Особенности заключения договора аренды недвижимости в первую очередь связаны с тем, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, данный договор подлежит государственной регистрации. Соответственно, такой договор в обязательном порядке заключается в письменном виде. Кроме того, специфика договора аренды здания, предприятия и сооружения обусловлена тем, что к арендодателю одновременно переходит и право пользования земельным участком, на котором расположен данный недвижимый объект.
Предметом договора аренды недвижимого имущества может выступать любой объект, отнесенный к недвижимому имуществу - предприятие как имущественный комплекс, здание или иное сооружение. При этом необходимо отметить, что в отношении жилых помещений законодатель использует не термин «аренда», а термин «наем» (Глава 35 ГК РФ), соответственно, формально жилое помещение предметом договора аренды выступать не может.
Основное право арендодателя связано с получением арендной платы, а так же с правом требовать от арендатора соблюдения правил пользования предметом аренды. Арендодатель обязан, соответственно, своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, пользоваться предметом аренды в соответствии с договором и общими правилами пользования недвижимостью соответствующего вида. В целом комплекс прав и обязанностей арендодателя и арендатора широк, и во многом зависит от вида недвижимого объекта и содержания договора. Применительно к условиям задачи необходимо отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе:
 Потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения расходов, понесенных арендатором при самостоятельном устранении недостатков;
 Удержать сумму понесенных расходов на самостоятельное устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендатора;
 Потребовать досрочно расторгнуть договор аренды.
При этом арендатор вправе выбрать один из указанных вариантов, из условий же задачи вытекает, что арендатор фактически совершил два действия: потребовал безвозмездно устранить недостатки и отказался от уплаты арендной платы, что не соответствует требованиям ст. 612 ГК РФ. Кроме того, если судом будет установлено, что арендатор должен был обнаружить недостатки при осмотре недвижимости при заключении договора аренды, арендодатель освобождается от ответственности за недостатки в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ.



Купить