Введение 3
Глава 1. Понятие и развитие института права застройки 7
§1. Генезис института права застройки 7
§2. Место права застройки в современном гражданском праве России 18
Глава 2. Характеристика права застройки как ограниченного вещного права на земельный участок 28
§ 1. Понятие и субъекты правоотношения застройки 28
§2. Содержание правоотношения застройки 34
§3. Полномочие по распоряжению своими правами по договору об установлении права застройки 38
Глава 3. Динамика правоотношения по застройке 42
§ 1. Основания возникновения права застройки 42
§2. Прекращение права застройки 50
Заключение 56
Список нормативных правовых актов, судебной практики и специальной литературы 59
Актуальность темы исследования: В настоящее время активно обсуждаются изменения, грядущие в сфере вещного права и касающиеся расширения системы ограниченных вещных прав. Разработанный на основании Концепции развития гражданского законодательства проект Федерального закона N47838-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации в качестве не предусмотренного ранее российским законодательством ограниченным вещным правом предлагает ввести в гражданский оборот право застройки.
В настоящее время строительство на чужом земельном участке осуществляется посредством аренды земельного участка под строительство зданий и сооружений, которая не может в должной мере гарантировать стабильность правоотношений как по продолжительности, так и по содержанию. Свобода включения в договор любого рода условий, свойственная аренде как отношению обязательственному, позволяет более сильной стороне с учётом неравных переговорных возможностей навязывать слабой стороне выгодные и порой обременительные условия. Достаточно лёгким в отношении по аренде представляется и несвоевременный разрыв договорной связи, притом зачастую необоснованный. В сравнении с широтой правомочии, принадлежащих арендатору , право застройки по своему содержанию гораздо уже.
Строительная индустрия российской экономики не может быть комплексно обеспечена за счёт института строительной аренды, которая не должна совсем кануть в бездну, но с учётом возможных переходных и разграничивающих положений гармонично сосуществовать с институтом права застройки. Как подмечает А. Рыбалов в отношении этого вопроса: «Пусть все цветы цветут в нашем огороде!» . Хотя всё же необходимость в дублировании отношений по застройке совсем неоднозначна, и более целесообразным было бы ограничить сферу действия договора аренды. Преимущество института права застройки заключается в обеспечении установления длительных вещных правоотношений между собственником земельного участка и лица, обладающего правом застройки.
Также актуальность института права застройки обусловлена активным развитием в настоящее время концепции единого объекта недвижимости. Право застройки непосредственно связано с указанной концепцией, поскольку законодатель в рамках развития концептуальных стремится сократить число случаев, когда на земельном участке, принадлежащем одному лицу, возводится строение, постоянное право собственности на которое возникает у другого лица.
В этой связи возникает необходимость создания широкой теоритической базы, внедрения доктринальных разработок, позволяющих эффективно внедрить новый институт в современный гражданский оборот, а также в разработке переходных положений к праву застройки, разграничивающих сферы правового регулирования правоотношений по застройке и арендных отношений.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с установлением, осуществлением и прекращением ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка.
Предметом исследования правовые нормы российского законодательства, нормы законодательства Германии и Франции, регулирующие отношения, связанные с правом застройки; нормы дореволюционного и советского законодательства о праве застройки; доктринальные исследования; правоприменительная практика.
Целью исследования является формирование полного представления о содержании права застройки, оснований его возникновения и прекращения, месте права застройки в современном гражданском праве; обоснование возможного внедрения в современное российское законодательство ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка.
Из поставленной цели вытекают следующие задачи исследования:
1) изучить историю происхождения и развития института права застройки, установить предпосылки их возникновения и исторические закономерности развития данного ограниченного вещного права;
2) раскрыть доктринальное понятие права застройки и присущие ему признаки;
3) установить связь права застройки с другими гражданско-правовыми явлениями и выявить институты гражданского права, имеющие в себе черты права застройки;
4) сформулировать общую характеристику договора об установлении права застройки;
5) раскрыть содержание правоотношения по застройке;
6) проанализировать особенности гражданско-правового оборота права застройки;
7) рассмотреть основания возникновения и прекращения права застройки и его правовые последствия.
Методологическую основу исследования составляют методы толкования современного гражданского законодательства, сравнительно-правовой метод, исторический, формально-логический и формально-догматический.
Теоритическая основа исследования содержится в работах римских догматиков, содержащих исследования римского суперфиция. Право застройки было рассмотрено в работах И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, И.С. Перетерского, Г. Дернбурга и других авторов.
Развитию отечественного права застройки были посвящены работы М.И. Митилино, А.А. Симолина, А.С. Выдрина, А.Г. Гойхбарга, С.И. Вильнянского, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, М.В. Виленкина, Л.А. Кассо. Также были использованы труды современных российских учёных, посвящённых общим положениям о вещных правах и конкретно институту права застройки: Р.С. Бевзенко, В.В. Витрянского, Д.В. Дождёва, А. Рыбалова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, О.А. Поповой, А. Рыбалова.
Эмпирическую основу исследования составляют материалы опубликованной судебной практики Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного суда РФ; положения Концепции и Законопроекта в части регулирования вещных отношений, в том числе отношений, связанных со строительством на чужом земельном участке; нормы российского дореволюционного и советского законодательства.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 7 параграфов; заключения, списка нормативных правовых актов, судебной практики и специальной литературы.
Вводимое право застройки, хоть и неизвестное современному российскому законодательству, но имеющему богатую историю становления и развития, по своей природе следует за правом собственности, являясь, по справедливому замечанию А.О. Рыбалова, максимальным обременением права собственности.
Проведённый анализ существующих ныне институтов, регулирующих строительство на чужом земельном участке, свидетельствует об их недостаточности для полного удовлетворения потребностей экономического оборота. Обязательственная конструкция аренды земельного участка для целей строительства в должной мере не обеспечивает стабильность правоотношений между собственником и застройщиком. В настоящее время все это является иллюстрацией ситуации, в которой при отсутствии качественного института ограниченных вещных прав происходит их замещение обязательственными отношениями. И строительная аренда в настоящее время выступает суррогатом вещных прав, являя собой «недоразвитый суперфиций».
Несмотря на перспективность и значимость целей, которые преследует институт права застройки, Законопроект о внесении изменений в ГК РФ содержит ряд противоречивых положений, а также пробелы в регулировании тех или иных вопросов. В частности, положения, касающиеся «временной собственности» застройщика вызывают вопросы в части оправданности диспозитивного правила о переходе права собственности на здание или сооружение по окончании срока действия договора к собственнику
земельного участка. С большей вероятностью это приведёт к расширению государственной и муниципальной собственности, так как большой процент земли в настоящее время принадлежит именно государству и муниципалитетам. В этой связи в работе была рассмотрена природа права на строение, возведённое на основании права застройки на чужом земельном участке и были освещены подходы зарубежных законодателей, нивелирующие «разрыв» между правом собственности на земельный участок и правом собственности на строение, возведённое на этом участке на основании права застройки.
Также вопросы возникают в части применения общих положений о договоре к договору об установлении права застройки. В частности, применение ст.421 ГК РФ идёт в разрез с назначением и сущностью права застройки. Ввиду несогласованности в Законопроекте обязательственных и вещных норм данный правовой вакуум устраняется на доктринальном уровне.
В работе были достигнуты поставленные задачи: были выявлены исторические аспекты происхождения и развития права застройки; было сформулировано доктринальное понятие права застройки и присущих ему общих и специальных признаков. Был проведён сравнительный анализ института права застройки с другими ограниченными вещными правами на земельный участок и другими правовыми конструкциями, опосредующими строительство на чужом земельном участке. Раскрыто содержания правоотношения по застройке: правовой статус субъектов отношения, а также правомочия, принадлежащие им в рамках данных отношений. Рассмотрены основания возникновения и прекращения права застройки; выявлена необходимость более чётких и ограничительных норм в части возможности согласования в договоре дополнительных условий.
Таким образом, можно констатировать, что результат введения права застройки неоднозначен ввиду отсутствия проработанных переходный положений сложно представим. В целом же институт права застройки обладает рядом неоспоримых преимуществ, однако, чтобы не свести к нулю потенциальную экономическую эффективность и целесообразность права застройки, необходимо, в первую очередь определить соотношение права застройки и аренды в перспективе, дабы не создать ситуацию дублирования правовых конструкций, грозящих возможным дуализмом права собственности.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
