Введение 4
1. Теоретические аспекты оценки стоимости объектов жилой недвижимости 7
1.1 Основные понятия оценки объектов жилой недвижимости 7
1.2 Подходы и методы оценки жилой недвижимости 18
1.3. Характеристика факторов стоимости объектов жилой недвижимости 26
2. Анализ и подготовка информационной базы оценки стоимости жилой
недвижимости 34
2.1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Казани 34
2.2. Анализ факторов стоимости квартир г. Казани 44
2.3. Разработка корреляционно-регрессионной модели для оценки стоимости
жилой недвижимости 55
3. Расчет стоимости жилой недвижимости 65
3.1. Расчет стоимости объекта оценки с помощью корреляционно-регрессионной
модели 65
3.2. Расчет стоимости объекта оценки с помощью методов сравнительного
подхода 71
Заключение 82
Список использованных источников 85
Приложения
С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности, имеющих общим предметом недвижимое имущество, выступающая в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом рынок жилой недвижимости занимает особое место и выступает основой личного существования для граждан.
Начало формированию рынка жилья в России было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70% от всего жилого фонда, а доля сделок с жилой недвижимостью на рынке недвижимости в целом существенно превышает виды сделок над другими объектами недвижимости. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.
В результате развития рынка жилой недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Оценка производится обычно перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества, при страховании и для многих
других целей.
Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики, продолжая расти и развиваться.
Целью дипломной работы является исследование особенности процедуры оценки стоимости объектов жилой недвижимости.
В связи с этим, задачами исследования являются:
- определение понятия «недвижимость» и «рынок недвижимости» на основе исследования существующих подходов к данному определению;
- рассмотрение жилой недвижимости как объекта оценки, а также подходов при определении стоимости жилой недвижимости;
- выявление факторов стоимости объектов жилой недвижимости;
- проведение анализа рынка стоимости квартир в городе Казань;
- разработка корреляционно-регрессионной модели для оценки стоимости объектов жилой недвижимости;
- практическое применение методов сравнительного подхода при оценке стоимости объекта жилой недвижимости.
Объектом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с оценкой стоимости недвижимости.
Предметом исследования в данной работе является определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.
Теоретической, а также методологической основой данной выпускной квалификационной работы являются законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, монографические издания отечественных авторов, публикации в периодических изданиях в области оценочной деятельности по вопросам оценки стоимости недвижимости.
Методической базой проведенного в данной выпускной квалификационной работе исследования является использование общенаучных методов и приемов, а именно, системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, логичность, всесторонность, обоснованность и достоверность данной работы.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав, в первой из которых мы рассмотрим теоретические аспекты оценки стоимости объектов жилой недвижимости, во второй теоретическую и практическую информацию об анализе и информационной базе оценки стоимости жилой недвижимости, а в третьей раскроем практические аспекты одного из подходов к оценке стоимости недвижимости.
В работе были использованы материалы периодических изданий, материалы Internet, законодательные акты, относящиеся к теме исследования, также были рассмотрены труды Грязновой А.Г., Грибовского С.В., Фетодовой М.А., Лейфера Л.А., Асаула А.Н. и других авторов.
В современной экономике России совершается большое количество сделок по купле-продаже и сдачи в аренду жилой недвижимости. Основной составляющей сделки является цена, которая и определяется в ходе оценки. В связи с этим, разработанными подходами и методами при оценке стоимости жилой недвижимости, а также применяемыми инструментами, ежедневно пользуются значительное количество участников рынка недвижимости.
Как установлено в настоящей дипломной работе, недвижимость всегда занимает главное место в экономических отношениях. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров, а рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).
Для понятия «жилая недвижимость» как объект оценки можно дать следующее понятие. Жилая недвижимость - это актив субъекта экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на него.
Жилая недвижимость классифицируется по множеству признаков, что позволяет выявить и применять сходные технологии оценки, совершенствуя и дорабатывая их. Так же классификация упрощает процесс оценки, сбора информации и т.п.
На рынке жилой недвижимости выделяют следующие классификационные признаки: обособленность, объемно-планировочный тип, этажность, материал стен, социальный статус («Элитность»), обеспеченность инфраструктурой и другие.
При оценке стоимости объектов недвижимости применяют три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Однако, в силу специфичности объектов жилой недвижимости, применение доходного подхода крайне ограничивается. Сложившаяся практика у российских оценщиков, показывает, что доходный подход в определении стоимости объектов жилой недвижимости не применяется.
Затратный подход применяется при определении стоимости обособленных объектов недвижимости, например, при оценке стоимости частного жилого дома.
Поэтому применение методов сравнительного подхода при оценке объектов жилой недвижимости является предпочтительным (по мнению некоторых специалистов), а иногда, единственно возможным. В рамках настоящей работы применялись метод корректировок и метод корреляционно-регрессионного анализа при определении стоимости жилой недвижимости - квартиры в многоквартирном доме города Казань.
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией. При этом, анализ рынка недвижимости является один из самых трудоемких процессов при проведении стоимостной оценки объектов жилой недвижимости.
Объект оценки, рассматриваемый в практической части дипломной работы относится к сегменту квартир на вторичном рынке, поэтому проведен анализ рынка соответствующего сегмента. В изучаемый период, по данным открытых источников, в городе Казань представлены к продаже около 27 000 объявлений о продаже квартир на вторичном рынке. Наибольшие цены наблюдаются на квартиры в Вахитовском районе Казани, так как этот район является центральным, наименьшие цены зафиксированы в Авиастроительном районе.
В районе расположения объекта оценки средняя цена предложения однокомнатных квартир в домах серии «Хрущевка» составила от 82 256 руб. за 1 кв. м по данным 208 объявлений.
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость объекта оценки - квартир, являются местоположение, серия многоквартирного дома, количество комнат, общая площадь («фактор масштаба»), этажность, этаж расположения, тип и качество ремонта, наличие/отсутствие балкона или лоджии
Вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вноситься и тем более достоверный результат будет получен.
Данные ценообразующие факторы сравнения также использовались при построении корреляционно-регрессионной модели. На дату оценки выявлено порядка 100 объявлений о продаже квартир в Советском районе города Казань в домах серии «Хрущевка» с качественно заполненной информацией об объекте предложения.
С использованием инструментов MS Excel разработана модель с достаточно высоким уровнем качества. Коэффициент детерминации получился равным 0,79, стандартная ошибка составляет округленно 4 000.
Далее при применении в практической части дипломной работы, разработанной корреляционно-регрессионной модели, для оценки стоимости объекта оценки - однокомнатной квартиры, расположенной в Советском районе города Казань, получилась стоимость 1 квадратного метра равная 78 231 руб. Данная стоимость входит в диапазон, определенный при проведении анализа рынка (от 77 419 руб. / кв. м до 87 391 руб. / кв. м). Для возможности итогового согласования стоимости, полученной в рамках корреляционно-регрессионного метода со значениями других методов, необходимо рассчитанную стоимость уменьшить на размер корректировки на торг, так как модель строилась на ценах предложений не очищенных на фактор возможного торга. После применения корректировки, стоимость составит 73 929 руб. / кв. м или округлённо 2 170 000 рублей за объект оценки.
При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом корректировок выбраны четыре объекта аналога, к которым применялись корректировки на отличающиеся ценообразующие факторы, а именно, факт совершения сделки (корректировка на торг), этаж расположения, наличие/отсутствие балкона, состояние отделки. Итоговая стоимость, полученная в рамках данного метода, составила 72 021 руб. / кв. м. или 2 110 000 рублей.
После проведения согласования стоимостей полученных при применении разных методов расчета итоговая рыночная стоимость составила 2 140 000 (два миллиона сто сорок тысяч) рублей. Данную стоимость можно рекомендовать для проведения различного рода сделок, в том числе сделок купли-продажи.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
