ВВЕДЕНИЕ 8
1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА 11
1.1 Общие сведения об инвестиционном проектировании 11
1.2 Государственное регулирование инвестиционной деятельности
и элементы бизнес-плана 16
1.3 Основные показатели оценки эффективности
инвестиционного проекта
2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 30
2.1 Общий анализ недвижимости и гостиничной недвижимости
г. Челябинска 30
2.2 Анализ рынка загородной недвижимости 39
2.3 Основные проблемы рынка загородной недвижимости 43
3 РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА 55
3.1 Данные для проектирования 55
3.2 Преимущества проекта 70
3.3 Расчет показателей эффективности проекта 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 88
ПРИЛОЖЕНИЯ 95
Актуальность темы. Создание условий для высокоэффективного использования ограниченных ресурсов и экономического роста производства является основной задачей для управленцев большинства хозяйствующих субъектов. Так, деятельность предприятий тесно связана с осуществлением инвестиционных вложений. Основная цель инвестиционной деятельности - это создание благоприятного климата для инвестиций, обеспечение инвестиционной активности субъектов экономики. Экономический смысл инвестиций заключается во вложении денег для получения прибыли и дальнейшего прироста капитала.
В связи с тем, что реализация инвестиционных проектов неразрывно связана с движением денежных потоков, оценка их эффективности значительно усложняется. При этом важно помнить: реализация инвестиционных проектов в течение длительного времени влияет на экономический потенциал и результаты хозяйственной деятельности фирмы.
Так же, как в строительном или технологическом проектировании, оценка эффективности имеет дело с проектами. Более того, нередко она осуществляется в процессе разработки проектов, помогая проектировщикам выбрать правильное решение. Основная задача, решаемая при оценке эффективности проектов, - выяснить и убедительно обосновать, что реализация того или иного проекта либо полезна и выгодна, либо несет убытки, нерациональная, особенно в сфере недвижимости.
В настоящее время, в связи с перенаселением в городской черте и желанием людей жить загородом, все большее количество людей задумывается о строительстве собственного загородного дома. Об этом говорит и тенденция снижения количества приобретенных квартир в многоэтажных домах.
Челябинск - промышленный город-миллионник, который является постоянным центром проведения форумов, конгрессов, деловых встреч городского, регионального, всероссийского и международного уровней. Также в 2020 году Челябинск станет местом проведения саммитов ШОС и БРИКС. В город приедет более 25 глав государств и международных организаций. Растущая конкуренция стала причиной реконструкции целого ряда южноуральских гостиниц, а также строительства новых. Однако этого номерного фонда будет недостаточно, к тому же изменились правила для размещения первых лиц, поэтому возникла необходимость в решении, которое соответствовало бы высоким требованиям размещения первых лиц и их сопровождения, а также не перегрузило бы центр города.
В связи с вышеуказанными факторами возникает потребность в коттеджном поселке, отвечающим всем перечисленным требованиям, а также стал бы ответом на потребность горожан в более экологичном, тихом и обособленном жилье.
На сегодняшний день загородная недвижимость - один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Например, в последующие десятилетия основная масса работников не будет нуждаться в ежедневном присутствии на рабочем месте, что только увеличит привлекательность загородного жилья. Однако сейчас загородное строительство сталкивается с рядом проблем, в числе которых отсутствие цельной инфраструктуры, преобладание коттеджей класса «люкс» при стремлении потребителей приобретать более дешевое жилье и т.д. Таким образом, коттеджный поселок также должен решать ряд этих проблем и стать эдаким небольшим городом, в котором было бы комфортно жить представителям различных экономических классов.
Однако заселиться в дома можно будет только после проведения саммитов ШОС и БРИКС, которые пройдут в Челябинске в июле 2020 г. Для этого нужно определить экономическую эффективность проекта, а также срок окупаемости, так как проект такого масштаба предполагает приобретение заемных средств помимо собственных инвестиций. Помимо этого, девелоперы несут ответственность перед государственными органами в связи с тем, что в поселке будут проживать первые лица государств. В связи с этим проект должен быть не только прибыльным, но и качественным.
Цель работы - разработка инвестиционного предложения по строительству коттеджного поселка на базе существующих данных и оценка его эффективности.
Задачи работы:
- рассмотреть основные теоретические аспекты инвестиционного проектирования;
- изучить основные показатели, применяемые при оценке эффективности инвестиционных проектов;
- изучить рынок гостиничного бизнеса г. Челябинска;
- проанализировать рынок загородной недвижимости;
- провести анализ данных для проектирования;
- изучить текущее финансовое положение проекта, а также график движения денежных средств;
- проанализировать эффективность инвестиционного предложения.
Объект работы - коттеджный поселок «Терема».
Результаты работы рекомендуется использовать при дальнейшей доработке инвестиционного проекта.
В результате проведенной работы изучены теоретические аспекты анализа эффективности инвестиционного проекта: рассмотрена роль инвестиций в экономике, отмечены виды инвестиционных проектов и основные цели, объединяющие их:
- сохранение продукции на рынке;
- расширение объёмов производства и улучшение качества продукции;
- выпуск новой продукции;
- решение социальных и экономических задач.
Также были отмечены особенности государственного регулирования в данной сфере экономики и роли государства в процессе инвестирования. Помимо этого, рассмотрены основные показатели эффективности инвестиционного проекта, в числе которых: чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс доходности, а также срок окупаемости. Были рассмотрены два вида срока окупаемости: простой и дисконтированный.
Был проведен общий анализ недвижимости и выделены следующие ее виды:
- жилая;
- коммерческая;
- промышленная;
- незастроенные земельные участки различного назначения;
- недвижимость специального назначения.
Среди данного перечня особое внимание было уделено коммерческой недвижимости, предназначенной для размещения гостей города, т.е. гостиницам. Это было сделано в связи с тем, что Челябинск был выбран местом проведения саммитов ШОС и БРИКС в 2020 году, и в город придете порядка 30 глав государств и международных организаций. Поэтому был проведен анализ гостиниц г. Челябинска, а также исследован рынок загородного жилья в целом и в Челябинске в частности.
Анализ показал, что на сегодняшний день в Челябинске есть 1 трехзвездочная, 10 четырехзвездочных и 2 пятизвездочных гостиницы. Также строится или находится на реконструкции ряд новых мест размещения, в числе которых «Holidaylnn», некогда заброшенное здание по адресу Свободы, 4 и др. Но ввиду новых требований размещения первых лиц подтвердилось, что к июлю 2020 года в городе должно быть не менее 30 зданий, соответствующих уровню главы государства. Для решения данной задачи был проведен анализ рынка загородной недвижимости, который является лучшим решением вопроса в данных условиях.
В настоящий момент на рынке загородной недвижимости г. Челябинска предлагаются к продаже земельные участки, коттеджи, квартиры в таунхаусах и квартиры в многоквартирных домах в 47 комплексах, суммарная площадь которых составляет 3343 Га.
Среди отдельных типов загородной недвижимости самыми востребованными в 2018 году в Челябинской области стали дома - на них пришлось более половины спроса - 64 %. Четверть запросов - дачи. Почти каждый десятый запрос
контактов, то есть 9 %, относился к коттеджам. И еще 2% достались таунхаусам.
Были выделены основные проблемы данного рынка, среди которых:
- недостаточное изучение спроса;
- наличие разнотипных групп населения;
- доминирование концепции многоэтажного строительства;
- высокая стоимость земельных участков под строительство;
- неразвитость инфраструктуры.
Однако, несмотря на данные проблемы, рынок загородной недвижимость считается перспективным: вместо привычного отдельно стоящего коттеджа с придомовой территорией, со всех сторон окружённой забором, покупателям предлагают различные варианты блокированных домов, что делаем покупку дома более привлекательной. К тому же тенденциями рынка коттеджных поселков остаются сокращение площадей предлагаемых домов и смещение в сторону эконом-класса. Также дом в ближайшие годы станет восприниматься местом не для ночевки, а для полноценной жизни, работы и увлечений в связи с тем, что удаленная работа становится все более популярной, - именно так будет эволюционировать формат загородного жилья, который позволит людям комфортно организовать и рабочее, и домашнее пространство в своих границах.
Проект коттеджного поселка «Терема», расположенный в Сосновском районе, обладает рядом преимуществ, вреди которых выгодное местоположение, повышенная безопасность, наличие собственной инфраструктуры, качественно благоустроенное пространство. Всего в первой очереди планируется возвести 8 коттеджей для глав делегаций, 25 индивидуальных домов, а также 70 таунхаусов и 31 квартиру. В общей сложности в «Теремах» для иностранцев будет построено 256 номеров. Рассмотрены цены на дома, а также схема их продажи в связи с тем, что сдача покупателям возможна только после проведения саммитов.
Были проанализированы финансовые потоки, а также рассчитаны основные показатели эффективности инвестиционного проекта, в результате был сделан вывод, что он является рентабельным.
Также были рассмотрены основные риски для реализации проекта, а именно:
- строительный риск;
- риск несоблюдения графика и превышения бюджета проекта;
- риск невозможности продажи помещений в запланированный срок;
- ценовой риск;
- природные форс-мажорные обстоятельства.
Были также рассмотрены варианты избежать данные риски.
Таким образом, цель работы достигнута, задачи - решены.
Результаты работы рекомендуется использовать при дальнейшей разработке инвестиционного проекта. Выполненная работа имеет практическую ценность и рекомендована для использования на презентациях президентских поселков к саммитам, а также для потенциальных покупателей.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
