Введение 3
Глава 1. Становление и развитие института права застройки 7
1.1. Исторические аспекты становления института права застройки 7
1.2. Право застройки и реформа российского гражданского законодательства
17
1.3. Сравнительный анализ права застройки по Проекту федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и по
законодательству Г ермании 23
Глава 2. Право застройки как ограниченное вещное право 31
2.1. Понятие и юридическая сущность права застройки 31
2.2. Земельный участок как объект права застройки 36
2.3. Субъекты права застройки 41
2.4. Содержание права застройки 45
Глава 3. Особенности приобретения, осуществления, прекращения и защиты
права застройки 50
3.1. Основания и порядок приобретения права застройки 50
3.2. Осуществление и прекращение права застройки. Пределы и ограничения
права застройки 556
3.3. Защита права застройки 63
Заключение 72
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 75
Актуальность темы исследования обусловлена, тем, что в праве застройки современный российский законодатель хочет найти средство разрешения одной из центральных проблем современного российского общества - жилищного вопроса. В связи с этим изучение института права застройки в наши дни вызывает интерес среди ученых-цивилистов и практикующих юристов, - через анализ истории его становления, и с точки зрения его экономического значения и возможности применения в настоящее время.
Жилищный вопрос, являющийся одной из ключевых проблем современного российского общества, не может быть решен только с помощью института аренды и предоставление земельных участков под строительство зданий и сооружений. Необходимы длительные вещные правоотношения между застройщиком и собственником земельного участка, выделяемого под застройку, так как складывающиеся между участниками арендных отношений обязательственные отношения не обеспечивают устойчивости и стабильности правоотношений.
Ни в законодательстве Российской Империи, ни в СССР право застройки не получило прочного закрепления, современный законодатель только еще делает определенные шаги по возрождению данного института. В российском гражданском праве долгое время не уделялось должного внимания институту права застройки. Функции некогда забытого права застройки выполняли институты имущественного найма (аренды земельного участка в целях строительства) или ограниченные вещные права (право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком), которые не могли в полной мере регулировать отношения по возведению здания (строения) на чужой земле, не предоставляли достаточной гарантированности и защищенности субъектам. Только с возрождением частной собственности на земельные участки стало возможным говорить о расширении круга ограниченных вещных прав, что и привело к воз-
В настоящее время введется большая работа по реформе гражданского законодательства, многие изменения уже внесены в действующий Гражданский кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В 2009 году разработана Концепции развития гражданского законода-
Л
тельства Российской Федерации (далее - Концепция), на основании которой подготовлен Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Г ражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Фе-5
дерации» (далее - Проект изменений ГК РФ).
И Концепция, и Проект изменений ГК РФ содержат в себе нормы, предлагающие изменить и расширить круг ограниченных вещных прав, в том числе предусматривают введение института права застройки. Однако раздел Проекта изменений ГК РФ, посвященный вещным правам, выделенный еще осенью 2012 года в отдельный законопроект, до настоящего времени сохраняет статус проекта и перспективы его рассмотрения не ясны, в то время как интерес к праву застройки в современной правовой системе России имеет место быть.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие между застройщиком и собственником земельного участка, связанные с возникновением, установлением, осуществлением и прекращением ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка, а также общественные отношения, складывающиеся при его защите.
Предметом диссертационного исследования стали нормы российского законодательства и направленные на его совершенствование документы - Концепция и Проект изменений ГК РФ, нормы других государств, в частности, Германии, регулирующие отношения права застройки, правоприменительная практика, научные концепции, труды специалистов по вопросам о праве застройки.
Основной целью исследования является комплексный научнотеоретический анализ предлагаемого Проектом изменений ГК РФ института права застройки, оснований возникновения и прекращения права застройки, гражданско-правовых способов его защиты.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- проанализировать становление и развитие института права застройки, исследовать опыт других государств в данной сфере;
- определить понятие права застройки, исследовать его юридическую сущность;
- выявить особенности объекта права застройки - земельного участка, а также определить правовое положение части земельного участка и возводимых застройщиком зданий (сооружений);
- определить особенности правового статуса субъектов правоотношений, складывающихся из права застройки;
- проанализировать содержание права застройки, рассмотреть предоставляемые субъекту права застройки правомочия;
- исследовать возможные основания приобретения права застройки, а также некоторые особенности его осуществления и прекращения;
- рассмотреть особенности защиты права застройки, возможность применения застройщиком вещно-правовых способов защиты и др.
Методологической основой диссертационного исследования стали общенаучные методы познания, а также частно-научные методы - исторический, системно-структурный, сравнительно-правовой, формальноюридический и др.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации , ГК РФ, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), иные федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты, законодательство некоторых зарубежных государств, регулирующее отношения по поводу возникновения, осуществления и прекращения права застройки.
Эмпирической базой исследования стала практика применения гражданского законодательства о вещных правах, в частности, представленная в руководящих постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в некоторых иных судебных актах.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды таких авторов, как Ю. Барон, А.Г. Гойхбарг, Л. Кассо, М.И. Митилино, И.Б. Новицкий, О.С. Иоффе, Г.Ф. Шершеневич и др. Проанализированы также работы современных российских ученых в области вещных прав - З.А. Ахметьяновой, В.А. Белова, Л.Ю. Василевской, Е.А. Евдокимовой, И.А. Емелькиной, А.А. Иванова, Е.А. Леонтьевой, О.А. Кругловой, Е.И. Поповой, О.А. Рыбалова, Е.А. Суханова и др.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка использованных источников.
По результатам проведенного исследование можно сформулировать следующие выводы.
Так проведенный анализ с использованием историко-правового метода исследования позволяет заключить, что право застройки (суперфиций) зародился в период, когда право публичное не было отделено от права частного, как разновидность прав на чужое имущество и в процессе эволюции стало представлять собой наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле.
Позже суперфиций стал рассматриваться как особое вещное отчуждаемое и передаваемое по наследству право возведения строения на чужом земельном участке с последующей его эксплуатацией за установленную плату.
В дореволюционной России существовало право застройки, которое представляло собой возможность собственника земельного участка предоставить другому лицу земельный участок для целей застройки по договору на определенный срок за вознаграждение.
Позже право застройки было на некоторое время забыто отечественным законодателем, но в связи с послереволюционным экономическим кризисом новая советская власть решила возродить институт права застройки. Предусмотренное в ГК РСФСР 1922 г. право застройки представляло собой ограниченное, срочное вещное право, особенностью которого являлось то, что застройщик не приобретал права собственности на возведенное строение на период действия договора о праве застройки, застройщик получал право пользоваться зданием только в пределах срока действия права застройки. В 1927 году закон претерпел изменения, согласно которым кооперативные организации приобретали право собственности на возведенное ими на чужой земле строение, а частные лица могли приобрести право собственности на возведенные ими дома.
Вышеизложенное доказывает, что право застройки для российского
правопорядка не является новеллой, имеет длительную историю становления и развития, анализ которого позволит оценить перспективы включения права застройки в современную систему ограниченных вещных прав.
Анализ положений Концепции развития гражданского законодательства РФ и Проекта изменений ГК РФ дает основания говорить о том, что не все существенные признаки и характерные черты, присущие данному правовому институту, нашли отражения в указанных документах. Соответственно предлагаемый для включения в действующий ГК РФ институт права застройки представляется не в полной мере продуманным и нуждается в соответствующей доработке.
Проведенный сравнительно-правовой анализ права застройки по Проекту изменений ГК РФ и законодательству Германии позволяет сделать вывод о целесообразности введения права застройки в законодательство России, поскольку позволяет решить ряд проблем.
Применяемая сегодня на практике аренда земельных участков не в полной мере обеспечивает потребности застройщика, в то время как право застройки, будучи ограниченным вещным правом, видится более гарантированным и надежным инструментом по сравнению с обязательственными правоотношениями, вытекающими из договора аренды.
Из анализа норм Проекта изменений ГК РФ следует, что объектом права застройки является земельный участок с установленными границами, зарегистрированный в установленном порядке, а также часть земельного участка, имеющая установленные границы и зарегистрированная в установленном порядке. И земельный участок, и его часть могут выступать объектом права застройки при условии, что названные объекты могут быть идентифицированы в качестве индивидуально-определенной вещи. Объектом права застройки будет являться и возведенное на земельном участке здание или сооружение (строение) или реконструируемое здание или сооружение, поскольку целью установления права застройки является именно возведение здания или сооружения или реконструкция уже возведенного здания.
Из содержания норм Проекта изменений ГК РФ усматривается, что субъектам права застройки предоставляется широкий круг прав и обязанностей. Однако право собственника земельного участка предоставить земельный участок на праве застройки одновременно нескольким лицам на практике может привести к некоторым проблемам. В частности, могут возникнуть споры по вопросам, связанным с порядком совместного владения и пользования земельным участком, с определением границ частей земельного участка, предоставленных застройщикам на праве застройки и др.
Кроме того, полагаем, будет целесообразным в императивном порядке урегулировать следующие отношения между субъектами права застройки: по поводу выплаты компенсации застройщику собственником земельного участка при прекращении договора об установлении права застройки; о сроке, в течение которого застройщик должен приступить к строительству здания или сооружения.
В результате анализа вопроса о приобретении права застройки нами сделан вывод о необходимости детального регулирования отношений, связанных с формой договора об установлении права застройки, с порядком внесения платы за право застройки, с последствиями ненадлежащего исполнения застройщиком обязанности по возведению на земельном участке здания или сооружения и др.
На наш взгляд, что право застройки - это правовой инструмент, который позволит решить ряд практических проблем, возникающих на практике, и будет способствовать правильному становлению рыночных отношений и экономическому развитию России в целом. Полагаем, что введение такого ограниченного вещного права будет благоприятно для развития малого и среднего бизнеса, поскольку позволит уменьшить себестоимость строительства объектов недвижимости. Очень важно при этом, чтобы право застройки, рожденное как гражданско-правовой институт, не было в последующем сведено на нет нормами административного права, усилиями российского бюрократического чиновничества, имеющего в этой сфере богатый опыт.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
