Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости земельных участков 7
1.1 Земельные участки как объект оценки 7
1.2 Цели оценки и виды стоимости земельных участков 19
1.3 Принципы оценки стоимости земельных участков 27
2. Методические основы оценки стоимости земельных участков 40
2.1 Анализ существующих методов оценки стоимости земельных участков .... 40
2.2 Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков 47
2.3 Модифицированный метод оценки стоимости земельных участков 57
3. Практика оценки стоимости земельных участков модифицированным
методом для целей оспаривания 67
3.1 Описание объекта оценки 67
3.2 Анализ рынка объекта оценки 74
3.3 Практическое применение модифицированного метода оценки стоимости
земельных участков 91
Заключение 109
Список использованных источников
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение в системе деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, органами государственной власти, пользования и распоряжения земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особенный юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Российская Федерация располагает большим количеством земельных ресурсов, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства и несовершенство земельного законодательства привели к их неэффективному использованию.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах [4].
Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости Российской Феде-рации продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости, как объектов недвижимости, так и оценки стоимости земельных участков.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, является то-варом, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ-135 от 28.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее
вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по со-стоянию на конкретную дату.
При оценке стоимости земельных участков зачастую возникает проблема отсутствия достаточного количества объектов-аналогов, для проведения качественной оценки.
Степень разработанности темы. Отдельные теоретические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков представлены в трудах таких известных отечественных и зарубежных авторов, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, А. Дамодаран, Дж. Джонсона, Н. Ордуэй, Ш. Пратт, К. Уилсона, С. Фишера, Дж. Фишмена, Д. Фридман, Г. Харрисон, Л. Хен, Г.А. Цукермана, Дж.К. Эккерта, И.Л. Артеменков, И.Т. Балабанова, B.C. Болдырева, А.А. Варламова, Н.В. Волович, А.В. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязнова, В.В. Григорьева, С.В. Грибовский, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и др.
Работы указанных авторов внесли значительный вклад в исследование проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, однако не исчерпали ее. Широкий круг вопросов как методического и прикладного характера связанных с оценкой земельных участков не получили достаточно полного системного решения. Отмеченные обстоятельства и их значимость определили выбор темы диссертационной работы ее цель и задачи.
Целью исследования является разработка теоретико-методических аспектов оценки рыночной стоимости земельных участков при недостаточности рыночной информации.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
- выявить особенности земельных участков как объекта оценки;
- определить соотношение цели оценки и применяемых для этого видов стоимости в соответствии с действующим законодательством;
- осуществить сравнительный анализ применяемых подходов и методов оценки земельных участков;
- разработать концептуальный подход к оценке стоимости земельных участков при недостаточности рыночной информации.
Объектом исследования являются теоретические, методические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков.
Предметом исследования являются методы оценки рыночной стоимости земельных участков и возможность их модификации.
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, монографические издания отечественных и зарубежных авторов, публикации в периодических изданиях в области оценки стоимости недвижимости, а так же диссертационные работы по указанной проблематике.
Методология исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность диссертационной работы.
Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретико-методическом обосновании модифицированного метода оценки стоимости земельных участков. Основные результаты, обладающие научной новизной, представлены следующими положениями:
- выявлены основные особенности земельных участков как объекта оценки;
- раскрыто содержание видов стоимости в зависимости от целей оценки, выявлены основные ценообразующие факторы;
- разработаны условия и ограничения применения отдельных методов и подходов оценки земельных участков;
- выявлены основные проблемы, возникающие при оценке стоимости земельных участков;
- предложена авторская модель оценки стоимости земельных участков при недостаточности рыночной информации.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные теоретические положения и методические рекомендации по расчету стоимости земельных участков могут быть использованы в учебном процессе по направлению «Оценка собственности», оценочными компаниями для оценки земельных участков.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 58 источников, 4 приложений. Основная часть работы изложена на 111 страницах текста, содержит 18 таблиц и 12 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, излагаются цель и задачи диссертационного исследования, полученные научные результаты, раскрывается их научная новизна и практическое значение.
В первой главе диссертационного исследования раскрывается сущность понятия «земельный участок», специфика земли как объекта оценки, рассматриваются цели оценки, виды стоимости, принципы оценки стоимости земельных участков.
Во второй главе диссертационного исследования рассматриваются основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков, проведен анализ существующих методов оценки, предложен и описан модифицированный метод оценки стоимости земельных участков.
Третья глава посвящена оценке рыночной стоимости земельного участка модифицированным методом.
В заключение диссертации обобщаются основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.
Перспективы развития рыночной экономики России во многом будут определяться ролью и местом в ней рынка земельных ресурсов. Оценка, вовлечение в хозяйственный оборот и эффективная эксплуатация природных ресурсов и, прежде всего, земли являются важнейшим звеном развития рыночной экономики Российской Федерации.
Распространение различных форм собственности на земельные ресурсы, в том числе частной, порождает необходимость создания рыночного механизма оценки их стоимости.
Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также учета при оценке многих факто-ров. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе не-движимости (также из-за низкой степени развития земельного рынка).
Несмотря на то, что за последнее время в периодической печати опубликовано большое количество интересных и оригинальных материалов по решению данной проблемы, необходимо отметить их недостаточную теоретическую и методическую проработку.
Публикации в основном посвящены характеристике методов оценки стоимости земельных участков, тогда как вопросам разработки методов для оценки стоимости земельных участков при недостаточности рыночной информации не уделяется внимание, как в теоретическом, так и в методическом плане. В связи с этим описание и предложение модифицированного метода оценки стоимости земельных участков является своевременной и актуальной задачей.
Цель диссертационного исследования заключалась в определении рыночной стоимости земельного участка при недостаточности рыночной информации.
Ее реализация позволила получить следующие результаты и сформулировать ряд существенных выводов.
1. Исследована специфика земельных участков как объекта оценки, которая заключается в том, что земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости; каждый земельный участок имеет фиксированное местоположение; возможно многоцелевое использование земли; земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов; в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается.
2. Исследованы цели и виды стоимости земельных участков. Согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяют следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Так же определены четыре цели оценки стоимости земельных участков: первая цель - это удовлетворение потребностей рынка земли т.е. определение стоимости отчуждения и перехода земли от одного лица другому; вторая цель - создание базы для налогообложения; третья цель - реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учёте предприятий; четвёртая цель - составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.
3. Проанализированы основные ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков, среди которых выделены:
- передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимости;
- местоположение объекта;
- общая площадь земельного участка, общая площадь улучшений или плотность застройки;
- состояние строений;
- удаленность от водных объектов, удаленность от леса;
- наличие и состояние инженерных сетей.
4. Изучены методы оценки стоимости земельных участков: в рамках сравнительного подхода - метод сравнения продаж, метод выделения, метод распре-деления; в рамках доходного подхода - метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
5. Предложен и описан модифицированный метод оценки стоимости земельных участков, позволяющий решить проблему недостатка рыночной информации за счет замещения недостающих данных о продажах свободных земельных участков рыночной информацией о продажах единых объектов недвижимости, включающих сходные с объектом оценки земельные участки и объекты капитального строительства. Применение этого метода позволяет отдельно оценивать земельный участок и объект капитального строительства.
6. Проведен расчет рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, адресные ориентиры: Восточный и Северо-Восточный АО, общей площадью 30 906 000 кв. м, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:Х.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки был произведен модифицированным методом, ввиду отсутствия на рынке предложений по продаже свободных земельных участков.
Следует отметить, что предложенный метод продаж оценки нашел практическое применение в работе при оценке рыночной стоимости земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости.
В результате проведенных расчетов стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г. составила: 329 148 900 руб.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
