IT-обеспечение менеджмента недвижимости

Введение 3
1. Теоретические аспекты менеджмента недвижимости 9
1.1. Теория недвижимости 9
1.2. Оценка недвижимости 10
2. IT-обеспечение оценки недвижимости. Практическая методология оценки
недвижимости 24
2.1. Поиск существующих ресурсов по онлайн оценке объектов
недвижимости 24
2.2. Анализ и сравнение существующих ресурсов по онлайн оценке объектов
недвижимости 27
2.3. Практический подход к оценке реального объекта недвижимости 32
3. Создание концепта приложения для автоматизированного расчета реальной
рыночной стоимости недвижимости 82
3.1. Формулировка общего концепта идеи приложения 82
3.2. Обоснование использования формул для расчета стоимости
недвижимости 85
3.3. Разработка приложения с представлением результатов работы 88
Заключение 102
Список использованных источников
Купить

В современном мире оценить недвижимость на профессиональном уровне - это один из наиболее нужных и актуальных видов оценочной деятельности не только в Казани, но и в России в целом. Это происходит, потому что в сфере недвижимости всегда есть главный вопрос: «Какова цена покупки или аренды квартиры, или коммерческой недвижимости?». Рыночная стоимость объекта определяется целым рядом существенных моментов, а именно:
- локацией;
- развитостью инфраструктуры;
- транспортной доступностью;
- типом окружающей застройки.
Для действительно грамотного и квалифицированного оценивания стоимости объекта есть два возможных пути:
1) Обращение к специалисту в сфере оценки недвижимости;
2) Самостоятельный кропотливый сравнительный анализ аналогичных вариантов квартир или помещений.
Однако, совсем недавно появился и третий возможный вариант оценки: калькуляторы по расчету стоимости продажи/покупки квартир. И это стало отличным инструментом, который все больше и больше входит в оборот. Ведь зачем тратить деньги на специалиста или заниматься продолжительным сравнительным анализом вариантов, если можно за пару мгновений ввести все данные по объекту в приложение - и вот у Вас уже есть готовый результат! Такой способ оценки (разумеется, при высокой точности работы приложения) является самым оптимальным и удобным, как для продавца, так и для покупателя.
Сразу же возникает вопрос: неужели еще не создано подобного механизма для оценки недвижимости?
Во-первых, приложений подобного рода не так уж и много. Во-вторых, сразу можно отметить, что все такие приложения не «сидят» на обособленных сайтах, а являются дополнением к основному сайту. Такими основными сайтами являются: сайты агентств недвижимости, сайты-платформы по выставлению объектов недвижимости на продажу (например cian) и сайты компаний, которые занимаются непосредственно оценкой недвижимости.
Проведя анализ функционала приложений, сделаны следующие выводы:
1) Все калькуляторы требуют на вход почти идентичные данные (площадь, станцию метро, район, этаж, отделку, вид стен);
2) Функционал приложений ограничивается всего лишь одно функцией: оценка стоимости продажи/покупки квартиры;
3) Результат выдается мгновенно;
4) Результат имеет разброс (то есть приложение показывает не точную стоимость, а примерную).
Из всего вышесказанного можно сделать вывод:
В сети существует много приложений по оценке стоимости продажи квартиры. Весь их функционал, однако, ограничивается оценкой стоимости продажи квартиры.
Уникальностью алгоритма является сразу несколько аспектов:
- Возможность оценки стоимости аренды квартир, а самая главная уникальная функция: оценка продажи/аренды коммерческой недвижимости;
- Полная информация обо всех основных показателях недвижимости.
Таким образом можно сформулировать задачу: создать алгоритм, благодаря которому пользователь сможет мгновенно оценить реальную стоимость недвижимости.
Соответственно для реализации поставлены следующие цели:
- Исследовать похожие инструменты и ресурсы для расчета параметров недвижимости;
- Исследовать рынок недвижимости в Казани;
- Изучить предмет экономики недвижимости и оценки недвижимости;
- Собрать и скомпоновать данные для анализа;
- Реализовать удобный и понятный интерфейс для пользователя.
Первое действие, которое необходимо выполнить при продаже недвижимости и любого типа продукта в целом, прежде всего необходимо правильно определить его стоимость. Важно учитывать многие аспекты, чтобы цена была адекватной и выгодной для обеих сторон. Ведь слишком высокая стоимость объекта может напугать покупателя, увеличить время продажи, а низкая цена приведет к потере средств. Вы можете оценить квартиру по- разному. Это может сделать частный риэлтор или сотрудник агентства недвижимости, если вы доверяете продажу посредникам. В дополнение к этому, в настоящее время существует большое количество независимых оценочных компаний, имеющих лицензии на проведение таких работ. Обратившись к ним, вы можете получить не только стоимость, но и полный отчет о том, какие компоненты составляют цену. В последнее время очень популярна новая услуга: оценка недвижимости онлайн. Предлагает множество сайтов агентств недвижимости и одинаковых оценочных компаний. Однако существуют независимые сервисы, в которых также представлены простейшие калькуляторы расчета стоимости квартир.
Если возникла задача продать недвижимость и по какой-либо причине вы не хотите пользоваться услугами агентств или частных риэлторов, то вам нужно будет самостоятельно определить стоимость вашей квартиры. Это может сделать человек, каким-то образом связанный с этой сферой, аналитическими средствами, тщательно изучив рынок недвижимости своего региона. Для этого вы можете рассмотреть объявления на специальных сайтах по продаже недвижимости в вашем районе, с похожими юридическими и техническими параметрами, изучить предложения агентств недвижимости; После чего целесообразно позвонить по этим объявлениям и уточнить некоторые условия продажи, выяснить, сколько была стоимость. Следует понимать, что до конца всех входных данных вы не сможете узнать, а цена будет условной. Для более точного расчета стоимости, которая будет отражать все нюансы отдельной недвижимости, вам следует воспользоваться онлайн-сервисом оценки недвижимости.
Обычно такие сервисы учитывают все данные, полностью исключая человеческий фактор. Такая услуга может понадобиться не только при продаже недвижимости, но и при ее покупке, чтобы определить, слишком ли высока стоимость приобретаемой недвижимости. Это также будет полезно, когда вы заключаете договор аренды или рассчитываете ущерб, который был причинен по разным причинам. Чтобы максимизировать точность процедуры определения стоимости имущества, очень важно учитывать несколько факторов, влияющих на него. Эти факторы включают в себя:
- город, район, уровень развития инфраструктуры, доступность транспорта (станции метро, остановки автобусов) и т.д.
- год постройки дома (особенно актуально для рынка вторичного жилья);
- этажность дома и этаж, на котором находится объект;
- площадь и ее планировка;
- общее состояние объекта недвижимости;
- куда выходят окна квартиры: в тихий двор, сквер или на оживленную улицу и т.д.;
- наличие рядом домов, которые по своему состоянию противоположны продаваемой квартире: элитное жилье или, наоборот, старые, аварийные постройки.
Для того чтобы получить более точную стоимость, стоит вводить реальные параметры своей недвижимости. Такой способ оценки позволяет получить результат, близкий к реальному на 10-15 %. Однако этот способ не подойдет для покупки квартиры в ипотеку. В этом случае потребуется более точная оценка, составленная экспертом, который проведет тщательный анализ вашей квартиры и подготовит отчет, необходимый для банка. Перечень таких сервисов, как онлайн-калькуляторы размещены на сайтах практически любых агентств недвижимости и оценочных компаний. Большинство онлайн- калькуляторов проводят оценку совершенно бесплатно. В некоторых случаях требуется внести оплату, однако это в несколько раз ниже средней стоимости работы оценщика.
Если изучать такие инструменты более детально, то можно заметить, что на некоторых сайтах дополнительно запрашиваются данные о планировке квартиры, площади кухни, о санузле (количество, совмещенный или раздельный), о наличии или отсутствии балкона и телефона. Все эта информация может увеличить или уменьшить стоимость жилья приблизительно на 5%. Для того чтобы получить более точную оценку, нужно, разумеется, указывать реальные сведения. После того, как клиент ввел все сведения о своей квартире, на большинстве сайтах надо нажать на кнопку «Расчет», «Оценить квартиру» и т.п. После этого сразу же получаете результат. Это может быть отдельная страница, на которой выведена рекомендуемая цена продажи на конкретную дату. Может быть приведен диапазон стоимости подобного жилья в вашем регионе. Иногда результат выводится прямо в окне на той же странице расчета. В этом случае просто появляется рекомендуемая цена без ее разъяснения.
В случае, если был использован платный сервис, то результатом будет присланный по электронной почте отчет, в котором указывается не только рекомендуемый диапазон стоимости объекта недвижимости, но и полная аналитическая справка с подробным описанием самого объекта запроса, характеристиками региона, в котором он расположен. Кроме того, в справке обычно приводятся рекомендации по продаже объекта и указывается приблизительный срок, за который можно реализовать объект недвижимости. Чаще всего сюда же включают информацию о подобных объектах, выставленных на продажу в этом же районе. В приложении могут быть вставлены скриншоты подобных объявлений, а также приведена информация о количестве просмотренных аналогичных объявлений и указаны сайты, которые были использованы. В грамотно составленных отчетах оценщик может добавить информацию и о возможных корректировках цены. В процентном отношении перечисляются все факторы, влияющие как на увеличение стоимости квартиры, так и на ее снижение. Справка чаще всего выполняется в формате *pdf, благодаря чему ее легко распечатать и использовать при оформлении сделки купли-продажи. Любые сделки с недвижимостью требуют очень серьезных затрат как временных, так и материальных. Онлайн-сервисы оценки недвижимости позволяют уменьшить подобные расходы и без помощи риелторов самостоятельно рассчитать стоимость продаваемого или приобретаемого жилья.

Купить