубежных и отечественных технологий в области
инвестиционного проектирования. Оценка эффективности инвестиционного
проекта по методике UNIDO 16
1.3 Характеристика проекта жилого комплекса в поселке Красная Поляна
(г. Сочи) 26
2 ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
2.1 Анализ тенденций рынка первичной недвижимости в поселке
Красная Поляна (г. Сочи) 35
2.2 Оценка экономической эффективности и финансовой реализуемости
проекта 44
2.3 Анализ рисков проекта 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 74
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А 78
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 83
ПРИЛОЖЕНИЕ В
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
1.1 Понятия, сущность, цели и задачи инвестиционного проектирования 10
1.2 Сравнение зарубежных и отечественных технологий в области
инвестиционного проектирования. Оценка эффективности инвестиционного
проекта по методике UNIDO 16
1.3 Характеристика проекта жилого комплекса в поселке Красная Поляна
(г. Сочи) 26
2 ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
2.1 Анализ тенденций рынка первичной недвижимости в поселке
Красная Поляна (г. Сочи) 35
2.2 Оценка экономической эффективности и финансовой реализуемости
проекта 44
2.3 Анализ рисков проекта 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 74
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А 78
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 83
ПРИЛОЖЕНИЕ В
В условиях рыночной экономики экономические субъекты стремятся к не только к получению прибыли, но и к развитию в целом. В основном развитие происходит за счет вложений, по-другому говорят с помощью инвестиций.
Инвестиционные вложения осуществляются в недвижимость, строительство, реконструкцию, модернизацию и обновление оборудования, внедрение новых видов продукции (работ, услуг). Инвестиционные вложения осуществляются в значительной мере в результате разработки и внедрения предприятием инвестиционных проектов, от реализации которых во многом зависит эффективность работы и финансовое состояние предприятия.
Именно этому и посвящена данная выпускная квалификационная работа - оценке эффективности инвестиционного проекта.
В настоящее время особенно актуальна тщательная и обоснованная оценка эффективности инвестиционных вложений, так как в условиях спада инвестиционной активности вследствие глобального финансового кризиса инвестиционные решения принимаются крайне осторожно. Для снижения рисков проектов необходимо производить высокое качество оценки их эффективности.
Таким образом, цель выпускной квалификационной работы произвести оценку эффективности инвестиционного проекта в строительство коттеджного комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи).
Поставленная цель предполагает решение следующих задач:
- определить понятие, сущность, цели и задачи инвестиционного проектирования;
- провести сравнение отечественных и зарубежных технологий в области инвестиционного проектирования, рассмотреть оценку эффективности инвестиционного проекта по методике UNIDO;
- дать характеристику проекту строительства жилого комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи);
- провести анализ тенденций рынка первичной недвижимости в поселке Красная Поляна (г. Сочи);
- осуществить оценку экономической эффективности и финансовой реализуемости проекта;
- проанализировать риски проекта.
Объектом исследования является - коттеджный комплекс в поселке Красная Поляна (г. Сочи)).
Предмет исследования - инвестиционный проект строительства коттеджного комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи).
В ходе разработки проблем будем опираться на зарубежные и российские труды, таких авторов и исследователей, как Ф. Котлер, О.С. Виханский, В.М. Попов, И.О. Кожук, Г.В. Савицкая, Н.Д. Стрекалова и других.
Практическая значимость состоит в том, что разработанный в работе проект позволит добиться повышения объема продаж, уровня прибыльности и рентабельности, тем самым повысить эффективность своей деятельности, а также расширить долю рынка и укрепить конкурентную позицию.
Методы исследования: являются анализ научной и научно-методической литературы, наблюдение. В процессе работы будут применяться общенаучные методы исследования: экспертная оценка, метод факторного анализа, дисконтирования.
Инвестиционные вложения осуществляются в недвижимость, строительство, реконструкцию, модернизацию и обновление оборудования, внедрение новых видов продукции (работ, услуг). Инвестиционные вложения осуществляются в значительной мере в результате разработки и внедрения предприятием инвестиционных проектов, от реализации которых во многом зависит эффективность работы и финансовое состояние предприятия.
Именно этому и посвящена данная выпускная квалификационная работа - оценке эффективности инвестиционного проекта.
В настоящее время особенно актуальна тщательная и обоснованная оценка эффективности инвестиционных вложений, так как в условиях спада инвестиционной активности вследствие глобального финансового кризиса инвестиционные решения принимаются крайне осторожно. Для снижения рисков проектов необходимо производить высокое качество оценки их эффективности.
Таким образом, цель выпускной квалификационной работы произвести оценку эффективности инвестиционного проекта в строительство коттеджного комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи).
Поставленная цель предполагает решение следующих задач:
- определить понятие, сущность, цели и задачи инвестиционного проектирования;
- провести сравнение отечественных и зарубежных технологий в области инвестиционного проектирования, рассмотреть оценку эффективности инвестиционного проекта по методике UNIDO;
- дать характеристику проекту строительства жилого комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи);
- провести анализ тенденций рынка первичной недвижимости в поселке Красная Поляна (г. Сочи);
- осуществить оценку экономической эффективности и финансовой реализуемости проекта;
- проанализировать риски проекта.
Объектом исследования является - коттеджный комплекс в поселке Красная Поляна (г. Сочи)).
Предмет исследования - инвестиционный проект строительства коттеджного комплекса в поселке Красная Поляна (г. Сочи).
В ходе разработки проблем будем опираться на зарубежные и российские труды, таких авторов и исследователей, как Ф. Котлер, О.С. Виханский, В.М. Попов, И.О. Кожук, Г.В. Савицкая, Н.Д. Стрекалова и других.
Практическая значимость состоит в том, что разработанный в работе проект позволит добиться повышения объема продаж, уровня прибыльности и рентабельности, тем самым повысить эффективность своей деятельности, а также расширить долю рынка и укрепить конкурентную позицию.
Методы исследования: являются анализ научной и научно-методической литературы, наблюдение. В процессе работы будут применяться общенаучные методы исследования: экспертная оценка, метод факторного анализа, дисконтирования.
Инвестиционный проект - это целенаправленная идея, достижение результатов которой обусловлено рациональным использованием ограниченного количества всех видов имущественных и интеллектуальных ценностей во временных рамках, которые характеризуют начало и окончание определенных действий, что выполняются специально созданной для этого командой.
Анализ подходов к оценке эффективности показывает, что экономические преобразования в развитии инвестиционной деятельности компаний потребовали качественных изменений подходов оценки инвестиций и инвестиционных проектов. Общепринятые методики оценки инвестиционных проектов не всегда отражают реальную ситуацию эффективности реализации того или иного инвестиционного проекта. Однако практика использования различных методов оценки эффективности, т.е. способов определения целесообразности вложения средств в разнообразные объекты в целях оценки перспектив их окупаемости и прибыльности, оценивает эффективность инвестиционных проектов, однако не отражает дальнейшие результаты реализации выбранных проектов, степень их воздействия на результат реализации инвестиционной политики в целом.
По-прежнему остаются малоизученными вопросы определения оценки эффективности реализации инвестиционной политики крупных компаний.
Рассмотренные в работе подходы к оценке инвестиционной политики организации не в полной мере отражают влияние воздействия инвестиционных рисков в рамках осуществления инвестиционной политики компании. Не уделяется достаточного внимания системе показателей, характеризующих инвестиционный риск, для возможности определения степени воздействия того или иного инвестиционного риска. Выявление степени влияния инвестиционных рисков позволит принимать управленческие решения с целью минимизации инвестиционных рисков, что в значительной степени повысит эффективность реализации инвестиционной политики предприятия. Также следует выделить, что остается нерассмотренным вопрос выявления тенденции развития предлагаемых показателей. Следует отметить, что методики оценки для предприятий разных размеров и форм собственности должны отличаться.
Исходя из этого, весьма актуальным вопросом является разработка подхода к оценке эффективности реализации инвестиционной политики, учитывающей особенности формирования и реализации инвестиционной политики в условиях современной экономики.
В ходе разработки проекта составлена смета на дом и его годовая производственная программа с учетом однородной инфляции и без учета инфляции. В результате проведенного анализа первой главы можно сделать выводы о том, что правовая, экономическая, демографическая ситуации в целом удовлетворительны и влияют на конкурентоспособность предприятия незначительно.
Сформулированы следующие инвестиционные затраты для реализации проекта:
- инвестиционные затраты для формирования нематериальных активов;
- инвестиционные затраты для создания объектов основных фондов;
- инвестиционные затраты для формирования оборотных активов.
Сумма инвестиционных затрат составляет 6786,1 тыс. руб. Так же определяются эксплуатационные затраты и составляется прогнозная годовая смета затрат на производство и реализацию продукции. В 2019 г. сумма сметных затрат на производство и реализацию продукции составляет 24378,1 тыс. руб. С учетом инфляции сметные затраты с каждым годом будут увеличиваться и к 2025 г. составят 45130,5 тыс. руб. Чистая прибыль в 2019 г. 3039,1 тыс .руб. и к 2025 г. составит 6163,6 тыс. руб.
Так же проведена инвестиционная оценка и обоснование финансовой устойчивости проекта создания предприятия. Инвестиционная оценка проекта включала:
- обоснование приемлемой для инвестора нормы дохода и горизонта расчета временного интервала инвестиционного проекта;
- формирование денежных потоков по трем взаимосвязанным сферам хозяйственной деятельности предприятия (операционной, инвестиционной и финансовой);
- оценку коммерческой эффективности инвестиционного проекта;
- оценку эффективности участия предприятия в инвестиционном проекте (собственного капитала).
Номинальная норма дохода с учетом ключевой ставки, темпа инфляции, уровня инвестиционного риска составляет 25%. Формирование денежного потока от инвестиционной деятельности в 2018 г. составляет -6786,1 тыс. руб. Величина кредита. В 2018 г. составляет 3300 тыс. руб. В 2019 г. величина задолженности по кредиту полностью будет погашена с учетом процентной ставки и составит 4422 тыс. руб. Переплата по кредиту за три года составляет 1122 тыс. руб. Чистый денежный поток (ЧДП) от операционной деятельности в 2019 г. составляет 3117,1 тыс. руб, от инвестиционной деятельности составляет -6786,1,от финансовой деятельности +6786,1 тыс. руб. NPV - 8144,6 тыс. руб; DPP - 2,9 года.
Основные коэффициенты, определяющие состояние предприятия соответствуют нормативным, т.е. предприятие является прибыльным, а так как на конец периода коэффициенты улучшаются, можно сказать, что предприятие успешно развивается.
Анализ подходов к оценке эффективности показывает, что экономические преобразования в развитии инвестиционной деятельности компаний потребовали качественных изменений подходов оценки инвестиций и инвестиционных проектов. Общепринятые методики оценки инвестиционных проектов не всегда отражают реальную ситуацию эффективности реализации того или иного инвестиционного проекта. Однако практика использования различных методов оценки эффективности, т.е. способов определения целесообразности вложения средств в разнообразные объекты в целях оценки перспектив их окупаемости и прибыльности, оценивает эффективность инвестиционных проектов, однако не отражает дальнейшие результаты реализации выбранных проектов, степень их воздействия на результат реализации инвестиционной политики в целом.
По-прежнему остаются малоизученными вопросы определения оценки эффективности реализации инвестиционной политики крупных компаний.
Рассмотренные в работе подходы к оценке инвестиционной политики организации не в полной мере отражают влияние воздействия инвестиционных рисков в рамках осуществления инвестиционной политики компании. Не уделяется достаточного внимания системе показателей, характеризующих инвестиционный риск, для возможности определения степени воздействия того или иного инвестиционного риска. Выявление степени влияния инвестиционных рисков позволит принимать управленческие решения с целью минимизации инвестиционных рисков, что в значительной степени повысит эффективность реализации инвестиционной политики предприятия. Также следует выделить, что остается нерассмотренным вопрос выявления тенденции развития предлагаемых показателей. Следует отметить, что методики оценки для предприятий разных размеров и форм собственности должны отличаться.
Исходя из этого, весьма актуальным вопросом является разработка подхода к оценке эффективности реализации инвестиционной политики, учитывающей особенности формирования и реализации инвестиционной политики в условиях современной экономики.
В ходе разработки проекта составлена смета на дом и его годовая производственная программа с учетом однородной инфляции и без учета инфляции. В результате проведенного анализа первой главы можно сделать выводы о том, что правовая, экономическая, демографическая ситуации в целом удовлетворительны и влияют на конкурентоспособность предприятия незначительно.
Сформулированы следующие инвестиционные затраты для реализации проекта:
- инвестиционные затраты для формирования нематериальных активов;
- инвестиционные затраты для создания объектов основных фондов;
- инвестиционные затраты для формирования оборотных активов.
Сумма инвестиционных затрат составляет 6786,1 тыс. руб. Так же определяются эксплуатационные затраты и составляется прогнозная годовая смета затрат на производство и реализацию продукции. В 2019 г. сумма сметных затрат на производство и реализацию продукции составляет 24378,1 тыс. руб. С учетом инфляции сметные затраты с каждым годом будут увеличиваться и к 2025 г. составят 45130,5 тыс. руб. Чистая прибыль в 2019 г. 3039,1 тыс .руб. и к 2025 г. составит 6163,6 тыс. руб.
Так же проведена инвестиционная оценка и обоснование финансовой устойчивости проекта создания предприятия. Инвестиционная оценка проекта включала:
- обоснование приемлемой для инвестора нормы дохода и горизонта расчета временного интервала инвестиционного проекта;
- формирование денежных потоков по трем взаимосвязанным сферам хозяйственной деятельности предприятия (операционной, инвестиционной и финансовой);
- оценку коммерческой эффективности инвестиционного проекта;
- оценку эффективности участия предприятия в инвестиционном проекте (собственного капитала).
Номинальная норма дохода с учетом ключевой ставки, темпа инфляции, уровня инвестиционного риска составляет 25%. Формирование денежного потока от инвестиционной деятельности в 2018 г. составляет -6786,1 тыс. руб. Величина кредита. В 2018 г. составляет 3300 тыс. руб. В 2019 г. величина задолженности по кредиту полностью будет погашена с учетом процентной ставки и составит 4422 тыс. руб. Переплата по кредиту за три года составляет 1122 тыс. руб. Чистый денежный поток (ЧДП) от операционной деятельности в 2019 г. составляет 3117,1 тыс. руб, от инвестиционной деятельности составляет -6786,1,от финансовой деятельности +6786,1 тыс. руб. NPV - 8144,6 тыс. руб; DPP - 2,9 года.
Основные коэффициенты, определяющие состояние предприятия соответствуют нормативным, т.е. предприятие является прибыльным, а так как на конец периода коэффициенты улучшаются, можно сказать, что предприятие успешно развивается.