Введение 3
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ ЗАЛОГА
НЕДВИЖИМОСТИ 7
§ 1. Понятие и правовая природа договора залога недвижимости 7
§ 2. Нормативно-правовое регулирование отношений, возникающих из договора залога недвижимости 16
§ 3. Элементы договора залога недвижимости 24
Глава II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ 31
§ 1. Существенные и иные условия договора залога недвижимости 31
§ 2. Права и обязанности сторон по договору залога недвижимости 37
§ 3. Ответственность сторон по договору залога недвижимости 42
Глава III. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ 49
§ 1. Порядок заключения договора залога недвижимости 49
§ 2. Изменение договора залога недвижимости 58
§ 3. Особенности расторжения договора залога недвижимости 64
Заключение 73
Список использованной литературы 76
Актуальность исследования. При осуществлении своей деятельности в гражданском обороте сторонам любого соглашения важно быть уверенными в надлежащем исполнении контрагентом своих обязательств, поэтому они используют все возможные способы обеспечения обязательств, предоставленные в их распоряжение законом и деловой практикой.
В настоящее время залог является одним из наиболее распространенных и эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Он обеспечивает получение кредитором денежных средств от реализации заложенного имущества и, таким образом, является гарантией исполнения обязательств в пределах той суммы, которая поступила бы к кредитору- залогодержателю в случае надлежащего исполнения обязательств.
В условиях плановой экономики залог не имел широкого распространения. Однако развитие имущественных отношений потребовало разработки и принятия нового залогового законодательства.
По ныне действующим нормам в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ). По общему правилу залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), заключаемого в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Наиболее надежным из исследуемых способов обеспечения исполнения обязательств является ипотека - залог недвижимости. Преимущества ипотеки состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, цена которой не подвержена значительным непредсказуемым колебаниям, следовательно, залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение.
Несмотря на известность и распространенность использования указанного способа обеспечения обязательств, в этой сфере существует достаточно значительное количество проблем правового регулирования. Основная проблема механизма залога - определение залоговой стоимости передаваемого в обеспечение имущества и установление порядка реализации недвижимого имущества, поэтому изучение темы, избранной для данной дипломной работы, актуально.
В пользу вышеуказанного также свидетельствует то, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .
О значимости исследования рассматриваемого института говорит также и тот факт, что значительные изменения в этой сфере предусматриваются положениями Концепции развития гражданского законодательства (далее - Концепция) и Проекта федерального закона о внесении изменений в первую часть ГК РФ (далее - Проект) .
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования правоотношений, связанных с договором залога недвижимого имущества.
Предметом исследования явились нормы гражданского и иных отраслей законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договором залога недвижимого имущества, а также судебная практика, монографическая и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о договоре залога недвижимого имущества, достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- рассмотреть понятие и правовую природу договора залога недвижимости;
- охарактеризовать нормативно-правовое регулирование отношений, возникающих из договора залога недвижимости;
- исследовать элементы договора залога недвижимости;
- изучить общие положения о существенных и иных условиях договора залога недвижимости;
- рассмотреть права и обязанности сторон по договору залога недвижимости;
- дать общую характеристику ответственности сторон по договору залога недвижимости;
- раскрыть особенности порядка заключения, изменения и расторжения договора залога недвижимости.
Изучением института договора залога недвижимого имущества занимались, в частности, Бевзенко Р.С., Брагинский М.И., Вешкурцева З., Викторова Р.Н., Витрянский В.В., Гимолеев Р.Р., Гришаев С.П., Губин П.Е., Жигачев А.В., Занковский С.С., Зимина М.Ю., Зюзин В.А., Казакова Е.Б., Королев А.Н., Кратенко М., Кулаков В.В., Макарова Е., Мошкович М., Наумова Л.Н., Пашов Д.Б., Прокофьев С.В., Рыбалов А.О., Смирных А.Г., Судаков А.А., Терешко Ю., Трушков А. и другие.
Поставленные нами выше задачи обусловили структуру исследования, которая состоит из введения, трех глав, состоящих из девяти параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Глава первая посвящена изучению общих положений о договоре залога недвижимости, а именно: понятию и правовой природе договора залога недвижимого имущества, нормативно-правовому регулированию отношений, возникающих из договора залога недвижимого имущества и элементам договора залога недвижимого имущества.
В главе второй дана характеристика содержания договора залога недвижимости и ответственности сторон договора. В первом параграфе исследованы существенные и иные условия договора залога недвижимого имущества, во втором - права и обязанности сторон по договору залога недвижимого имущества, а в третьем - ответственность сторон по договору залога недвижимого имущества.
В главе третьей рассматриваются особенности порядка заключения договора залога недвижимого имущества, изменения договора залога недвижимого имущества и расторжения договора залога недвижимого имущества.
Право залога в общем можно охарактеризовать как право на чужое имущество, благодаря которому залогодержатель в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом такого имущества, имеет возможность своими действиями, не зависящими от воли залогодателя, обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования за счет его стоимости. Особым объектом залога является недвижимое имущество, особыми характеристиками которого, как правило, выступают высокая стоимость, ее наличие легко проверяется, а также недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее.
Однако все указанные признаки присущи залогу наряду с вещно-правовыми элементами, в связи с этим, на сегодняшний день наиболее верной, на наш взгляд, является точка зрения о смешанной - обязательственно¬правовой - природе залога.
Нормативно-правовое регулирование отношений, возникающих из договора залога недвижимого имущества, осуществляется в основном положениями ФЗ об ипотеке и ГК РФ. Кроме того, специфические правила регулирования предусмотрены для отдельных видов недвижимого имущества (например, для земельных участков) и в отношении особых субъектов- залогодателей (в частности, военнослужащих).
Особая роль в изучаемой сфере принадлежит актам судебной практики.
Так, в феврале прошлого года Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление от 17 февраля 2011 г. № 10. В нем арбитражным судам дан ряд существенных разъяснений.
Согласно п. 25 указанного акта взыскание не может быть обращено на заложенное движимое имущество возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество выступает предметом залога.
Ранее сложившаяся практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции указывала, что добросовестность приобретателя заложенного имущества не служит основанием для отказа в обращении взыскания на такое имущество. В качестве аргумента отмечалось, что законодательством подобное основание не предусмотрено, а положения ст. 302 ГК РФ к залоговым отношениям не применяются. Аналогичная точка зрения содержится и в Определении Конституционного Суда РФ от 15 апреля 2008 г. N 319-О-О. В нем также подчеркивалось, что прекращение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, даже добросовестному, означало бы утрату обеспечительной функции залога. Однако принятое Постановление коренным образом изменило сложившуюся практику.
Сторонами договора залога недвижимого имущества могут быть любые субъекты с учетом общих положений об их право- и дееспособности. Кроме того, в качестве залогодателя могут выступать собственники или лица, которым имущество передано на основании права хозяйственного ведения. Договор залога недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа.
Существенными условиями договора залога недвижимого имущества являются условие о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Ответственность сторон договора залога недвижимости строится на основе общих положений об ответственности, а также с учетом специальных норм, установленных ГК РФ и ФЗ об ипотеке.
Залоговое правоотношение и вытекающее из него право залога может возникнуть как в силу договора, так и на основании других юридических фактов, указанных в законе. Как и любое другое договорное обязательство, договор о залоге недвижимого имущества представляет собой гражданско- правовое соглашение сторон, однако для признания договора залога недвижимого имущества необходима регистрация договора ипотеки (ст. 10 ФЗ об ипотеке), которая, в свою очередь, влечет регистрацию ипотеки как обременения. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия.
Основаниями для изменения договора залога недвижимости может быть смена предмета залога в случае его гибели на иной предмет, однако подобная ситуация что в литературе квалифицируется также как «новация, то есть замена первоначального залогового обязательства на новое» или как «заключение нового договора об ипотеке по поводу другого недвижимого имущества». Имеющаяся судебная практика подтверждает верность такой позиции.
Действующее законодательство об ипотеке устанавливает перечень оснований прекращения договора залога недвижимого имущества. При этом обращение взыскания на имущество, переданное по договору в качестве предмета залога может быть произведено как в судебном порядке, так и в несудебном.
Таким образом, договор залога недвижимого имущества представляет собой одну из разновидностей залога и сделку, в которой одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
