Жилищно-коммунальное хозяйство - это многофункциональный комплекс, который включает в себя взаимозависимые, но в то же время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сфер. Производственная структура ЖКХ в настоящее время интегрирует более 30 видов деятельности, ведущие из которых жилищное хозяйство, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод.
ЖКХ, являясь одной из важнейших отраслей обслуживания, представляет собой наиболее крупную часть народного хозяйства, основой его развития является рост населенных пунктов и потребности населения в услугах жилищно-коммунального хозяйства.
Проведение анализа обращения граждан и организаций в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства по Республике Татарстан показал, что в республике насчитывается 1360 организаций сферы ЖКХ. Из них: 754 ТСЖ, 336 управляющих компаний. Организации обслуживают 17772 дома в 101 городе. Индикатором определения качества предоставления услуг в ЖКХ является мониторинг обращений граждан, поступающих из доступных для жителей республики
информационных ресурсов.
В 2017 г. по сравнению с 2016 г. количество обращений резко увеличилось. Это можно объяснить тем, что ежегодно увеличивается количество зарегистрированных в системах ЕСИА и Госуслуги. Ежегодно количество обращений растет. За 2016 -2017 гг. наибольшее обращение было адресовано в Орган государственного жилищного надзора (ОГЖН). В 2018 г. наибольшее количество обращений в количестве 958 шт. было направлено в управляющие организации (УО). Сроки ответов на обращения собственников могут быть разными. Сроки рассмотрения обращений поступивших от граждан и организаций за 2016-2018 гг. показал, что в 2018 г. наблюдается положительная тенденция: количество обращений рассмотренных за 30 дней увеличилось до 78%, превышающих 30 дней уменьшилось до 21%.
Актуальным является исследование тематики обращений граждан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. В 2018 году преимущественно поступали жалобы на начисление оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), на повышение финансовой нагрузки из-за увеличения тарифов на электроэнергию и водоснабжение, качество предоставляемых коммунальных услуг, расселение из аварийного жилищного фонда, отказ в текущем и капитальном ремонте многоквартирных домов, работу управляющих компаний.
Лидирующую тройку наиболее острых проблем ЖКХ составляют вопросы, связанные с непрозрачностью платежей за жилищные и коммунальные услуги, с высоким уровнем тарифов, предъявлением завышенных счетов за ЖКУ и низким качеством услуг.
Больше всего жалоб касалось несовершенства системы платежей, непрозрачного порядка составления квитанций, непонятных перерасчетов и дополнительных сборов, особенно остро стоит проблема начислений за отопление, являющееся самой затратной статьей расходов.
Актуальными являются вопросы, связанные с расселением из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, вопросы финансирования, сроков проведения, размера взноса, отсутствия информации о региональных программах проведения капитального ремонта многоквартирных домов, вопросы, связанные с деятельностью управляющих компаний, качеством предоставляемых ЖКУ.
Анализ сведений о проверках контролирующими органами ресурсоснабжающих организаций в Республике Татарстан и привлечение их к административной ответственности показал, что контроль за деятельностью управляющих компаний ЖКХ в Республике Татарстан осуществляет:
1. Прокуратура (надзор за соблюдением законодательных актов).
2. Госжилнадзор.
3. Роспотребнадзор.
Два последних надзорных органа контролируют состояние жилого и нежилого фонда МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг.
Контролирование деятельности УК осуществляется при проведении проверок. Проверка деятельности управляющей компании может быть выездная и документарная. Если за время проведения проверки документов надзорными органами будут выявлены несоответствия действующему законодательству, то документарную проверку сменит выездная проверка. Комитет по тарифам тоже контролирует деятельность УК.
Роспотребнадзор тоже является контролирующим органом управляющих компаний. В его компетенцию входит контроль за выполнением санитарных правил, законодательных норм, определяющих предоставление услуг жильцам МКД, их безопасностью и качеством.
На местном уровне муниципальные органы и жилищная инспекция дублируют функции Госжилнадзора. Деятельность местного уровня контроля сферы ЖКХ регулируется локальными нормативно-правовыми актами, а также 1111 РФ от 2013 года № 493 и статьей 20 ЖК РФ.
Также осуществляется контроль за деятельностью управляющей компании со стороны жильцов. Собственники МКД самостоятельно или через правление ТСЖ заключают договор на коммунальное обслуживание с УК и, соответственно, имеют право осуществлять контроль за деятельностью управляющей компании и качеством оказываемых услуг, что закреплено в ЖК РФ. Собственники жилья имеют право осуществлять контроль: над качеством оказываемых услуг и своевременностью их выполнения; над объемами выполнения работ и услуг; над исполнением всех обязательств управляющей компании согласно условиям заключенного договора с УК.
Управляющая компания в рамках предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а не по ст. 7.22 КоАП РФ. Исследование показало, что наибольшее число постановлений было вынесено - органами исполнительной власти (ОИВ) субъекта Российской Федерации по регулированию тарифов (Региональные энергетические комиссии, региональные службы по тарифам) - 33%. Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан вынесло 27% постановлений о назначении административного наказания. 13% было вынесено судом общей юрисдикции.
Процесс привлечения лица к ответственности за совершенное правонарушение состоит из двух основных частей:
1. Открытие дела о правонарушении. На этом этапе составляется протокол.
2. Рассмотрение материалов по делу. На этой стадии процесса выносят постановление по делу об административном правонарушении.
За исследуемый период было вынесено 34 постановления по делу об административном правонарушении. О назначении административного наказания было вынесено 30 решений, по четырем вынесено постановление о прекращении производства по делу. По итогам 2016-208 гг. по ресурсоснабжающим организациям (РСО) был выписан штраф в размере 568000 руб. Средняя сумма штрафа составляет 23667 руб.
Существующие проблемы регулирования процессов управления жилищно-коммунальным хозяйством и их несовершенство было оценено путем анализа существующих нарушений законодательства управляющими организациями, органами власти и населением на основе анализа материалов Службы по жилищному надзору и Уполномоченного по правам человека.
В связи с этим, было выделано два направления нарушений, совершаемых в жилищной сфере. Это преступления недобросовестных участников рынка коммунальных услуг и Преступные деяния коррупционноэкономической направленности.
По средним суммам штрафа лидируют Пермский край, Кировская область и Республика Башкортостан. Самая низкая средняя сумма штрафа у Республики Татарстан.
По своей организационно-правовой форме управляющая организация является коммерческой организацией, преследующей извлечение прибыли. Оплата административных штрафов осуществляется за счет получаемой ею прибыли, остающейся после уплаты налогов. Таким образом, граждане с одной стороны не несут финансового бремени по уплате штрафных санкций управляющей организацией. Однако оплата административных штрафов осуществляется из денежных средств, имеющихся в распоряжении управляющих организаций. В свою очередь, источником их поступления для управляющих организаций являются платежи потребителей за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги. При существенности суммы штрафов на их уплату отвлекаются оборотные средства, предназначенные для расчетов с поставщиками и подрядчиками, выполняющими работы, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это обстоятельство снижает платежеспособность управляющей организации, что может затруднить исполнение ее функций по управлению многоквартирными домами, однако не является основанием для изменения собственникам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Работа управляющих компаний должна стандартизироваться, чтобы критерии функционирования были одинаковы для всех. Для этого требуется разработать, а также утвердить, нормативно-правовые акты, на основе которых будет происходить модернизация деятельности УК и прочих организаций, работающих в сфере ЖКХ.
Автором рекомендуется дополнить Национальный стандарт Российской Федерации «ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования» следующими подпунктами:
1. В пункт 7 «Обеспечение предоставления коммунальных услуг» подпункт 7.10 «Раскрытие информации и информационная открытость» дополнить:
1.1. Обязать управляющие компании ввести сервис «СМС-уведомлений».
Очень часто между управляющими компаниями и собственниками отсутствует обратная связь. УК до сих пор активно используют устаревшие методы донесения информации до жильцов управляемых домов. Самым распространенным их них является размещение объявлений на подъездах. Как показывает практика, эффективность подобных методов с каждым годом снижается. Для того чтобы решить эту проблему, предлагаю обязать управляющие организации ввести сервис «смс-уведомлений», который можно использовать для информирования о предстоящих общих собраний собственников, о временных отключениях ресурса, для отправки уведомлений о выполнении заявок, поданных в диспетчерскую службу и т.д. Степень проникновения сотовой связи в России, давно превысила 100% рубеж и не использовать подобный ресурс большое упущение для управляющих компаний.
1.2. Управляющие компании обязаны проводить ежегодные собрания жильцов с отчетом работы за год.
Законодательством не предусмотрено право управляющей компании выступать инициатором ОСС. Считаю, что это положение нужно изменить, напротив, обязав УК ежегодно отчитываться перед собственниками в обязательном порядке. Предлагаю сформировать новую форму раскрытия информации управляющими компаниями - отчетное собрание сторон по договору об управлении МКД. Информирование о таком ежегодном «собрании акционеров» осуществлять уведомлением собственников под роспись, чтобы избежать собраний для галочки. При этом необходимо предусмотреть возможность привлечения собственниками в качестве третьей стороны представителей РСО и надзорных органов при необходимости.
1.3. Управляющая компания обязана показывать точную, а не приблизительную смету расходов на текущие ремонты.
План текущих ремонтов, утверждаемый на ОСС, должен сопровождаться не только сметой, но и содержать сведения о подрядных организаций, привлеченных УК для выполнения работ. Таким образом, удастся избежать искусственного завышения цен на этапе планирования, применяемого УК с целью извлечения прибыли.
1.4. Разработать электронную карту собственника. Использовать эту карту при голосовании (очном/заочном).
Предлагаю учредить обязательную электронную карту собственника - своего рода "зеленка", но в виде карты. Параллельно разработать мобильный терминал, для считывания магнитных карт, который будет служить для голосования. При этом собственник может передавать (своего рода доверенность) карту своим представителям на голосовании. Один собственник - одна карта. На карте - информация о площади. И голосование идет по квадратным метрам. Карта содержит всю историю голосований, что позволит всегда доказать факт фальсификации. Изготовление «девайсов» оплачивает муниципалитет или управляющая компания, изготовление карт оплачивает собственник.
Также автором рекомендуется дополнить Национальный стандарт Российской Федерации «ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования» следующими пунктом:
11. Ответственность исполнителя.
11. За административные правонарушения на управляющих компаний выписывают штрафы. И часто УК свои штрафы возлагает на собственников жилья. Чтобы этого не происходило, необходимо штрафовать УК не деньгами а штрафными баллами (от 1 до 5 баллов). При наборе определенного количества баллов необходимо управляющую компанию лишать лицензии.


Купить