Введение 3
Глава 1. Общее положение в договоре найма жилого помещения 7
§ 1. Понятие и признаки договора найма жилого помещения 7
§2. Виды договоров найма жилого помещения 12
§3. Нормативно-правовое регулирование найма жилого помещения 20
Глава 2. Элементы договора найма жилого помещения 25
§1. Существенные и иные условия договора найма жилого помещения 25
§2. Стороны договора найма жилого помещения 30
§3. Форма договора найма жилого помещения, порядок его заключения и
расторжения 34
Глава 3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма
жилого помещения 45
§1. Права и обязанность наймодателя 45
§2. Права и обязанность нанимателя 50
§3. Ответственность сторон по договору найма жилого помещения 57
Заключение 62
Список использованной литературы
В настоящее время жилищные потребности граждан удовлетворяются посредством двух основных способов: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо заключения договора о передаче жилого помещения в пользование.
Но даже с развитием и расширением способов удовлетворения жилищных потребностей граждан острота жилищных вопросов не снижается. Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливает различные договорные формы пользования жилыми помещениями.
Наиболее значимым и распространенным в данной сфере является договор найма. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство всячески способствует жилищному строительству, совершенствуя систему ипотечного жилищного кредитования, однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. В связи с этим наиболее доступным способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения. Это и обуславливает актуальность темы выпускной квалификационной работы.
В настоящее время большинство граждан России являются частными собственниками принадлежащих им помещений. Жилые помещения и объекты недвижимости после долгого исторического забвения наконец-то стали полноценными объектами гражданского оборота. В отношении жилых помещений субъекты гражданских правоотношений могут совершать самые различные гражданско-правовые сделки, носящие как традиционный (купля- продажа, мена, дарение, залог, завещание), так и более экзотический характер (новация, отступное, внесение в качестве взноса в уставный капитал юридического лица). Обладание правом частной собственности на жилое помещение стало нормой современной общественной жизни.
К настоящему моменту времени основными жилищно-правовыми формами проживания граждан в принадлежащих им помещениях являются договор социального найма и право собственности. Именно эти две формы дают лицам возможность не просто проживать в жилых помещениях, а проживать в них на постоянной (бессрочной) основе. Только право собственности и социальный наем могут дать людям твердую уверенность, что их право проживания не обусловлено каким-либо сроком, либо чьим-либо субъективным усмотрением. Большая же часть иных прав по пользованию жилыми помещениями (например, проживание по договору коммерческого найма, проживание в служебных жилых помещениях (общежитиях), пользование жильем в силу завещательного отказа) являются правами срочными. Лица, проживающие в жилых помещениях по указанным основаниям, пользуются ими на временной основе, прекрасно понимая и осознавая, что рано или поздно занимаемое жилье придется освободить.
Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.
Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан закрепила Конституция РФ1, посвященной правам и свободам человека и гражданина, провозгласив, что каждый «имеет право на жилище»(ч.1 ст.40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Основными авторами исследовавшие тему найма жилого помещения являются: Витрянский В.В., Глазов В.В., Касаткина Ю.О., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Садикова О.Н., Седугин П.И., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Тихомиров М.Ю., Юрченко Е.В., и многие другие.
Объектом выпускной квалификационной работы является - отношения, связанные с наймом жилого помещения.
Предметом исследования являются действующие нормы гражданского, жилищного законодательства, регулирующие отношения найма жилого помещения, материалы судебной практики, источники специальной литературы по теме исследования.
Целью исследования является формирование комплексного представления о правовом регулировании найма жилого помещения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Дать правовую характеристику ответственности сторон по договору найма жилого помещения
2. права, обязанность и ответственность сторон по договору найма жилого помещения;
3. Рассмотреть понятие и охарактеризовать основные виды договоров найма жилого помещения;
4. Выявить специфику нормативно-правового регулирования найма жилого помещения;
5. Определить существенные и иные условия договора найма жилого помещения;
6. Выявить стороны договора найма жилого помещения;
7. Рассмотреть форму, порядок заключения и расторжения договора найма жилого помещения;
8. Определить права, обязанность и ответственность сторон по договору найма жилого помещения;
При написании данной работы использовались следующие нормативно-правовые акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральные законы, постановления Правительства РФ. Научная, учебная литература разных авторов, связанная с наймом жилого помещения. Так же использовалась судебная практика, интернет-ресурсы.
Методологическую основу исследования составляет совокупность научных приемов и методов исследования социальных явлений и процессов, включая исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, а также системный подход к изучению правовых норм и теоретических положений описываемых правоотношений.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и судебной практики.
В первой главе рассматриваются общие положения договора найма жилого помещения. В этой главе характеризуется понятие, признаки, виды и нормативно-правового регулирования договоров найма жилого помещения.
Во второй главе представлен анализ элементов договора найма жилого помещения. Здесь даётся характеристика существенных и иных условий договора найма жилого помещения.
В третьей главе рассматриваются права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилого помещения.
В заключение подводится итог исследованию, делаются выводы правовых норм, регулирующих сделок с наймом жилых помещений.
Анализ действующего законодательства позволяет утверждать, что наем жилого помещения - это комплексный правовой институт, базирующийся на нормах гражданского законодательства (гл.35 ГК РФ) и жилищного законодательства (ЖК РФ). Договор найма жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Наем жилого помещения регулируется статьей 671 ГК РФ. Для правильного применения правовых норм, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенностям предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.
Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.
Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.
Существующая система правовых механизмов решения жилищной проблемы граждан с невысокими доходами и оказания им государственной помощи не отвечает потребностям общества и не вписывается в социально-экономическую рыночную реальность. Договор найма жилого помещения как один из основных правовых механизмов удовлетворения потребности в жилье разными категориями граждан нуждается в реформировании.
Без грамотного финансирования строительства жилья, разработки системы стимулов для участия в этом процессе частного капитала жилищную проблему не решить. Необходимо пересмотреть систему государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, а также разработать концепцию социального жилья в Российской Федерации, в которой предложить системный и комплексный подход к решению жилищной проблемы различных категорий граждан.
Правовое регулирование найма жилых помещении не лишено проблем и недостатков:
1. Социальный наем жилых помещений не может быть основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях изменившихся отношений собственности. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным, жильем строго определенные категории граждан.
2. Количество категорий граждан имеющих возможность заключить договор социального найма должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в ЖК РФ в исчерпывающем перечне.
3. Вместе с тем законодатель необоснованно лишает некоторых граждан возможности заключить договор социального найма, в соответствии с п.2 ст.51 ЖК РФ при наличии у гражданина и членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
