ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СЕГМЕНТОВ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ: ЖИЛЬЕ ДЛЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ 5
1.1 Теоретические основы сегментирования жилой недвижимости 5
1.2 Подход к оценке ипотечного кредитования 7
1.3 Подход к оценке арендного жилья 16
1.4 Анализ потребительской способности населения РФ в отношении к
ипотечному кредитованию и арендному жилью 21
2 ОЦЕНКА ЭЛАСТИЧНОСТИ ВЛИЯНИЯ СТОИМОСТИ ДОЛГОСРОЧНЫХ
ФИНАНСОВЫХ РЕЗЕРВОВ НА ВЕЛИЧИНУ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 27
2.1 Влияние субсидирования ставки на ипотечное кредитование 27
2.2 Оценка влияния ставки для застройщиков на строительство арендного дома 33
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ ОТДЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА
ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ 42
3.1 Оценка эффективности вложений в субсидирование ставки по
ипотечному кредиту и вложений в арендное строительство 42
3.2 Прогнозирование стоимости аренды квартиры в доходном доме в
зависимости от среднедушевого дохода 48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 51
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ЛИТЕРАТУРЫ 53
ПРИЛОЖЕНИЕ А График погашения платежей ипотечного кредитования при процентной ставке, равной 15%, руб 57
ПРИЛОЖЕНИЕ Б График погашения платежей ипотеки под 13%
годовых за квартиру, стоимостью 2,5 млн руб 65
ПРИЛОЖЕНИЕ В График погашения платежей ипотеки под 13%
годовых за квартиру, стоимостью 2,5 млн руб 73
ПРИЛОЖЕНИЕ Г График погашения платежей ипотеки под 13%
годовых за квартиру, стоимостью 2,8 млн руб 81
ПРИЛОЖЕНИЕ Д График погашения кредита под 15% годовых за
квартиру в арендном доме, руб 89
ПРИЛОЖЕНИЕ Е График погашения кредита под 13% годовых за
квартиру в арендном доме, руб 97
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж График погашения кредита под 7% годовых за
квартиру в арендном доме, руб 105
В настоящее время одной из главных целей населения является улучшение жилищных условий. Государство всячески способствует решению жилищных проблем.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Основные сегменты рынка недвижимости - это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
- городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
- рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
На рынке нежилых помещений количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля - это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
В данной дипломной работе мы рассмотрим такие сегменты рынка недвижимости, как городское типовое жилье, приводимое в собственность посредством ипотечного кредитования, и арендное строительство, в частности арендные дома.
Само жилье, приобретенное под ипотеку, считается залогом до полного погашения кредита на него. Выдача такого кредита производится банком под определенный процент.
Арендный (доходный) дом - это многоэтажный жилой дом, строящийся специально для аренды, без права приводить квартиры дома в собственность.
Цель настоящего исследования - выявление преимуществ строительства арендных домов, оценка эластичности жилья под ипотечное кредитования и доходных домов.
В связи с поставленной целью определены следующие задачи:
- изучить теоретические основы понятий «ипотека» и «арендный дом», цели и задачи функционирования данного рынка;
- проанализировать и оценить эластичность данных сегментов недвижимости по цене;
- оценить, как субсидирование ставки влияет на ипотечное кредитование и на арендную стоимость на квартиру в арендном доме.
Теоретической основой написания дипломной работы явились законодательные и нормативные акты, учебные пособия, монографии и статьи новостных рубрик по изучаемому вопросу.
На практике рассчитан ипотечный кредит за среднестатистическую квартиру и арендная стоимость квартиры в арендном доме по ценам г. Красноярска.
В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги, как на государственном уровне, так и строительными компаниями.
Покупка жилья - это, по сути, долговая яма, под не малый, порой прыгающий, процент, как минимум на 15-20 лет, а при некоторых условиях период доходит и до 30-ти лет, с огромными переплатами, исчисляемыми не в десятках тысяч, а в миллионах рублей.
Но жилье под ипотечное кредитование является не единственным решением жилищной проблемы. Существует так же рынок арендного съема квартир. Но, к сожалению, этот рынок в настоящее время находится в руках частников. Государство планирует строительство так называемых доходных домов. То есть домов, предназначенных исключительно для съема, без права приведения его в собственность.
Арендные дома, в первую очередь, будет благоприятным для той категории населения, которая в силу не достаточно высоких доходов, не может себе позволить себе обеспечение ипотечного кредитования. В субъектах Российской Федерации необходимо формирование фонда арендного жилья.
Основными преимуществами формирования рынка арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда являются долгосрочное целевое финансирование строительства арендного жилья, увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда, возможность улучшения жилищных условий граждан.
Проанализировав сравнение стоимости съема квартиры в арендном доме, квартиры на рынке частной аренды и квартиры под ипотечное кредитование, мы видим, что квартиры в арендном доме будут доступнее, нежели два других варианта.
С точки зрения застройщиков, немаловажным фактором является то, что дома на сегодняшний день приходится строить в кредит по ставкам не ниже 13%, поэтому чтобы заинтересовать строительные компании, ставки должны быть снижены. Правительству необходимо разработать такую программу, при которой бы строительство таких домов было бы выгодно и застройщику, и кредитодателю (в нашем случае Агентству по ипотечному жилищному кредитованию).
Сегодня уже можно отметить то, что Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) готово сотрудничать с любым регионом Российской Федерации. Доходные дома в рамках программы «Арендное жилье» уже строятся в Пензенской области и Красноярском крае.
Субсидирование ставки не увеличит доступность жилья для населения, так как при понижении ставки по ипотеке, цены на квартиры возрастут. Вследствие этого, выявляется сверхприбыль, полученная в результате сравнения стоимости до субсидирования и с субсидированием (повышенной стоимости).
Согласно прогнозным расчетам соотношения среднедушевого дохода и стоимости арендной платы, доступность жилья будет увеличена. Так же можно предположить, что проживая в квартирах арендных домов, можно будет постепенно накопить первоначальный капитал на квартиру, тем самым решив проблему очередников.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
