Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Отличительными особенностями рынка недвижимости являются: индивидуальность ценообразования; высокий уровень транзакционных издержек; важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики; многообразие рисков; низкая ликвидность товара на рынке; слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости в РФ отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости в РФ отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
- тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;
Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
В работе была проведена оценка стоимости однокомнатной квартиры в г. Казани методом сравнительного подхода.
Рынок недвижимости Казани резко реагирует на кризис в России. Считается, что в Казани самая высокая цена на новое жилье с расчетом по всему рынку Татарстана. В начале 2015 года цена за квадратный метр жилой недвижимости Казани составляла 74 740 рублей. Этот показатель выше на 8%, чем данные прошлого года.
Стоимость квартир на вторичном рынке Казани напрямую зависит от курса валюты. Самые высокие показатели стоимости установлены в Вахитовском и Московском районах. За последний месяц жилье здесь подорожало в среднем на 5-6%. Но в Казани есть и район, где цены на жилье упали. Это Кировский район, где цена на квартиры понизилась на 2%.
Устойчивый спрос установился на землю с подведенными коммуникациями в центральных поселках. Средняя стоимость земли здесь составляет 200-250 тыс. рублей за сотку.
Развитие аренды земель в Казани происходит за счет передачи государственных и муниципальных земель частным лицам и компаниям. В 2016 году было заключено порядка 659 тыс. договоров аренды земли в Казани. Больший процент сделок по аренде относится к землям под индивидуальное жилищное строительство
Вторичный рынок аренды земли функционирует в Казани очень слабо. Главная причина состоит в том, что земельный участок арендуется вместе с имеющимися на нем строениями, без выделения стоимости самого участка.
В пригороде Казани пользуются популярностью - офисы класса В. Офисы класса А строятся в Казане крайне редко. Сегодня минимальная стоимость аренды офиса класса А в Казани составляет 750 рублей за кв.м. Средняя стоимость - 1250-1350 рублей за кв.м. На офисы класса В установилась стоимость чуть меньше - от 650-1000 рублей за кв.м. Коммерческие объекты класса В можно арендовать в среднем от 480 до 1300 рублей за кв.м. Офисы класса С сдаются в аренду с месячной ставкой в 300-800 рублей за кв.м.
На казанском рынке недвижимости в настоящее время наблюдается уравновешенный спрос и предложение, цены остались прежними. Четкого последовательного тренда на рынке жилья ни в сторону повышения цен, ни в сторону понижения цен так и не сложилось. Популярностью пользуется недвижимость эконом-класса, то есть недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. К примеру, средняя цена на однокомнатную квартиру в микрорайоне «Солнечный город» со сроком сдачи в 2014 году составляет 45 500 рублей за один квадратный метр. Что касается географии спроса, то самыми популярными объектами в этом году стали квартиры в жилых комплексах «Светлая Долина», «Солнечный город», «Чистое небо», «Казань XXI век». Аналогичная ситуация, с большой долей вероятности, будет наблюдаться и в дальнейшем.
До конца года рынку недвижимости Казани не грозят потрясения. Стоимость квартир в рублях поднимется к концу года, но подорожание с января по декабрь 2015-го составила примерно 7%, то есть останется в рамках инфляции. По прогнозам Росстата, инфляция в России в этом году ограничится 7%, но реальность несколько отличается от росстатовской статистики: реальная инфляция несколько выше.
Прогноз развития рыночной ситуации позволяет предположить с большой степенью вероятности, что ситуация будет благоприятной для девелопмента объектов жилой недвижимости, а рынок будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность, особенно в эконом - и среднем классах. Рыночная ситуация будет стабильной и привлекательной для девелопмента. Оживление в указанном сегменте связано и с проведением Универсиады, которая должна резко поднять стоимость жилья до небывалой высоты. Однако стоит сказать, что сегодня указанные прогнозы пока не оправдываются.
Таким образом, цены на жилье в Казани, как, впрочем, и по всему Татарстану будут медленно двигаться вслед за инфляцией. Некоторой активизации продаж риэлторы ожидают с наступлением осени. Это позволит рынку недвижимости сдвинуться с мёртвой точки, в которой он завис весной - летом этого года, но в целом о преодолении застоя говорить пока нельзя.
В работе проведена оценка рыночной стоимости пятикомнатной квартиры: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Айвазовского, д. 3, кв. 24, которая составила 19 748 529 (Девятнадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч пятьсот двадцать девять) руб. Ликвидационная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет: 15 265 613
(Пятнадцать миллионов двести шестьдесят пять тысяч шестьсот тринадцать) руб.


Купить