Ведение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости приносящей доход недвижимости 6
1.1. Недвижимость, приносящая доход, как объект оценки 6
1.2. Общая характеристика сравнительного подхода 14
1.3. Принципы и факторы, влияющие на стоимость коммерческой
недвижимости 19
2. Информационная база расчета стоимости приносящей доход
недвижимости 29
2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год 29
2.2. Методика расчета рыночной стоимости методом прямого
сравнительного анализа продаж 33
2.3. Методика расчета рыночной стоимости методом валового рентного
мультипликатора 3 8
3. Расчет рыночной стоимости помещения свободного назначения методами
сравнительного подхода 44
3.1. Характеристика и описание объекта оценки 44
3.2. Расчет рыночной стоимости объекта методом прямого сравнительного
анализа продаж 49
3.3. Расчет рыночной стоимости объекта методом валового рентного
мультипликатора 60
Заключение 65
Список использованных источников 70
Приложения
Недвижимое имущество в настоящее время является важным объектом экономического исследования и анализа. Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости - все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок.
Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными.
Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способу генерации дохода выявлено четыре сегмента: индустриальная, специализированная, доходная и предназначенная для личного пользования жилая недвижимость.
Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, что по способу генерации дохода существуют два разных класса - типичные и нетипичные объекты доходной недвижимости. Для целей оценки выявлено, что доходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходы нетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящих доход (номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления. Очевидно, что у нетипичных объектов доходной недвижимости возникают и дополнительные источники получения доходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки, фитнес-клуб - поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Таким образом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтез элементов недвижимости и бизнеса. Дифференцированные источники получения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными объектами доходной недвижимости позволяют сделать вывод, что с целью определения их стоимости возникает необходимость учета бизнессоставляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимости источников получения доходов.
Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателях сдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичной доходной недвижимости. Анализ объектов доходной недвижимости с бизнеспотенциалом как объекта оценки, исследование факторов, влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектов недвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставления услуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценки наиболее рациональным представляется использовать сочетание элементов методов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованных методов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнес-составляющей.
Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящей доход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, что наиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительного подходов, которые в большей степени учитывают особенности данных объектов, а именно структуру доходов и расходов, степень риска инвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на их стоимость. В данной работе будет проведена оценка стоимости сравнительным подходом.
Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценке доходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования.
Необходимость совершенствования методов оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в области понятийного аппарата доходной недвижимости, обусловливает актуальность темы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.
Целью выпускной квалификационной работы является определение стоимости недвижимости, приносящей доход, а именно: помещения свободного назначения.
Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи, определившие структуру данной работы:
- проанализировать сложившиеся в экономической литературе понятия недвижимости в целом, а также недвижимости, приносящей доход;
- изучить нормативно-правовую базу, необходимую при оценке недвижимости;
- рассмотреть методы сравнительного подхода к оценке приносящей доход недвижимости и решить, с помощью какого метода будет определена стоимость выбранного объекта оценки;
- изучить объект оценки, провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта и, непосредственно, рассчитать стоимость объекта оценки методами сравнительного подхода.
Объектом исследования является недвижимость, приносящая доход, а именно помещение свободного назначения.
Предметом исследования является рыночная стоимость приносящей доход недвижимости, на примере помещения свободного назначения.
Вся необходимая информация для проведения исследования была получена в ООО «Оценка и консалтинг».
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии методологических основ стоимостной оценки недвижимости, приносящей доход.
Практическая значимость исследования заключается в том, что ее основные положения, результаты, разработанные методики и рекомендации ориентированы на широкое использование компаниями, занимающимися оценочной деятельностью, особенно при оценке недвижимости, приносящей доход.
Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости - трудоемкий процесс, требующий профессионального подхода. Коммерческая недвижимость характеризуется нестабильностью рыночной стоимости. Поэтому оценка данного вида недвижимости зависит не только от местоположения объекта, площадью, этажом, наличием/отсутствием отдельного входа, износа здания и наличия инфраструктуры, экологической обстановки, в данном случае необходимо учитывать рыночную конъюнктуру.
Сектор коммерческой недвижимости является одним из наиболее массовых объектов правовых отношений, на ряду с жилой недвижимостью, на рынке недвижимого имущества. Оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.
Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в которых оговариваются все важные моменты процедуры:
- общие понятия и требования;
- цели и виды оценки;
- требования к отчетной документации.
В соответствии с поставленной целью и задачами выпускной квалификационной работы было проведено исследование, основные выводы по которому можно свести к следующему.
Во-первых, уточнено понятие термина рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход как наиболее вероятной цены, за которую объект оценки в виде недвижимости, функциональные возможности которой способны потенциально генерировать доход, но только эффективное управление и/или рациональное использование ею дает возможность извлечения дохода, должен переходить от добровольного продавца к добровольному покупателю в результате соблюдения всех условий справедливой сделки, обе стороны которой действуют благоразумно, информированно и на величине сделки не отражаются отягощающие обстоятельства под влиянием незаконного принуждения.
Во-вторых, в результате исследования выявлены особенности недвижимости, приносящей доход, как объекта оценки, основными из которых выступают следующие: недвижимость служит ресурсом и для бизнеса, и для социального сообщества с одной стороны, а с другой - является объектом вложения инвесторов, способна генерировать доход при ее эффективном управлении и/или рациональном использовании.
В-третьих, по итогам анализа рынка доходной недвижимости предложена классификация всех видов недвижимости.
В-четвёртых, по итогам анализа рынка коммерческой недвижимости города Казани и изученных нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности была рассчитана рыночная стоимость помещения свободного назначения методом прямого сравнительного анализа продаж, а также методом валового рентного мультипликатора.
В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, общая характеристика сравнительного подхода, а также факторы, влияющие на рыночную стоимость коммерческой недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.
Именно правильная идентификация объекта может позволить произвести его достоверную оценку, проведенную методами сравнительного подхода.
Во второй главе проведена анализ предложений рынка коммерческой недвижимости города Казань, а также изучение методов сравнительного подхода: прямого сравнительного анализа продаж и валового рентного мультипликатора.
Стоимость любой недвижимости находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки.
Анализ социально-экономического состояния показал достаточную привлекательность месторасположения объекта оценки.
В третьей главе работы представлено подробное описание объекта оценки, проведен расчет стоимости обоими методами сравнительного подхода, проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Целью оценки, представленной в практической части данной работы, являлось определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости, расположенной в Ново-Савиновском районе Казани.
Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на апрель 2019 года составила 8 575 909 руб. (восемь миллионов пятьсот семьдесят пять тысяч девятьсот девять рублей) без учета НДС.
По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж.
Для совершенствования возможности использования сравнительного подхода при подборе аналогов важно понимать к какому сегменту относится объект оценки, чтобы подобрать соответствующие ему аналоги.
В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог.
Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.
Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки.
В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.
Можно сделать вывод, что корень проблемы лежит именно в недостаточности и закрытости информации на рынке недвижимости и если бы вся информация по осуществленным сделкам была доступна в свободном режиме нуждающимся в ней пользователям, было бы гораздо меньше проблем при отнесении недвижимости к тому или иному сегменту рынка недвижимости, при определении поправок, и сами поправки давали бы гораздо более точный результат, нежели это происходит сейчас.
Решением здесь может стать создание централизованных структур, анализирующих состояние и динамику рынков недвижимости и своевременно представляющих ее для свободного использования специалистами при проведении работ по оценке.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
